Bank Sentral kembali mempertahankan pengendalian kredit selektif, pakar properti memperingatkan bahwa pada 2026 akan memasuki fase penurunan harga secara volume dan kekurangan dana.
（Latar belakang: Ray Dalio dari Bridgewater Fund: Bitcoin tidak sebaik emas, cadangan bank sentral tidak akan memilihnya）
（Tambahan latar belakang: Pernyataan lengkap Bank of Japan: kenaikan suku bunga 25 basis poin, pertimbangan penyesuaian lanjutan）

Daftar isi artikel

• Pelepasan sementara? Sebenarnya peningkatan pengawasan?
• Naskah 2026: kekurangan dana dan penurunan harga secara volume
• Ketakutan di dunia properti, jika pengendalian berlanjut tahun depan, kekurangan dana bisa menyebabkan arus darah.

18 Desember, rapat dewan direksi Bank Sentral Taiwan yang terbaru tidak membawa “hadiah Natal” yang diharapkan pasar, melainkan mempertahankan gelombang ketujuh pengendalian kredit selektif secara lengkap.

Gubernur Bank Sentral Yang Jinlong menegaskan bahwa pasar properti Taiwan belum mengalami pelunakan, menunjukkan bahwa pinjaman bank dan harga properti belum menunjukkan penurunan yang cukup.

Analisis umum industri saat ini tentang syarat pelonggaran Bank Sentral:

Pelonggaran Bank Sentral memiliki dua syarat utama, termasuk penurunan konsentrasi pinjaman, dan yang kedua adalah penurunan harga properti yang terasa.

Pelepasan sementara? Sebenarnya peningkatan pengawasan?

Secara permukaan, Bank Sentral mengumumkan bahwa mulai 2026 “total pinjaman properti” akan kembali dikendalikan secara internal oleh bank, tetapi sekaligus mengurangi frekuensi pelaporan dari laporan triwulan menjadi laporan bulanan, dan mempertahankan hak untuk mengaktifkan audit proyek kapan saja.

Pada pertengahan Agustus tahun lalu, Bank Sentral menggunakan “nasihat moral” untuk meminta bank mengelola secara mandiri total pinjaman properti selama satu tahun ke depan (dari Q4 tahun lalu hingga Q4 tahun ini), dan pada September melakukan penyesuaian ketujuh terhadap pengendalian kredit selektif. Setelah langkah ini diterapkan, jumlah pinjaman dikurangi, ekspektasi kenaikan harga properti masyarakat menurun, volume transaksi melemah, dan laju kenaikan harga melambat. Proporsi pinjaman properti terhadap total pinjaman (konsentrasi) turun dari puncaknya 37,61% pada akhir Juni tahun lalu menjadi 36,7% pada akhir November tahun ini. Selama periode yang sama, tingkat pertumbuhan tahunan dari total pinjaman properti, pinjaman pembelian rumah, dan pinjaman konstruksi juga menurun, masing-masing menjadi 3,79%, 4,81%, dan 0,68% pada akhir November.

Bank Sentral menyatakan bahwa, berdasarkan implementasi pengelolaan mandiri total pinjaman bank selama hampir satu tahun dan perbaikan indikator, mulai tahun depan total pinjaman properti akan kembali ke mekanisme pengendalian internal masing-masing bank. Bank tetap harus melaporkan data bulanan ke Bank Sentral, dan Bank Sentral juga akan terus melakukan “audit proyek” untuk memahami kondisi pelaksanaan dan mendorong penerapan pengendalian kredit selektif. Tujuan keseluruhan adalah mengarahkan sumber daya kredit ke prioritas kebijakan: pembelian rumah non-pribadi, revitalisasi kota dan pembangunan kembali bangunan tua berisiko, perumahan sosial, serta mendukung dana investasi riil untuk usaha produksi.

Yang Jinlong mengatakan ini memberi fleksibilitas kepada bank, tetapi pasar membaca pesan lain, rem kaki tetap menempel di lantai, kapan saja bisa diinjak lagi.

Konsentrasi pinjaman properti bank dari 37,61% pada Juni 2024 menurun ke 36,7% pada November tahun ini, tetapi tetap berada di level tertinggi dalam sejarah. Yang Jinlong membandingkan pasar properti dengan gajah, yang bergerak lambat.

Data pasar juga membenarkan keterlambatan, indikator pasar properti terbaru menunjukkan bahwa rata-rata pengunjung properti baru di Taiwan utara hanya 12,9 orang per minggu, transaksi kurang dari 1 unit, likuiditas mendekati titik beku, tetapi harga penjual hampir tidak berubah, menunjukkan struktur harga yang kaku.

Naskah 2026: kekurangan dana dan penurunan harga secara volume

Ketakutan di dunia properti, jika pengendalian berlanjut tahun depan, kekurangan dana bisa menyebabkan arus darah.

Yang sebenarnya menjadi perhatian Bank Sentral adalah rasio kredit macet, jika indikator ini naik, bahkan jika harga properti turun hanya 10%, itu sudah memenuhi standar “penurunan yang terasa”, dan pintu kebijakan akan terbuka.

Direktur Eksekutif Tim Perencanaan Riset Properti Shangshang, Xu Jiaxin, memperingatkan di acara Ettoday Property Cloud bahwa pada 2026 harus berhati-hati terhadap “wilayah overvalued dan produk aneh”, yang pertama menghadapi tekanan koreksi, yang kedua sulit dipindah tangan.

Dia memperkirakan, volume transaksi tidak akan lebih buruk dari 2025 karena gelombang serah terima rumah, tetapi ada ruang untuk penyesuaian harga ke bawah, artinya kawasan蛋白 sulit melewati, sedangkan kawasan蛋黃 akan tetap bertahan. Proyek pengembang merek besar masih berpotensi mencatat rekor tinggi, tetapi tren pasar secara keseluruhan adalah “penurunan volume dan harga secara volume”. Saat membahas XinQingAn 2.0, prediksinya adalah

“Peluncuran XinQingAn menyebabkan harga properti naik, bukan turun, sehingga pengendalian Bank Sentral terkait diperkirakan akan mempertahankan batas kredit 10 juta yuan, tetapi tidak mudah diperluas; masa tenggang lima tahun mungkin akan ditinjau ulang untuk menghindari mendorong investasi; suku bunga kemungkinan akan tetap sama.”