韩国祭出「毁灭式打房」高价宅可贷款额不到10%，台湾该学吗？

政南韩祭出史上最严厉限房令，犹如一场高风险的外科手术，企图一刀切除投机毒瘤。对比台湾的中医式温和调养，两条截然不同的路径，谁能真正解决居住正义的世纪难题？ （前情提要：行政院开房贷水龙头！拍板新青安排除银行法72-2引法界哗然：行政命令大于法律？ ） （背景补充：台湾房市爆「开价上天、成交躺平」砍价从15%起跳，明年会再跌？ ） 南韩政府近日投下了一枚震撼弹：「史上最严厉的限房令」，几乎斩断了普通人贷款购屋的可能性，试图一刀切除盘据在南韩社会心脏的房价毒瘤。 政府规定，在首尔等首都圈核心区，房价超过 25 亿韩元（约 5,387 万台币）的高级住宅，贷款上限骤降至仅 2 亿韩元（不到台币 450 万）。这意味着，一位怀抱着中产梦想的购屋者，几乎需要拿出全款才能敲开梦想家园的大门。 但消息一出，市场的反应不是冷却，而是恐慌性的沸腾。在新政生效前的最后几个小时，首尔的房产仲介电话被打爆，成交价屡创新高，人们像在逃难般抢购着那最后一点点能够利用旧有贷款额度的机会。这场景，荒谬却又无比真实地揭示了一个残酷的现实：当居住的权利被彻底金融化，任何试图将其拉回正轨的努力，都可能引发一场更剧烈的风暴。 与此同时，南韩执政党领袖一句「应该要打造不需举债就能买房的市场」的言论，更像是在火上浇油，彻底点燃了民众的怒火。这句不食人间烟火的「干话」，让李在明总统的民调应声滑落至上任以来的新低点。 然而，当我们将视角从首尔的混乱拉远，对比台湾相对平静的房市政策，一个更深层次的问题浮现出来：面对同样令人窒息的高房价，为何两个社会选择了截然不同的应对哲学？ 韩台房市政策的哲学之争 南韩这次的「休克疗法」，在本质上是一场目标明确、高风险的外科手术。它背后的政策哲学非常清晰：认定市场的病灶是过度的投机性杠杆，因此选择最激进的手段——直接切断资金的动脉，试图让投机者「失血」而亡。 将 LTV（贷款价值比）从房价的 70% 骤降至 40%，甚至对高价住宅祭出不及总价一成的贷款额度，这无异于宣告，在政府眼中，这些区域的房地产已不再是民生必需品，而是一个必须被强力管制的金融赌场。 这种作法的魄力令人惊讶，但也暴露其脆弱性。外科手术固然能快速移除可见的肿瘤，但它无法解决癌细胞扩散的深层原因，甚至可能在切除过程中，误伤健康的组织。市场的恐慌性抢购潮，就是最直接的「术后并发症」。 那些真正需要换房的自住客、那些即将成家的年轻夫妇，在这场手术中，与投机客一起被推上了手术台，成为了被「误伤」的群体。这也引出了一个关键问题：南韩政府是否判断市场已恶化到常规药物无效，必须开此猛药？ 这恰恰反映了南韩房市问题的深层结构：财阀经济下的热钱流窜、家庭负债比例的失控，已经让温和的政策工具宣告失灵。 相较之下，台湾的打房策略，更像是一场漫长而谨慎的「中医调养」。例如，台湾的房贷利率长期维持在 2% 左右的低档，远低于南韩的 4% 以上，这保障了自住客的基本负担能力。而在税制设计上，对自住者给予 1% 的轻税，同时对持有多户且未出租的「囤房大户」，课以最高 4.8% 的重税，试图将闲置的空屋「逼」回租赁市场。 这种策略的优点是稳定、副作用小，避免了南韩式的市场剧烈动荡。但其风险也显而易见：药效过于温和，是否会导致病灶（高房价）产生「抗药性」，让问题慢性化，最终积重难返？台湾的房价在这些「调养」过程中，依然缓步上涨，似乎就在印证这种担忧。 政治豪赌或政治自杀？打房政策背后的权力赛局 居住政策从来不只是经济学，更是政治学。南韩政府选择了一项可能动摇国本的「高成本」政策工具，这无疑是一场巨大的政治豪赌。李在明总统支持度的暴跌，血淋淋地揭示了这场豪赌的代价。这几乎提出了一个灵魂拷问：在一个房地产与多数家庭资产深度绑定的社会，任何「真正有效」的打房政策，本质上都是一场「政治自杀」吗？ 那么，南韩政府为何敢于，或者说不得不，进行这场豪赌？答案可能藏在民调数字的背后。当青年世代的绝望感、买不起房引发的社会对立、以及对未来的集体焦虑，已经累积到足以威胁社会稳定的临界点时，政府面临的压力就不再仅仅是下一次的选举，而是整个社会契约的崩溃风险。 从这个角度看，激进的打房政策，或许是执政者在「慢性死亡」（被民怨吞噬）和「急性休克」（政策阵痛）之间，所做的痛苦抉择。他们赌的是，短期的民调下滑，能够换取市场重置后的长期稳定，从而赢回新世代的信任。 反观台湾，政治现实则完全是另一幅景象。台湾的政治环境，无论是蓝是绿，都极度依赖中产阶级与地方派系的支持，而这些群体的资产，很大部分与房地产紧密相连。任何可能导致房价剧烈下跌的政策，都会直接冲击执政党的核心票仓。 因此，台湾的政策选择，始终在「打房」与「护盘」之间，寻找一条微妙的钢索。这也解释了为何台湾的政策工具，总是点到为止，更侧重于抑制交易而非打击价格，与其说是缺乏魄力，更是一种高度精算的政治生存策略。 打得了需求，却管不住人性？为何政策总是被市场绕过 一个常见的论点是：既然温和的政策无效，那就必须用重典。支持者会指向南韩前总统文在寅任内 27 次打房却愈打愈高的失败案例，来证明只有「核弹级」的政策才能奏效。然而，南韩这次的实验，似乎恰恰反驳了这种线性思维。 最严厉的管制，催生了最疯狂的市场。在新政上路前夕，首尔阳川区一间近 18 坪的公寓，卖出了 15.5 亿韩元的纪录高价，短短三个月就涨了近 300 万台币。这说明，政策试图用理性去框住市场，但市场却总是用非理性的「人性」来回应。当人们预期未来更难买房时，他们唯一的反应就是不计代价地「立刻」买房。 这揭示了单纯「需求端抑制」的根本盲点。无论是限缩贷款（堵住水龙头），还是增加税负（提高用水成本），都只是在围堵「需求」这个结果，却没有解决「为何需求如此旺盛」的根源。这个根源，一是核心都市的房屋供给长期不足；二是全球性的货币宽松，让热钱必须寻找标的停泊，而房地产正是最完美的载体。 南韩的政策，几乎完全忽略了供给面的改革，这使得其政策效果更像是在玩一场「打地鼠」的游戏，压下一个泡沫，却可能催生另一个…