Prospek pasar perumahan Cina berbalik! UBS memperingatkan: harga rumah turun setidaknya dua tahun, musim dingin belum berakhir

Kepala Penelitian Real Estat UBS di Cina, John Lam, yang telah lama memegang pandangan berlawanan, telah mencabut perkiraannya yang sebelumnya bullish dan secara resmi bergabung dengan kelompok pesimis Wall Street, meramalkan bahwa pasar properti Cina akan terus mengalami periode lesu yang sudah berlangsung selama empat tahun lagi. Laporan penting ini menyatakan bahwa penurunan harga properti di Cina akan setidaknya berlanjut selama dua tahun lagi sebelum stabil dan pulih. Alasan utamanya adalah bahwa calon pembeli, di tengah penurunan harga yang terus berlanjut, semakin memilih untuk menyewa daripada membeli, dengan banyak pembeli dalam sepuluh tahun terakhir mungkin mengalami kerugian.

Posisi UBS Berbalik 180 Derajat: Dari Bullish ke Peringatan

Perubahan posisi Lin Zhenhong ini menarik perhatian, karena ia pernah sangat menurunkan peringkat Evergrande Group pada awal 2021 - 11 bulan sebelum Evergrande resmi default. Tahun lalu, ia berani beralih menjadi bullish terhadap industri tersebut. Pada awal tahun ini, Lin Zhenhong memprediksi bahwa, didorong oleh kota-kota utama di Tiongkok, harga rumah kemungkinan akan “cenderung stabil” paling cepat pada awal 2026, namun, UBS Group dalam waktu singkat setelah itu beralih ke posisi yang lebih pesimis terhadap pasar properti Tiongkok.

Lin Zhenhong dalam laporan terbarunya dengan jelas menunjukkan bahwa ia memperkirakan penurunan harga rumah di Tiongkok akan terus berlangsung setidaknya selama dua tahun lagi. Ia menyebutkan bahwa salah satu faktor kunci adalah, selama periode penurunan harga rumah, calon pembeli semakin cenderung untuk menyewa. Ia menyatakan bahwa orang-orang yang membeli rumah dalam sepuluh tahun terakhir mungkin berada dalam keadaan rugi, yang “secara fundamental mengubah harapan harga perumahan.” Pembalikan harapan psikologis ini adalah perubahan struktural yang lebih mendalam dibandingkan dengan data penawaran dan permintaan.

Prediksi pemulihan Lin Zhenhong sebelumnya didasarkan pada banyak pengembang yang mengalami ketegangan keuangan dan berhenti membeli tanah, yang diharapkan dapat meredakan kondisi kelebihan pasokan perumahan. Tahun lalu, luas area konstruksi baru rumah oleh pengembang turun 63% dibandingkan dengan awal tahun 2021 yang lesu, penurunan yang melebihi penurunan luas area penjualan sebesar 48%, dan tren ini masih berlanjut tahun ini. Meskipun faktor fundamental di sisi pasokan (yaitu penurunan konstruksi baru) tidak berubah, Lin Zhenhong menyatakan bahwa penurunan harga rumah yang berkelanjutan telah menggoyahkan keyakinan jangka panjang pembeli bahwa “real estat adalah investasi yang aman”, yang menyebabkan lebih banyak calon pembeli memilih untuk terus menunggu.

Selisih Sewa dan Suku Bunga KPR Mengungkapkan Masalah di Pasar Properti China

Lin Zhenhong lebih lanjut menjelaskan faktor pendorong preferensi sewa rumah: hasil sewa di kota-kota besar jauh lebih rendah daripada suku bunga pinjaman hipotek. Laporan penelitiannya menunjukkan bahwa pada bulan Oktober, rata-rata hasil sewa di kota-kota besar di Tiongkok adalah 1,81%, sementara rata-rata suku bunga pinjaman hipotek nasional adalah 3,07%. Dalam situasi di mana tingkat pengembalian sewa jauh lebih rendah daripada biaya pembelian rumah, lebih banyak orang memilih untuk menunggu.

Fenomena inverted ini mengungkapkan logika mendalam penurunan harga rumah di Cina dalam ekonomi. Dalam situasi normal, imbal hasil sewa seharusnya mendekati atau sedikit lebih tinggi dari suku bunga tanpa risiko, untuk mengkompensasi risiko dan biaya manajemen yang ditanggung oleh pemilik rumah. Ketika imbal hasil sewa (1,81%) jauh di bawah suku bunga hipotek (3,07%), ini berarti bahwa cicilan hipotek pembeli jauh lebih tinggi daripada sewa untuk rumah yang setara, situasi negative carry ini membuat menyewa menjadi pilihan yang lebih rasional.

