لماذا اختفت مجموعة بلاكستون 17 مليار دولار في يوم واحد؟ أمر حظر الشراء من ترامب يثير زلزالًا في سوق العقارات

انخفض سعر سهم مجموعة بلاكستون بنسبة 9% خلال يوم واحد، وتبخر قيمتها السوقية بمقدار 17 مليار دولار. أعلن ترامب حظر المستثمرين المؤسساتيين من شراء المنازل المنفصلة، وخلال خمس دقائق من الإعلان، انخفض سعر سهم بلاكستون بشكل مباشر. ارتفع متوسط عمر المشترين لأول مرة في الولايات المتحدة إلى رقم قياسي عند 40 عامًا، على الرغم من أن المؤسسات تشكل فقط 3% من سوق شراء المنازل، إلا أن أزمة الإسكان أصبحت قضية سياسية مركزية.

هلع السوق الذي تبخر فيه 170 مليار خلال 5 دقائق

في تمام الساعة 9:30 صباحًا بتوقيت الساحل الشرقي للولايات المتحدة اليوم، عند افتتاح السوق، بدأ سهم بلاكستون في الانخفاض $BX . وفي الوقت الذي سجل فيه مؤشر S&P 500 أعلى مستوى له على الإطلاق عند الافتتاح، أثار هذا الأداء غير الطبيعي اهتمام السوق. وحتى الساعة 10:35 صباحًا بتوقيت الساحل الشرقي، انخفض سعر سهم بلاكستون بنسبة 4%، دون أن تظهر أخبار مهمة خلال تلك الفترة، مما أربك المتداولين بسبب الانخفاض غير المبرر.

أما الصدمة الحقيقية فحدثت عند الساعة 12:45 ظهرًا بتوقيت الساحل الشرقي. أعلن ترامب حظر شراء المنازل المنفصلة من قبل المؤسسات، وخلال خمس دقائق فقط، انهار سعر سهم بلاكستون بنسبة 9%، وتبخرت قيمته السوقية بمقدار 170 مليار دولار في ذلك اليوم. هذا الانهيار السريع نادر جدًا بين الأسهم القيادية، ويعكس رد فعل السوق المذعور تجاه هذا القرار. وحتى الساعة 2:30 ظهرًا بتوقيت الساحل الشرقي، ارتد السهم بنسبة 5% من أدنى مستوياته، مع دخول عمليات شراء عند الانخفاض، لكنه أغلق اليوم بانخفاض حوالي 4%.

لماذا كان رد فعل السوق بهذه القوة؟ بلاكستون هي أكبر شركة إدارة أصول بديلة في العالم، تدير أصولًا تزيد عن تريليون دولار، ويشكل الاستثمار العقاري جزءًا هامًا منها. على الرغم من أن المستثمرين المؤسساتيين يشكلون حاليًا فقط 2-3% من عمليات شراء المنازل المنفصلة في الولايات المتحدة، إلا أن بلاكستون لديها حضور قوي جدًا في هذا المجال. قرار ترامب لا يؤثر فقط على الاستثمارات المستقبلية، بل يغير بشكل جوهري توقعات السوق حول استدامة نموذج أعمال بلاكستون.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والصناديق الخاصة التابعة لبلاكستون تمتلك بشكل كبير أصول تأجير منازل منفصلة. هذا النموذج التجاري، الذي يعتمد على شراء المنازل وتأجيرها، ازدهر خلال جائحة كوفيد-19، حيث سمحت بيئة الفائدة المنخفضة للمؤسسات بالتمويل بتكلفة منخفضة جدًا، ثم تحقيق أرباح من خلال الإيجارات الأعلى. إذا لم يعد بالإمكان شراء منازل جديدة لتوسيع الحجم، فإن قصة نمو هذه الصناديق ستتوقف، وسيعيد المستثمرون تقييم قيمتها.

الأسئلة الهيكلية وراء أزمة الإسكان

لماذا تصرف ترامب فجأة؟ الجواب يكمن في البيانات المذهلة لأزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في الولايات المتحدة. ارتفع متوسط عمر المشترين لأول مرة إلى رقم قياسي عند 40 عامًا، متجاوزًا المتوسط في 2021 البالغ 33 عامًا، وفي 1981 البالغ 29 عامًا. تأجيل حلم شراء المنزل لدى الأجيال الشابة أصبح مشكلة اجتماعية وسياسية خطيرة.

