Корея запроваджує «руйнівне житлове кредитування», максимальна сума кредиту на дорогі квартири становить менше 10%, чи варто Тайваню цьому навчитися?

Південна Корея ввела найсуворіше обмеження в історії, наприклад, хірургічну операцію з високим ризиком у спробі видалити спекулятивний рак одним ножем. Якщо порівнювати з м'яким відновленням у стилі ТКМ на Тайвані, двома абсолютно різними шляхами, хто насправді може вирішити столітню проблему житлового правосуддя? (Синопсис: Виконавчий Юань відкриває іпотечний кран!) Крім Закону про банківську діяльність 72-2 наводиться юридичний резонанс: виконавчий наказ більший за закон? (Довідково: Ринок житла Тайваню вибухнув «початкова ціна – небо, угода лежить рівно» з 15%, чи впаде він знову наступного року? Нещодавно уряд Південної Кореї скинув шокуючу бомбу: «найсуворіше житлове обмеження в історії», яке майже відрізало можливість звичайним людям брати кредити на покупку будинків, і намагалося відрізати ракову пухлину цін на житло в серці південнокорейського суспільства. Уряд постановив, що в Сеулі та інших ключових районах столичного регіону стеля кредитів на будинки високого класу з ціною будинку понад 2,5 мільярда вон (близько 53,87 мільйона нових тайванських доларів) впала лише до 200 мільйонів вон (менше 4,5 мільйона нових тайванських доларів). Це означає, що покупцеві житла з мрією середнього класу потрібно заплатити майже повну суму, щоб постукати в двері будинку своєї мрії. Але як тільки новина вийшла, реакція ринку була не на охолодження, а на панічне кипіння. В останні години перед тим, як нова угода вступила в силу, телефонні дзвінки від агентів з нерухомості в Сеулі засипалися, а ціни угод постійно досягали нових максимумів, немов тікаючи, щоб купити останню можливість скористатися старою кредитною лінією. Ця сцена, абсурдна, але незрівнянно правдива, розкриває сувору реальність: коли право на проживання ґрунтовно фінансовано фінансово, будь-яка спроба повернути його в потрібне русло може спровокувати ще більш жорстоку бурю. При цьому зауваження лідера правлячої партії Південної Кореї про те, що «ми повинні створити ринок, де можна купити будинки без боргів», більше схоже на підливання масла у вогонь і повністю розпалювання гніву народу. Це «сухе слово», яке не їсть людський феєрверк, призвело до того, що опитування президента Лі Чже Мьона впали до нового мінімуму з моменту вступу на посаду. Однак, коли ми переходимо від хаосу в Сеулі до відносно спокійної житлової політики Тайваню, постає глибше питання: чому два суспільства обрали дуже різні філософії в умовах однаково задушливих високих цін на житло? Філософська полеміка політики ринку житла в Південній Кореї Ця «шокова терапія» в Південній Кореї по суті є цілеспрямованою хірургічною операцією з високим ризиком. Філософія політики, що стоїть за цим, дуже зрозуміла: у центрі уваги ринку – надмірні спекулятивні важелі впливу, тому він обирає найрадикальніші засоби – безпосередньо перерізати артерії коштам, намагаючись змусити спекулянтів «стікати кров'ю» до смерті. Падіння LTV (співвідношення позики до вартості) з 70% до 40% від цін на житло або навіть пропозиція менше 10% від загальної ціни на дорогі будинки рівносильні заяві про те, що нерухомість у цих районах більше не є необхідністю в очах уряду, а фінансовим казино, яке має бути жорстко регульованим. Сміливість такого підходу дивує, але й виявляє його вразливість. Хоча хірургічне втручання може швидко видалити видимі пухлини, воно не може вирішити основну причину поширення ракових клітин, і навіть може випадково травмувати здорові тканини в процесі видалення. Панічна купівельна хвиля на ринку – це найпряміше «післяопераційне ускладнення». Ті самоокупанти, яким дуже потрібно помінятися кімнатами, ті молоді пари, які ось-ось збираються створити сім'ю, в цій операції разом зі спекулянтами виштовхуються на операційний стіл і стають групою «випадкових травм». У зв'язку з цим також постає ключове питання: чи вважає уряд Південної Кореї, що ринок погіршився до такої міри, що звичайні ліки виявляються неефективними і їх потрібно призначати? Це відображає глибоку структуру житлових проблем Південної Кореї: гарячі грошові потоки під економікою чеболів і нестримні коефіцієнти заборгованості домогосподарств провалили скромні інструменти політики. На противагу цьому, стратегія Тайваню щодо боротьби з будинками більше схожа на тривале та обережне “відновлення традиційної китайської медицини”. Наприклад, відсоткова ставка за іпотечними кредитами в Тайвані довгий час залишалася низькою на рівні близько 2%, що набагато нижче, ніж 4% у Південній Кореї, що гарантує базову доступність для власників-мешканців. Згідно з дизайном