توقعات سوق العقارات في الصين تنعكس! UBS تحذر: أسعار المنازل ستشهد هبوطًا لمدة عامين على الأقل ولا يزال الشتاء قيد التنفيذ

على مدى فترة طويلة، قام رئيس أبحاث العقارات في UBS، جون لام، الذي كان يحمل وجهة نظر معاكسة، بسحب توقعاته المتفائلة السابقة، وانضم رسميًا إلى معسكر وول ستريت المتشائم، متنبئًا بأن فترة الركود الطويلة في سوق العقارات الصينية لم تنته بعد. تشير هذه التقرير الضخم إلى أن أسعار العقارات في الصين ستستمر في الانخفاض لمدة عامين آخرين على الأقل قبل أن تستقر وتتعافى. السبب الرئيسي في ذلك هو أن المشترين المحتملين، في ظل استمرار انخفاض أسعار العقارات، يختارون بشكل متزايد استئجار المنازل بدلاً من شرائها، مما يعني أن المشترين خلال السنوات العشر الماضية قد يتعرضون للخسارة بشكل عام.

موقف UBS 180 درجة تحول كبير: من صاعد إلى تحذير

تحظى هذه التحول في موقف لين تشينغ هونغ باهتمام كبير، لأنه قد اشتهر بتخفيض تصنيف مجموعة إيفرغراند بشكل كبير في أوائل عام 2021 - قبل 11 شهرًا من التخلف الرسمي عن السداد لإيفرغراند. في العام الماضي، قام بشكل جريء بتغيير موقفه ليصبح متفائلًا بشأن هذه الصناعة. في أوائل هذا العام، توقع لين تشينغ هونغ أنه بدعم من المدن الصينية الكبرى، قد تستقر أسعار المنازل في أقرب وقت في أوائل عام 2026، ومع ذلك، تحول موقف مجموعة UBS بعد أشهر قليلة إلى نظرة أكثر تشاؤمًا بشأن سوق العقارات في الصين.

أشار لين تشن هونغ في تقريره الأخير بوضوح إلى أنه يتوقع أن يستمر انخفاض أسعار العقارات في الصين لمدة سنتين على الأقل. وذكر أن أحد العوامل الرئيسية هو أنه خلال فترة انخفاض أسعار العقارات، يميل المشترون المحتملون بشكل متزايد إلى استئجار المنازل. وأضاف أن الأشخاص الذين اشتروا منازل خلال السنوات العشر الماضية قد يكونون في حالة خسارة، وهذا “يغير بشكل جذري توقعات أسعار المساكن”. إن عكس هذا التوقع النفسي هو تغيير هيكلي أعمق من بيانات العرض والطلب.

كانت توقعات ليم تشينغ هونغ السابقة بشأن الانتعاش تستند إلى توقف العديد من المطورين الذين يعانون من ضغوط مالية عن شراء الأراضي، مما قد يخفف من فائض العرض السكني. العام الماضي، انخفضت مساحة البدء الجديدة للمنازل من قِبَل المطورين بنسبة 63% مقارنةً ببداية عام 2021 التي كانت تعاني من الركود، وهو ما تجاوز انخفاض مساحة المبيعات بنسبة 48%، واستمر هذا الاتجاه هذا العام. على الرغم من أن العوامل الأساسية على جانب العرض (أي انخفاض البدء الجديد) لم تتغير، إلا أن ليم تشينغ هونغ أشار إلى أن الانخفاض المستمر في أسعار العقارات قد هزّ من إيمان المشترين طويل الأمد بأن “العقارات هي استثمار آمن”، مما أدى إلى اختيار المزيد من المشترين المحتملين للانتظار.

فارق أسعار الإيجارات وأسعار الفائدة على القروض العقارية يكشف عن أزمة سوق العقارات في الصين

أوضح لين تشن هونغ المزيد من العوامل التي تؤثر على تفضيلات الإيجار: عوائد الإيجار في المدن الكبرى أقل بكثير من معدلات قروض الرهن العقاري. تُظهر تقريره البحثي أن متوسط عائد الإيجار في أكتوبر في المدن الكبرى الصينية كان 1.81%، بينما كان متوسط معدل قروض الرهن العقاري على مستوى البلاد 3.07%. في ظل انخفاض عائد الإيجار بشكل ملحوظ مقارنة بتكاليف شراء المنازل، يختار المزيد من الناس الانتظار.

تظهر هذه الظاهرة العكسية في الاقتصاد المنطق العميق لانخفاض أسعار المساكن في الصين. في الظروف العادية، يجب أن تكون عائدات الإيجار قريبة من أو أعلى قليلاً من سعر الفائدة الخالي من المخاطر، لتعويض المخاطر وتكاليف الإدارة التي يتحملها الملاك. عندما تكون عائدات الإيجار (1.81%) أقل بكثير من معدل الرهن العقاري (3.07%)، فهذا يعني أن سداد الرهن العقاري الشهري للمشترين أعلى بكثير من إيجار المساكن المماثلة، مما يجعل استئجار المساكن خيارًا أكثر منطقية.

يعتقد أن أسعار الإيجارات هي “مؤشر مبكر” لقياس ديناميات العرض والطلب في سوق الإسكان، “لأن هذه البيانات لم تتعرض للتدخل الحكومي”. ويتوقع أنه بعد استقرار إيجارات الإسكان، سيتوقف انخفاض أسعار المنازل في الصين. هذا الحكم له دلالة استشرافية مهمة، لأن الإيجارات تعكس القيمة الحقيقية للاستخدام السكني، وليس علاوة المضاربة. فقط عندما تتوقف الإيجارات عن الانخفاض وتستقر، مما يدل على استعادة الطلب الفعلي على الإسكان، ستكون أسعار المنازل قادرة على بناء قاعدة للارتداد.