ثلاثة أرقام رئيسية لأزمة الإسكان

نسبة سعر المنزل إلى الدخل تتجاوز 4.5: أعلى مستوى منذ خمسينيات القرن الماضي، وأصبح امتلاك منزل رفاهية

نسبة شراء المستثمرين تصل إلى 27%: ارتفاعًا من 14% في 2020، وحوالي ثلث المنازل لم تذهب للمشترين من الأفراد

تأخير عمر الشراء الأولي بمقدار 11 سنة: من 29 عامًا في 1981 إلى 40 عامًا الآن، حيث تم استبعاد جيل كامل من السوق

نقص العرض هو المشكلة الأساسية. متوسط سعر الرهن العقاري للملاك الحاليين حوالي 4.2%، وهو أقل بمقدار 200 نقطة أساس من سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا الحالي (حوالي 6.2%). الفارق لم يكن بهذا الاتساع من قبل، مما يجعل بيع المنازل غير مجدٍ اقتصاديًا. لماذا تبيع المنزل وتخسر ميزة الفائدة بنسبة 2%؟ هذا التأثير، المعروف بـ “تأثير قفل الفائدة”، يجعل مخزون المنازل الحالي في حالة جفاف تاريخية.

تشير البيانات إلى ظاهرة مذهلة: لأول مرة منذ عام 2005، تجاوز سعر المنازل الحالية سعر المنازل الجديدة. بمعنى أن القديمة أصبحت أغلى من الجديدة، لأن لا أحد يرغب في البيع. الأصول الحقيقية للعديد من الأسر الأمريكية أصبحت الآن الرهن العقاري بمعدل 2.5% خلال الجائحة، وليس المنزل نفسه. هذا الهيكل السوقي المشوه يعكس تعقيد المشكلة بشكل يفوق السطح بكثير.

ومع ذلك، يختار ترامب توجيه اللوم للمستثمرين المؤسساتيين. على الرغم من أن البيانات تظهر أن المؤسسات الكبرى تشكل فقط 3% من سوق الشراء، وأن نشاطها انخفض بشكل كبير في 2023-2024، إلا أن هذا القرار يحمل رمزية سياسية قوية. إلقاء اللوم على “جشع وول ستريت” في أزمة الإسكان أسهل بكثير من شرح تأثير قفل الفائدة المعقد، ويكسب تأييد الناخبين.

هل يمكن للحظر حل أزمة الإسكان؟

وفقًا لبيانات تصنيف المستثمرين، فإن المستثمرين الكبار والكميات الكبيرة يشكلون حاليًا حوالي 20% من إجمالي عمليات شراء المنازل من قبل المستثمرين. هذا يعني أن هذه الصناديق الكبيرة تمثل حوالي 3% فقط من إجمالي عمليات شراء المنازل في الولايات المتحدة. نعتقد أن تقليل الطلب بنسبة 3% سيكون تأثيره أقل مما يتوقعه الكثيرون على أسعار المنازل، لأن الطلب ليس هو المشكلة الأساسية.

في الواقع، وفقًا لبيانات Reventure، انخفض الطلب على المبيعات إلى أدنى مستوى له خلال 40 عامًا، حيث يشكل فقط 4.7% من المنازل التي تم دخولها للسكن. انخفاض الطلب بنسبة 3% لن يسبب تأثيرًا كبيرًا. حتى عند استبعاد جميع عمليات شراء المستثمرين، لا يزال المستثمرون الأفراد يشكلون أكثر من 70% من الطلب الحالي. نحن نواجه حاليًا أدنى مستوى تاريخي للطلب، والمشكلة تكمن في انخفاض العرض بشكل حاد.

الحل الحقيقي هو خفض الفائدة وزيادة العرض. فقط عندما تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى مستوى يقارب متوسط ​​معدلات الفائدة للملاك الحاليين، سيختفي تأثير قفل الفائدة، وسيعود عرض المنازل الحالي إلى المستويات الطبيعية. ومع ذلك، في ظل ضغوط التضخم وسياسات التشديد من قبل الاحتياطي الفيدرالي، فإن احتمالية انخفاض كبير في الفائدة على المدى القصير غير مرجحة. قرار ترامب يبدو أكثر كتصرف سياسي من حل فعلي للمشكلة.

بالنسبة للسوق، يكشف هذا الحدث عن قوة عدم اليقين السياسي. تبخر قيمة بلاكستون البالغة 170 مليار خلال 5 دقائق، يوضح أن مخاطر السياسات يمكن أن تدمر ثقة المستثمرين في لحظة. على المستثمرين في العملات المشفرة أن يتعلموا من ذلك: عندما تبدأ الحكومات في استهداف صناعات أو نماذج أعمال معينة، فإن تقلبات الأصول ذات الصلة ستزداد بشكل حاد.