Perspectivas do mercado imobiliário na China mudam! UBS alerta: preços das casas vão cair por pelo menos dois anos, inverno rigoroso ainda não acabou.

O chefe de pesquisa imobiliária da UBS na China, John Lam, que há muito tempo mantém uma perspectiva contrária, retirou sua previsão otimista anterior e oficialmente se juntou ao campo pessimista de Wall Street, prevendo que o mercado imobiliário da China ainda está longe de terminar um período de baixa que dura quatro anos. Este importante relatório aponta que a queda nos preços dos imóveis na China continuará por pelo menos mais dois anos antes de estabilizar e se recuperar. A principal razão para isso é que potenciais compradores, à medida que os preços dos imóveis continuam a cair, estão cada vez mais optando por alugar em vez de comprar, o que pode resultar em perdas gerais para os compradores ao longo da última década.

A posição do UBS faz uma grande virada de 180 graus: de em alta para alerta

A mudança de posição de Lin Zhenhong tem atraído muita atenção, pois ele ganhou notoriedade ao rebaixar significativamente a classificação do Grupo Evergrande no início de 2021 - 11 meses antes de a Evergrande declarar oficialmente a inadimplência. No ano passado, ele ousou mudar para uma visão otimista sobre o setor. No início deste ano, Lin Zhenhong previu que, impulsionados pelas cidades de primeira linha da China, os preços das casas poderiam “tender a estabilizar” no início de 2026, no entanto, o UBS mudou rapidamente para uma posição mais pessimista em relação ao mercado imobiliário chinês apenas alguns meses depois.

Lin Zhenhong destacou em seu último relatório que ele prevê que a queda dos preços dos imóveis na China continuará por pelo menos mais dois anos. Ele mencionou que um fator chave é que, durante o período de queda dos preços, os potenciais compradores estão cada vez mais inclinados a alugar. Ele observou que as pessoas que compraram imóveis nos últimos dez anos podem estar em uma situação de prejuízo, o que “mudou fundamentalmente as expectativas de preços das habitações”. Essa reversão nas expectativas psicológicas é uma mudança estrutural mais profunda do que os dados de oferta e demanda.

A previsão de recuperação de Lin Zhenhong baseou-se na expectativa de que a situação de excesso de oferta habitacional possa ser aliviada após muitos desenvolvedores com dificuldades financeiras pararem de adquirir terrenos. No ano passado, a área nova de construção de casas pelos desenvolvedores caiu 63% em relação ao início da recessão em 2021, uma queda que superou a redução de 48% na área de vendas, e essa tendência continua neste ano. Embora os fatores fundamentais do lado da oferta (ou seja, a queda nas novas construções) não tenham mudado, Lin Zhenhong afirmou que a contínua queda dos preços dos imóveis já abalou a crença de longo prazo dos compradores de que “imóveis são um investimento seguro”, levando mais potenciais compradores a optarem por continuar em espera.

A diferença entre os juros de aluguel e hipoteca revela a crise do mercado imobiliário na China

Lin Zhenhong explicou ainda mais os fatores que impulsionam as preferências de locação: a rentabilidade do aluguel nas cidades de primeira linha é muito inferior à taxa de juros dos empréstimos hipotecários. Seu relatório de pesquisa mostrou que, em outubro, a rentabilidade média do aluguel nas cidades de primeira linha da China era de 1,81%, enquanto a taxa média de juros dos empréstimos hipotecários no país era de 3,07%. Com a rentabilidade do aluguel significativamente abaixo do custo de aquisição de imóveis, mais pessoas optam por esperar.

Este fenómeno de inversão revela a lógica subjacente à queda dos preços das casas na China. Em condições normais, a taxa de rendimento do aluguel deveria estar próxima ou ligeiramente acima da taxa de juros sem risco, para compensar os riscos e custos de gestão suportados pelos proprietários. Quando a taxa de rendimento do aluguel (1,81%) está muito abaixo da taxa de juros do empréstimo hipotecário (3,07%), isso significa que o pagamento mensal da hipoteca do comprador é muito superior ao aluguel de uma casa equivalente, tornando o aluguel uma escolha mais racional.