توقعات أسعار العقارات في الصين لعام 2026-2027

يتوقع لين تشن هونغ أنه ما لم تتخذ بكين تدابير تحفيزية كبيرة، فإن أسعار المنازل المستعملة في المدن الصينية الكبرى ستستمر في الانخفاض بنسبة 10% في عام 2026، و5% أخرى في عام 2027. حالياً، انخفضت أسعار المنازل المستعملة في المدن الكبرى بأكثر من ثلث مستويات الذروة.

توقعات انخفاض أسعار المساكن في الصين على مدى العامين المقبلين

عام 2026: ستنخفض أسعار المنازل المستعملة في المدن الكبرى مرة أخرى بنسبة 10%، وسيزيد إجمالي الانخفاض عن 40%.

2027年: أسعار المنازل المستعملة في المدن الكبرى تنخفض مرة أخرى بنسبة 5%، وتدخل مرحلة القاع

الشروط المسبقة: نفترض عدم وجود سياسات تحفيزية كبيرة، السوق يتكيف بشكل طبيعي

تظهر توقعات الانخفاض التدريجي هذه أن سوق العقارات في الصين قد دخلت مرحلة “التصريف البطيء” بدلاً من نمط “الانهيار السريع”. وقد أكدت بيانات أكتوبر 2025 هذا الاتجاه بشكل أكبر: انخفضت أسعار المساكن الجديدة مقارنة بالشهر السابق بنسبة 0.5%، وهو أكبر انخفاض منذ عام. ومن الجدير بالذكر أن جميع 70 مدينة كبيرة ومتوسطة الحجم التي تراقبها الهيئة الوطنية للإحصاء سجلت انخفاضًا في الأسعار، وهو أمر نادر الحدوث في السنوات الأخيرة. انخفضت أسعار المنازل المستعملة في المدن من الدرجة الأولى بنسبة 4.4% مقارنة بالعام السابق، وانخفضت في المدن من الدرجة الثانية بنسبة 5.2%، بينما اتسعت نسبة الانخفاض في المدن من الدرجة الثالثة إلى 5.7%.

تتوقع وكالة فيتش للتصنيف الائتماني أن تتفاقم الأوضاع أكثر، وتعتقد أن مساحة مبيعات المنازل الجديدة قد تنخفض بنسبة 15% إلى 20% قبل أن يستقر السوق. وتحافظ الوكالة على نظرتها السلبية تجاه سوق العقارات في الصين حتى عام 2025، وذلك بسبب التغيرات في التركيبة السكانية، وضغوط تكاليف السكن المرتفعة، بالإضافة إلى التحديات الهيكلية مثل الكميات الكبيرة من المخزون غير المباع.

ذكرت وكالة بلومبرغ الأسبوع الماضي أن صانعي السياسات يزنون تدابير جديدة لعكس اتجاه صناعة العقارات، بما في ذلك تقديم الدعم لفائدة قروض الرهن العقاري على مستوى الدولة لأول مرة. بالإضافة إلى ذلك، حذر وزير المالية الصيني السابق بصراحة مؤخرًا من أن الآفاق القاتمة للأسر الناتجة عن انخفاض أسعار العقارات ستزيد من ضغط الانكماش في الصين.

ظهور سوق الإيجارات يغير ثقافة السكن

مع انخفاض رغبة الناس في شراء المنازل، تمر الصين بتحول عميق في ثقافة الإسكان. في المفهوم التقليدي، كانت تعتبر المساكن شرطًا ضروريًا للزواج وتراكم الثروة، لكن هذا النموذج يتم كسره. وفقًا للبيانات، انخفضت نسبة ملكية المنازل بين البالغين الصينيين الذين تتراوح أعمارهم بين 25 و34 عامًا من أكثر من 70% في عام 2010 إلى 50% في عام 2020.

في الوقت نفسه، يستمر سوق الإيجارات في الازدهار. وقد ارتفع متوسط عائد الإيجار في المدن الكبرى إلى 2.2%–2.5%، أعلى من 1.8%–2.0% في عام 2023. في ظل تفاقم عدم اليقين في السوق، يختار عدد متزايد من الشباب العاملين تأجيل شراء المنازل، مما يدفع الطلب على الإيجارات إلى الارتفاع. تعكس هذه الاتجاهات تكيف الجيل الشاب مع سياسة “السكن وليس المضاربة”، بالإضافة إلى التقييم العقلاني لمخاطر انخفاض أسعار المنازل المستمر.

شنغهاي لا تزال واحدة من القلائل المضيئة، حيث ارتفعت أسعار المنازل الجديدة بنسبة 5.7% على أساس سنوي في أكتوبر 2025؛ ومع ذلك، فإن أسعار المنازل المستعملة في هذا المركز المالي لا تزال تسجل انخفاضًا، مما يعكس الصورة الكلية الضعيفة لانخفاض أسعار العقارات في الصين. إن التباين بين أسعار المنازل الجديدة والمستعملة يظهر أن ندرة المناطق الأساسية في بعض المدن لا تزال معترف بها، لكن الثقة في السوق بشكل عام لم تتعافى بعد.