Dia berpendapat bahwa harga sewa adalah “indikator awal” yang mengukur dinamika penawaran dan permintaan di pasar perumahan, “karena data ini tidak terpengaruh oleh intervensi pemerintah.” Dia memprediksi bahwa setelah stabilnya sewa perumahan, penurunan harga rumah di China akan berhenti. Penilaian ini memiliki makna proyektif yang penting, karena sewa mencerminkan nilai penggunaan nyata perumahan, bukan premi spekulatif. Hanya ketika sewa berhenti turun dan stabil, menunjukkan bahwa permintaan perumahan yang nyata pulih, harga rumah akan memiliki dasar untuk membentuk titik terendah.

Jalur Prediksi Harga Rumah di Tiongkok Tahun 2026-2027

Lin Zhenhong memperkirakan, kecuali Beijing mengeluarkan langkah-langkah stimulus yang signifikan, harga rumah bekas di kota-kota utama China akan terus turun 10% pada tahun 2026, dan turun 5% lagi pada tahun 2027. Saat ini, harga rumah bekas di metropolitan utama telah turun lebih dari sepertiga dari level puncaknya.

Prediksi Penurunan Harga Rumah di Cina dalam Dua Tahun ke Depan

2026: Harga rumah second di kota-kota besar turun lagi 10%, total penurunan akan melebihi 40%

2027 Tahun: Harga rumah bekas di kota-kota besar turun 5%, memasuki tahap dasar.

Syarat Utama: Asumsikan tidak ada kebijakan stimulus besar yang diterapkan, pasar akan menyesuaikan secara alami.

Prediksi penurunan bertahap ini menunjukkan bahwa pasar properti Tiongkok telah memasuki tahap “pemulihan lambat”, bukan mode “keruntuhan cepat”. Data bulan Oktober 2025 lebih lanjut memvalidasi tren ini: harga rumah komersial baru turun 0,5% secara bulanan, menjadi penurunan terbesar dalam setahun terakhir. Perlu dicatat bahwa 70 kota besar dan menengah yang dipantau oleh Biro Statistik Nasional semuanya mencatat penurunan harga, yang sangat jarang terjadi dalam beberapa tahun terakhir. Harga rumah bekas di kota-kota utama turun 4,4% dibandingkan tahun lalu, penurunan di kota-kota tingkat dua adalah 5,2%, dan penurunan di kota-kota tingkat tiga meluas hingga 5,7%.

Fitch Ratings memperkirakan bahwa situasi mungkin akan memburuk lebih lanjut, dan percaya bahwa sebelum pasar stabil, luas penjualan rumah baru mungkin akan turun 15% hingga 20%. Lembaga ini mempertahankan prospek kredit negatif untuk pasar properti China hingga 2025, dengan alasan termasuk perubahan struktur populasi, tekanan beban perumahan yang tinggi, serta tantangan struktural seperti tumpukan persediaan yang belum terjual.

Bloomberg melaporkan minggu lalu bahwa para pembuat kebijakan sedang mempertimbangkan langkah-langkah baru untuk membalikkan industri real estat, termasuk subsidi bunga pinjaman hipotek untuk pertama kalinya secara nasional. Selain itu, seorang mantan menteri keuangan China yang blak-blakan baru-baru ini memperingatkan bahwa prospek keluarga yang suram akibat penurunan harga rumah akan memperburuk tekanan deflasi di China.

Munculnya Pasar Sewa Mengubah Budaya Perumahan

Dengan semakin menurunnya keinginan untuk membeli rumah, Cina sedang mengalami perubahan budaya perumahan yang mendalam. Dalam pandangan tradisional, perumahan lama dianggap sebagai syarat penting untuk menikah dan mengumpulkan kekayaan, tetapi pola ini sedang dipecahkan. Menurut data, tingkat kepemilikan rumah di kalangan orang dewasa Cina berusia 25 hingga 34 tahun telah turun dari lebih dari 70% pada 2010 menjadi 50% pada 2020.

Sementara itu, pasar sewa terus memanas. Rata-rata imbal hasil sewa di kota-kota besar telah meningkat menjadi 2,2%–2,5%, lebih tinggi daripada 1,8%–2,0% pada tahun 2023. Di tengah meningkatnya ketidakpastian pasar, semakin banyak profesional muda yang memilih untuk menunda membeli rumah, yang mendorong permintaan sewa meningkat. Tren ini mencerminkan adaptasi generasi muda terhadap kebijakan “rumah untuk dihuni, bukan untuk diperdagangkan” serta penilaian rasional terhadap risiko penurunan harga properti yang berkelanjutan.

Shanghai masih menjadi salah satu dari sedikit sorotan, dengan harga rumah baru pada Oktober 2025 meningkat 5,7% dibandingkan tahun lalu; namun demikian, harga rumah sekunder di pusat keuangan ini masih tercatat turun, mencerminkan pola kelemahan keseluruhan dari penurunan harga rumah di Tiongkok. Perbedaan antara harga rumah baru dan sekunder menunjukkan bahwa kelangkaan di area inti beberapa kota masih diakui, tetapi kepercayaan pasar secara keseluruhan belum pulih.