Ele acredita que os preços de aluguer são um “indicador antecipado” da dinâmica de oferta e procura no mercado habitacional, “porque esses dados não estão sujeitos à intervenção do governo”. Ele prevê que, após a estabilização dos aluguéis de habitação, a queda dos preços das casas na China irá parar. Este juízo tem um importante significado prospectivo, uma vez que os aluguéis refletem o verdadeiro valor de uso da habitação, e não o prémio especulativo. Só quando os aluguéis pararem de cair e estabilizarem, mostrando que a demanda real por habitação está a recuperar, é que os preços das casas terão uma base para se estabilizar.

Previsão do caminho dos preços imobiliários na China para 2026-2027

Lin Zhenhong prevê que, a menos que Pequim implemente medidas de estímulo significativas, os preços dos imóveis de segunda mão nas principais cidades da China continuarão a cair 10% em 2026 e 5% em 2027. Atualmente, os preços dos imóveis de segunda mão nas principais metrópoles já caíram mais de um terço em relação ao nível máximo.

Previsão de queda dos preços das casas na China nos próximos dois anos

2026: Os preços das casas de segunda mão nas grandes cidades cairão mais 10%, acumulando uma queda superior a 40%.

2027: O preço das casas de segunda mão nas grandes cidades cairá mais 5%, entrando na fase de formação de fundo.

Condições prévias: Supondo que não haja políticas de estímulo significativas, o mercado se ajusta naturalmente.

Esta previsão de queda gradual mostra que o mercado imobiliário da China entrou na fase de “limpeza lenta”, e não no modo de “colapso rápido”. Os dados de outubro de 2025 validam ainda mais essa tendência: os preços das novas habitações caíram 0,5% em relação ao mês anterior, a maior queda em um ano. Vale ressaltar que todas as 70 grandes e médias cidades monitoradas pelo Escritório Nacional de Estatísticas registraram queda nos preços, algo extremamente raro nos últimos anos. Os preços dos apartamentos de segunda mão nas cidades de primeira linha caíram 4,4% em relação ao ano anterior, nas cidades de segunda linha a queda foi de 5,2%, e nas cidades de terceira linha a redução aumentou para 5,7%.

A Fitch Ratings prevê que a situação pode piorar ainda mais, acreditando que a área de vendas de novas casas pode cair mais 15% a 20% antes que o mercado se estabilize. A agência mantém uma perspetiva negativa de crédito para o mercado imobiliário da China até 2025, justificando-se com a mudança na estrutura populacional, a pressão elevada sobre a carga habitacional e os desafios estruturais, como o grande estoque de imóveis não vendidos.

A Bloomberg report na semana passada afirmou que os formuladores de políticas estão a considerar novas medidas para reverter a indústria imobiliária, incluindo o subsídio pela primeira vez a nível nacional dos juros dos empréstimos hipotecários. Além disso, um ex-ministro das Finanças da China, que não hesita em expressar-se, alertou recentemente que a perspectiva sombria das famílias devido à queda dos preços das casas irá agravar a pressão deflacionária na China.

O surgimento do mercado de arrendamento muda a cultura habitacional

Com a intenção de comprar casa a continuar a diminuir, a China está a passar por uma profunda transformação na cultura habitacional. Na concepção tradicional, a habitação tem sido vista como uma condição necessária para o casamento e a acumulação de riqueza, mas este padrão está a ser quebrado. De acordo com os dados, a taxa de posse de habitação entre adultos chineses com idades entre os 25 e 34 anos caiu de mais de 70% em 2010 para 50% em 2020.

Enquanto isso, o mercado de aluguel continua a aquecer. A taxa média de retorno de aluguel nas cidades de primeira linha já subiu para 2,2%–2,5%, acima de 1,8%–2,0% em 2023. Com a crescente incerteza no mercado, cada vez mais jovens profissionais estão optando por adiar a compra de imóveis, o que impulsiona a demanda por aluguéis. Essa tendência reflete a adaptação da geração mais jovem à política de “casa para morar e não para especular”, além de uma avaliação racional dos riscos de queda contínua dos preços dos imóveis.

Xangai ainda é um dos poucos pontos positivos, com os preços de imóveis novos a subir 5,7% em outubro de 2025 em relação ao ano anterior; no entanto, mesmo assim, os preços de imóveis usados nesta cidade financeira continuam a cair, refletindo o quadro geral de fraqueza dos preços dos imóveis na China. A divergência entre os preços de imóveis novos e usados mostra que a escassez de algumas áreas centrais das cidades ainda é reconhecida, mas a confiança geral do mercado ainda não se recuperou.