REITs 胜过租赁物业：为什么2026年的投资者更倾向于股息支持的房地产

通过直接所有权实现被动收入的问题

新年的财务目标常常包括一个：产生被动收入。许多人考虑购买出租物业，但这种方式隐藏着复杂的难题。高额的前期资本需求、租户管理的烦恼、维护责任以及市场空置风险，很快就会让一条收入线变成负债。有没有更好的办法呢？

房地产投资信托基金 (REITs) 提供了无需承担运营负担的机构级房地产敞口。投资者无需管理不同大都市区域的单个物业，而是可以持有由专业团队管理的投资组合份额，且资本需求最低。

Invitation Homes：多元化大都市区域布局

Invitation Homes (NYSE: INVH) 在单户出租市场拥有庞大的规模。公司管理超过86,000套自有房产，监管超过16,000套第三方物业，并在另外8,000套物业中持有合资权益。这个组合覆盖多个高增长的都市区域——这些市场是基于人口迁移和就业扩张的优先选择。

数字很重要。 每股大约$30 ，你可以以远低于直接所有权的成本，获得多样化的出租物业组合。每股$0.30的季度股息 ($1.20年化) 转化为4.3%的收益率——意味着投资$10,000每年可以获得$430 股息收入。公司在12月将股息提高了3.4%，延续了自2017年首次公开募股以来每年增长的纪录。

未来增长的驱动力是什么？随着旧租约到期，租金上涨的空间；从公开市场和房屋建造商持续收购物业；以及扩展其第三方管理平台。这些引擎使REIT有望持续实现股息增长。

Realty Income：稳健的投资选择

Realty Income (NYSE: O) 采取不同策略，专注于商业地产而非住宅。其投资组合涵盖15,500多处物业，遍布美国和欧洲——零售、工业、娱乐和数据中心——全部由主要租户如FedEx、Home Depot和沃尔玛签订长期净租约。

为什么租约结构重要？净租约将维护、税费和保险责任转嫁给租户，带来可预期的现金流，与物业运营无关。

每月$0.27的股息 ($3.24年化)，在近期股价低于$60时，收益率为5.7%。但真正的亮点在于其稳定性：自1994年以来已增加133次股息，连续113个季度实现4.2%的复合年增长率。这是数十年的复利收入。

增长动力包括：现有租约中嵌入的合同租金上涨、通过售后回租交易收购物业、开发合作伙伴关系以及房地产信贷投资。该REIT不依赖于资本化率下降或物业升值，而是通过租户的义务产生收入。

直接租赁所有权与REIT投资：权衡取舍

拥有出租物业提供控制权和杠杆，但需要积极参与。租户筛选、维护协调、空置期和资本改善都消耗时间和现金储备。一个糟糕的租户或意外的重大维修可能会抹去多年的利润。

REITs消除了这些运营风险。较低的入场成本 ($30-60每股 vs. $300,000+买房)，真正的被动性，以及跨地区和租户类型的即时多元化，带来更可预测的财富积累。虽然个别物业可能表现优异，但集中风险带来的表现不佳的概率也很大。

2026年投资者的决策

对于优先考虑现金流稳定性和最小管理负担的投资者来说，Invitation Homes和Realty Income提供了有力的替代方案。两者都提供每月或每季度的分红，拥有股息增长历史，并且所需资本投入适合大多数投资者的组合——无论你身处哪个大都市区域，或对房地产周期的时机担忧。