податкової системи, легкий податок у розмірі 1% надається самоокупантам, тоді як важкий податок у розмірі до 4,8% накладається на «великих збирачів», які тримають кілька домогосподарств і не здаються в оренду, у спробі «змусити» порожні будинки повернутися на ринок оренди. Перевага цієї стратегії полягає в стабільності, невеликій кількості побічних ефектів і уникненні ринкових потрясінь у стилі Південної Кореї. Але ризик також очевидний: якщо дія препарату буде занадто м'якою, чи не призведе це до «лікарської стійкості» в осередку ураження (високих цін на житло), зробивши проблему хронічною і з часом накопичуючись? Ціни на житло на Тайвані все ще повільно зростають у процесі цих “коригувань”, що, схоже, підтверджує це занепокоєння. Політична азартна гра чи політичне самогубство? Силова гра за житловою політикою Житлова політика ніколи не була лише економікою, це політологія. Вибір урядом Південної Кореї «дорогого» політичного інструменту, який може дестабілізувати національну основу, безсумнівно, є величезною політичною авантюрою. Падіння популярності президента Лі Чже Мьона криваво показує ціну цієї авантюри. Це ледь не викликає душевних тортур: у суспільстві, де нерухомість глибоко пов'язана з більшістю сімейних активів, чи є будь-яка «дійсно ефективна» житлова політика по суті «політичним самогубством»? Так чому ж уряд Південної Кореї наважився або був змушений піти на цю авантюру? Відповідь може критися за цифрами опитування. Коли відчай молодих поколінь, соціальний антагонізм, викликаний неможливістю дозволити собі житло, і колективна тривога за майбутнє накопичилися до переломного моменту, який загрожує соціальній стабільності, тиск на уряди стосується вже не лише наступних виборів, а й краху всього суспільного договору. З цієї точки зору, радикальна антижитлова політика може виявитися болісним вибором між «повільною смертю» (поглинутою народними невдоволеннями) і «гострим шоком» (політичним болем). Вони роблять ставку на те, що короткострокове зниження опитувань можна обміняти на довгострокову стабільність після того, як ринок обнулиться, тим самим відвоювавши довіру нового покоління. З іншого боку, на Тайвані політична реальність виглядає зовсім по-іншому. Політичне середовище Тайваню, незалежно від того, синій він чи зелений, значною мірою залежить від підтримки середнього класу та місцевих фракцій, чиї активи значною мірою пов'язані з нерухомістю. Будь-яка політика, яка може призвести до різкого падіння цін на житло, безпосередньо вдарить по основній базі виборців правлячої партії. Тому політичний вибір Тайваню завжди полягав у тому, щоб знайти тонкий сталевий трос між “ударом по будинку” та “захистом плити”. Це пояснює, чому політичні інструменти Тайваню, які завжди працюють за принципом «клік до точки», більше зосереджені на стримуванні транзакцій, ніж на досягненні цін, і є скоріше актуарною стратегією політичного виживання, ніж відсутністю сміливості. Може перемогти вимогу, але не може контролювати людську природу? Чому ринок завжди обходить політику стороною Поширеним аргументом є те, що оскільки поміркована політика неефективна, її необхідно посилювати. Прихильники вкажуть на 27 невдач колишнього президента Південної Кореї Мун Чже Іна за час його перебування на посаді, щоб довести, що може працювати лише політика «ядерної бомби». Однак південнокорейський експеримент, схоже, спростовує це лінійне мислення. Найжорсткіші правила породили найбожевільніші ринки. Напередодні нової угоди квартира в сеульському районі Янчхон площею майже 18 пхьонг була продана за рекордно високу ціну в 1,55 мільярда вон, піднявшись майже на 3 мільйони нових тайванських доларів всього за три місяці. Це свідчить про те, що політика намагається представити ринок з раціональністю, але ринок завжди відповідає ірраціональною «людяністю». Коли люди очікують, що в майбутньому буде важче купити будинок, їх єдиною реакцією є купівля житла «негайно» за будь-яку ціну. Це виявляє фундаментальну сліпу зону чистого «придушення з боку попиту». Чи то згортання кредитів (перекриття крана), чи то збільшення податкового навантаження (підвищення вартості води), вони містять лише результат «попиту», але не вирішують першопричину «чому попит такий сильний». Першопричиною цього є, по-перше, довгострокова нестача житла в центральних містах; Друге – глобальне пом'якшення грошово-кредитної політики, так що гарячі гроші повинні знайти цільове швартування, а нерухомість є найдосконалішим перевізником. Політика Південної Кореї майже повністю ігнорує реформи на стороні пропозиції, що робить її політичний ефект більше схожим на гру в «вдар крота», яка натискає на одну бульбашку, але потенційно породжує іншу…