Перспективи китайського ринку нерухомості змінилися! UBS попереджає: ціни на нерухомість падіння принаймні два роки, зима ще не закінчилася.

Протягом тривалого часу, дотримуючись протилежної точки зору, керівник досліджень нерухомості UBS в Китаї Джон Лам (John Lam) відкликав свій попередній бичачий прогноз і офіційно приєднався до песимістичного табору Уолл-стріт, прогнозуючи, що чотирирічний період низької активності на ринку нерухомості Китаю ще не закінчився. У цьому вагомому звіті зазначається, що падіння цін на нерухомість у Китаї триватиме ще принаймні два роки, перш ніж стабілізується і відновиться. Основною причиною є те, що потенційні покупці, у той час як ціни на нерухомість продовжують падати, все більше обирають оренду, а не покупку, оскільки покупці, які купували протягом останніх десяти років, можуть зазнати загальних збитків.

Позиція UBS змінилася на 180 градусів: від бичачого до попередження

Перехід позиції Лінь Чженьхунга привернув увагу, оскільки він здобув популярність у січні 2021 року, значно знизивши рейтинг групи Evergrande — на 11 місяців раніше, ніж Evergrande офіційно оголосила про дефолт. Минулого року він сміливо змінив свою позицію на позитивну щодо цієї галузі. На початку цього року Лінь Чженьхунг прогнозував, що під впливом перших міст Китаю ціни на нерухомість, можливо, почнуть «стабілізуватися» на початку 2026 року, однак всього через кілька місяців UBS Group змінила свою позицію щодо китайського ринку нерухомості на більш песимістичну.

Лінь Чженьхонг у своєму останньому звіті чітко вказав, що він прогнозує, що падіння цін на нерухомість у Китаї триватиме принаймні ще два роки. Він зазначив, що ключовим фактором є те, що під час тривалого зниження цін на нерухомість потенційні покупці все більше схиляються до оренди. Він зазначив, що люди, які купували нерухомість протягом останніх десяти років, можуть перебувати в збитках, що “засновує зміну очікувань щодо цін на житло”. Ця зміна психологічних очікувань є більш глибокою структурною зміною, ніж дані про попит і пропозицію.

Прогноз відновлення Лінь Чженьхона раніше ґрунтувався на тому, що багато девелоперів, які зіткнулися з фінансовими труднощами, припинили купувати землю, що, в свою чергу, має полегшити ситуацію з надлишком житла. Минулого року площа нових будівництв девелоперів знизилася на 63% порівняно з початком 2021 року, що перевищує падіння площі продажів на 48%, і ця тенденція триває й цього року. Хоча основні фактори з боку пропозиції (тобто зниження нових будівництв) не змінилися, Лінь Чженьхон зазначив, що постійне падіння цін на житло підірвало довгострокову віру покупців у те, що «нерухомість є безпечною інвестицією», що призвело до того, що більше потенційних покупців вирішило продовжити спостереження.

Різниця між орендною платою та процентними ставками по іпотеках вказує на проблеми на ринку нерухомості Китаю

Лінь Чженьхонг детально пояснив фактори, що впливають на переваги оренди: рівень доходності від оренди в містах першої лінії значно нижчий за процентну ставку по іпотеці. Його дослідницький звіт показує, що в жовтні середня доходність від оренди в містах першої лінії Китаю становила 1,81%, тоді як середня процентна ставка по іпотеці в країні становила 3,07%. У ситуації, коли дохідність від оренди суттєво нижча за витрати на купівлю житла, більше людей обирають очікувальну позицію.

Цей феномен інверсії в економіці виявляє глибоку логіку падіння цін на житло в Китаї. У нормальних умовах дохідність від оренди повинна бути близькою або трохи вищою за безризикову процентну ставку, щоб компенсувати ризики та витрати на управління, які несе орендодавець. Коли дохідність від оренди (1,81%) значно нижча за ставку по іпотеці (3,07%), це означає, що щомісячні платежі по іпотеці для покупця значно перевищують орендну плату за аналогічну нерухомість, що робить оренду більш раціональним вибором.

