Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc đảo ngược! UBS cảnh báo: Giá nhà giảm ít nhất hai năm, mùa đông chưa kết thúc.

Trong một thời gian dài, Giám đốc Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc của UBS, John Lam, người có quan điểm ngược lại, đã rút lại dự đoán lạc quan trước đó và chính thức tham gia vào nhóm những người bi quan trên Phố Wall, dự đoán rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ không kết thúc giai đoạn suy thoái kéo dài bốn năm. Báo cáo quan trọng này chỉ ra rằng giá nhà Trung Quốc sẽ giảm ít nhất thêm hai năm nữa mới có thể ổn định và phục hồi. Nguyên nhân chính là do ngày càng nhiều người mua tiềm năng chọn thuê nhà thay vì mua nhà khi giá nhà tiếp tục giảm, trong khi những người mua trong mười năm qua có thể đã thua lỗ chung.

Quan điểm của UBS đã có sự chuyển biến 180 độ: từ bullish đến cảnh báo

Sự thay đổi quan điểm của Lâm Trấn Hồng đang thu hút nhiều sự chú ý, vì ông đã từng gây tiếng vang lớn khi hạ mạnh xếp hạng của Tập đoàn Hằng Đạt vào đầu năm 2021 - sớm hơn 11 tháng so với thời điểm Hằng Đạt chính thức vỡ nợ. Năm ngoái, ông cũng đã táo bạo chuyển sang cái nhìn tích cực về ngành này. Đầu năm nay, Lâm Trấn Hồng dự đoán rằng, nhờ sự thúc đẩy của các thành phố cấp một của Trung Quốc, giá nhà có thể sớm “đi vào ổn định” vào đầu năm 2026, tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, Tập đoàn UBS đã chuyển sang một quan điểm bi quan hơn về thị trường bất động sản Trung Quốc.

Lâm Trấn Hồng trong báo cáo mới nhất đã chỉ rõ rằng ông dự đoán giá nhà ở Trung Quốc sẽ giảm ít nhất thêm hai năm nữa. Ông đề cập đến một yếu tố then chốt là trong thời gian giá nhà liên tục giảm, những người mua nhà tiềm năng ngày càng có xu hướng thuê nhà. Ông cho biết, những người đã mua nhà trong mười năm qua có thể đang ở trong tình trạng thua lỗ, điều này “đã thay đổi căn bản kỳ vọng về giá nhà ở”. Sự đảo ngược trong kỳ vọng tâm lý này là một thay đổi cấu trúc sâu sắc hơn so với dữ liệu cung cầu.

Dự báo phục hồi trước đó của Lâm Trấn Hồng dựa trên việc nhiều nhà phát triển gặp khó khăn về tài chính đã ngừng mua đất, khiến tình trạng cung nhà ở thừa có hy vọng được cải thiện. Năm ngoái, diện tích nhà ở mới bắt đầu xây dựng của các nhà phát triển đã giảm 63% so với thời điểm 2021 thấp điểm, mức giảm này vượt quá mức giảm 48% của diện tích bán hàng, và xu hướng này vẫn tiếp tục trong năm nay. Mặc dù các yếu tố cơ bản phía cung (tức là sự giảm bớt khởi công mới) không thay đổi, nhưng Lâm Trấn Hồng cho biết, sự sụt giảm liên tục của giá nhà đã làm lung lay niềm tin lâu dài của người mua rằng “bất động sản là một khoản đầu tư an toàn”, dẫn đến nhiều người mua tiềm năng chọn cách tiếp tục quan sát.

Chênh lệch giữa tiền thuê và lãi suất vay mua nhà tiết lộ tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản Trung Quốc

Lâm Trấn Hồng đã giải thích thêm về các yếu tố thúc đẩy sở thích thuê nhà: tỷ suất lợi nhuận thuê nhà ở các thành phố cấp một thấp hơn nhiều so với tỷ lệ lãi suất cho vay mua nhà. Báo cáo nghiên cứu của ông cho thấy, vào tháng 10, tỷ suất lợi nhuận thuê nhà trung bình ở các thành phố cấp một của Trung Quốc là 1,81%, trong khi tỷ lệ lãi suất cho vay mua nhà trung bình toàn quốc là 3,07%. Trong bối cảnh tỷ suất lợi nhuận thuê nhà thấp hơn đáng kể so với chi phí mua nhà, ngày càng nhiều người chọn đứng ngoài.

Hiện tượng đảo ngược này trong kinh tế học tiết lộ logic sâu xa của việc giảm giá bất động sản ở Trung Quốc. Trong điều kiện bình thường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nên gần bằng hoặc cao hơn một chút so với tỷ lệ lãi suất không rủi ro, để bù đắp cho rủi ro và chi phí quản lý mà chủ nhà phải gánh chịu. Khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê (1,81%) thấp hơn nhiều so với tỷ lệ lãi suất thế chấp (3,07%), điều này có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người mua nhà cao hơn nhiều so với tiền thuê nhà của một căn nhà tương đương, điều này khiến việc thuê nhà trở thành một lựa chọn hợp lý hơn.

