川普政府推行 50 年期房贷：让年轻人买得起房，还是提倡「债留子孙」？

美国川普政府正推动一项房贷市场改革计划，将推行 50 年期固定利率房贷 (50-Year Mortgage)。官方认为，该方案将降低月付金额、改善年轻族群购屋困难；但批评者警告，这恐让房价进一步上涨，并让新一代陷入更长期的债务泥沼。

白宫打房新政策：川普推动 50 年期房贷

这项构想由联邦住房金融局 (FHFA) 局长 Bill Pulte 宣布，他形容这是「川普的重大住房改革」，并将彻底改变美国梦的可负担性。川普更在社群媒体上分享对比图，将自己与当年推动「30 年房贷」的罗斯福总统相提并论，旨在唤起再造美国梦的政治想像。

根据 Fotune 试算，若以房价 40 万美元、利率 6.575%、头期款 20% 为例：

30 年期月付为 $2,788

40 年期为 $2,640

50 年期降至 $2,572

尽管月付仅减少 216 美元，但长期总利息支出将大幅上升。

房市陷入「锁定效应」，买气与供给双重崩塌

美国房贷利率已连续三年维持在 6% 以上，使市场进入前所未见的「锁定效应 (Lock-in Effect)」。Redfin 数据显示，美国家庭平均须拿出 39% 的月收入来偿还房贷，远高于历史可负担水准。

许多屋主因握有 2022 年前的低利贷款而不愿出售房屋，导致市场供给锐减、价格僵固，年轻人买房难度持续升高。

全美房仲协会 (NAR) 统计显示，2025 年首次购屋者平均年龄达 40 岁，更创历史新高。

专家警告：低月付恐让首购族「一辈子还债」

经济学家 Tyler Cowen 对此指出：「50 年房贷虽可降低月付，但将推高房价、减缓资产累积，并增加金融体系的违约风险。」

长期贷款不仅让总利息支出暴增，也让买家的房屋真实增值速度大幅减慢，若市场反转，恐出现「一辈子都在还债却未真正拥有房子」的情况。

他强调，短期内，房价上升的利益反而会被既有屋主与卖家吸收，首次购屋者仍被排除在市场之外。

(Cynthia Lummis 推加密房贷法案，年轻人可用 BTC 申请房贷买房)

川普双手伸向房市？房利美、房地美拟进军股权市场

Bill Pulte 近期出席房地产会议时更透露，房利美 (Fannie Mae) 与房地美 (Freddie Mac) 未来可能持有私营企业的股权，以换取合作条件，类似政府此前与 Intel 达成的「股权换补助」协议。

他直言：「我们握有所有筹码，未来将以不同形式持有企业股份。」

由于两公司自 2008 金融危机后仍受政府监管，这项言论也引发外界对「政府藉住房政策扩权」的争议。

政策意图与潜在后果：改革还是泡沫前兆？

短期而言，50 年房贷或能为年轻族群带来喘息空间，并让川普政府在「经济民粹」层面取得政治加分。但长期来看，推高房价且扩大家庭债务周期的隐患仍然存在。

如今，川普的「美国梦」打房政策恐怕仍是民众买单。

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