Він вважає, що ціна оренди є «раннім індикатором» динаміки попиту та пропозиції на ринку житла, «оскільки ці дані не підлягають державному втручанню». Він прогнозує, що після стабілізації орендної плати падіння цін на житло в Китаї зупиниться. Це судження має важливе перспективне значення, оскільки орендна плата відображає справжню споживчу цінність житла, а не спекулятивну надбавку. Тільки коли орендна плата перестане падати і стабілізується, показуючи відновлення реального попиту на житло, ціни на житло матимуть основу для розвороту.

Прогноз шляхів цін на житло в Китаї на 2026-2027 роки

Лінь Чженьхун прогнозує, що, якщо Пекін не вжене суттєвих стимулюючих заходів, ціни на вторинне житло в перших містах Китаю продовжать падати на 10% у 2026 році, а в 2027 році ще на 5%. Наразі ціни на вторинне житло в основних мегаполісах впали більш ніж на третину від пікових рівнів.

Прогноз падіння цін на нерухомість в Китаї на наступні два роки

2026 рік: ціни на вторинне житло в містах першої категорії знову впадуть на 10%, загальна падіння перевищить 40%

2027 рік: ціни на вторинні житлові приміщення в містах першої лінії знову впадуть на 5%, увійдуть у стадію формування дна

Передумови: припустимо, що немає суттєвих стимулюючих політик, ринок природно коригується.

Цей поступовий прогноз падіння показує, що ринок нерухомості Китаю увійшов у стадію “повільного очищення”, а не “швидкого краху”. Дані за жовтень 2025 року додатково підтверджують цю тенденцію: ціни на нові товарні житлові приміщення знизилися на 0,5% порівняно з попереднім місяцем, що є найбільшим падінням за рік. Варто зазначити, що всі 70 великих і середніх міст, які моніторить Національне статистичне управління, зафіксували зниження цін, що є дуже рідкісним явищем у останні роки. Ціни на вторинні житлові приміщення в перших містах знизилися на 4,4% в річному вимірі, у містах другого рівня знизилися на 5,2%, а падіння в містах третього рівня розширилося до 5,7%.

Рейтинг Fitch очікує, що ситуація може ще більше погіршитися, вважаючи, що до стабілізації ринку площа продажу нових житлових приміщень може знизитися ще на 15% до 20%. Ця організація зберігає негативний кредитний прогноз для китайського ринку нерухомості до 2025 року, причини чому включають зміни в демографічній структурі, високий тягар з житлом та численні структурні виклики, такі як велика кількість невикористаних запасів.

Агентство Bloomberg минулого тижня повідомило, що політики обмірковують нові заходи для виправлення ситуації в сфері нерухомості, зокрема вперше на національному рівні субсидіюючи відсотки по іпотечних кредитах. Крім того, нещодавно колишній міністр фінансів Китаю відверто попередив, що похмурі перспективи домогосподарств, викликані падінням цін на нерухомість, посилять інфляційний тиск у Китаї.

Виникнення ринку оренди змінює житлову культуру

З огляду на зниження бажання купувати житло, Китай переживає глибокі зміни в культурі житла. У традиційних уявленнях житло тривалий час вважалося необхідною умовою для шлюбу та накопичення багатства, але ця модель розривається. Згідно з даними, частка власників житла серед китайських дорослих віком від 25 до 34 років знизилася з більш ніж 70% у 2010 році до 50% у 2020 році.

В той же час ринок оренди продовжує розвиватися. Середня дохідність від оренди в містах першого рівня вже зросла до 2,2%–2,5%, що є вищим за 1,8%–2,0% у 2023 році. У той час як невизначеність на ринку посилюється, дедалі більше молодих працівників вибирають відкласти покупку житла, що сприяє зростанню попиту на оренду. Ця тенденція відображає адаптацію молодого покоління до політики “житло не для спекуляцій” та раціональну оцінку ризику подальшого падіння цін на нерухомість.

Шанхай все ще є одним з небагатьох яскравих моментів, у жовтні 2025 року ціни на нові квартири зросли на 5,7% у річному вимірі; але навіть так, ціни на вторинному ринку в цьому фінансовому центрі все ще знизилися, відображаючи загальну слабкість падіння цін на житло в Китаї. Різниця між цінами на нові та вторинні квартири показує, що дефіцит у деяких ключових районах міст все ще визнається, але загальна довіра до ринку ще не відновилася.