Ông cho rằng, giá thuê là “chỉ báo sớm” để đo lường động thái cung cầu của thị trường nhà ở, “bởi vì dữ liệu này không bị can thiệp bởi chính phủ”. Ông dự đoán rằng, sau khi giá thuê nhà ổn định, thì sự giảm giá nhà ở Trung Quốc mới dừng lại. Phán đoán này có ý nghĩa quan trọng về mặt dự báo, vì giá thuê phản ánh giá trị sử dụng thực sự của nhà ở, chứ không phải là giá trị đầu cơ. Chỉ khi giá thuê ngừng giảm và ổn định, cho thấy nhu cầu nhà ở thực tế phục hồi, thì giá nhà mới có thể có nền tảng để xây đáy.

Dự đoán xu hướng giá nhà Trung Quốc năm 2026-2027

Lin Trấn Hồng dự đoán, trừ khi Bắc Kinh đưa ra các biện pháp kích thích lớn, giá nhà ở thứ cấp tại các thành phố hạng nhất của Trung Quốc sẽ tiếp tục giảm 10% vào năm 2026 và giảm thêm 5% vào năm 2027. Hiện tại, giá nhà ở thứ cấp tại các đô thị lớn đã giảm hơn một phần ba so với mức đỉnh.

Dự đoán giá nhà Trung Quốc giảm trong hai năm tới

Năm 2026: Giá nhà ở thứ cấp tại các thành phố hạng nhất giảm thêm 10%, tổng mức giảm sẽ vượt quá 40%

Năm 2027: Giá nhà thứ cấp ở các thành phố lớn giảm thêm 5%, bước vào giai đoạn xây đáy.

Điều kiện tiên quyết: Giả sử không có chính sách kích thích lớn nào được ban hành, thị trường tự nhiên điều chỉnh.

Dự đoán giảm dần này cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn “thanh lý chậm” chứ không phải mô hình “sụp đổ nhanh chóng”. Dữ liệu tháng 10 năm 2025 càng xác thực thêm xu hướng này: Giá nhà ở thương mại mới xây giảm 0,5% so với tháng trước, mức giảm lớn nhất trong một năm qua. Đáng chú ý, 70 thành phố lớn và vừa được Tổng cục Thống kê theo dõi đều ghi nhận giá giảm, điều này là rất hiếm trong những năm gần đây. Giá nhà ở thứ cấp ở các thành phố hạng nhất giảm 4,4% so với cùng kỳ năm trước, các thành phố hạng hai giảm 5,2%, và mức giảm ở các thành phố hạng ba mở rộng đến 5,7%.

Fitch Ratings dự đoán rằng tình hình có thể xấu đi hơn nữa, cho rằng trước khi thị trường ổn định, diện tích bán nhà mới có thể giảm thêm 15% đến 20%. Cơ quan này duy trì triển vọng tín dụng tiêu cực đối với thị trường bất động sản Trung Quốc cho đến năm 2025, lý do bao gồm sự thay đổi trong cấu trúc dân số, áp lực gánh nặng nhà ở vẫn ở mức cao, cũng như các thách thức cấu trúc như lượng hàng tồn kho chưa bán lớn.

Bloomberg tuần trước đã báo cáo rằng các nhà hoạch định chính sách đang cân nhắc các biện pháp mới để đảo ngược ngành bất động sản, bao gồm việc lần đầu tiên trợ cấp lãi suất vay thế chấp trên toàn quốc. Ngoài ra, một cựu bộ trưởng tài chính Trung Quốc thẳng thắn gần đây đã cảnh báo rằng triển vọng gia đình bị ảnh hưởng bởi sự giảm giá của bất động sản sẽ làm trầm trọng thêm áp lực lạm phát ở Trung Quốc.

Sự trỗi dậy của thị trường cho thuê thay đổi văn hóa nhà ở

Khi ý định mua nhà không ngừng giảm, Trung Quốc đang trải qua một sự chuyển biến sâu sắc trong văn hóa nhà ở. Trong quan niệm truyền thống, nhà ở lâu dài được coi là điều kiện cần thiết cho hôn nhân và tích lũy tài sản, nhưng mô hình này đang bị phá vỡ. Theo dữ liệu, tỷ lệ sở hữu nhà ở trong số những người trưởng thành Trung Quốc từ 25 đến 34 tuổi đã giảm từ hơn 70% vào năm 2010 xuống còn 50% vào năm 2020.

Trong khi đó, thị trường cho thuê tiếp tục nóng lên. Tỷ suất lợi nhuận thuê trung bình tại các thành phố hàng đầu đã tăng lên 2.2%–2.5%, cao hơn so với 1.8%–2.0% của năm 2023. Khi sự không chắc chắn của thị trường gia tăng, ngày càng nhiều người trẻ tuổi trong lực lượng lao động lựa chọn hoãn việc mua nhà, từ đó thúc đẩy nhu cầu cho thuê tăng lên. Xu hướng này phản ánh sự thích ứng của thế hệ trẻ với chính sách “nhà ở không đầu tư” và đánh giá hợp lý về rủi ro giá bất động sản tiếp tục giảm.

Thượng Hải vẫn là một trong số ít điểm sáng, giá nhà mới vào tháng 10 năm 2025 tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước; nhưng dù vậy, giá nhà cũ tại trung tâm tài chính này vẫn ghi nhận sự giảm sút, phản ánh bức tranh tổng thể yếu kém của giá nhà tại Trung Quốc. Sự phân hóa giữa giá nhà mới và nhà cũ cho thấy tính khan hiếm của một số khu vực trung tâm thành phố vẫn được công nhận, nhưng lòng tin của thị trường tổng thể vẫn chưa được phục hồi.