从$29,300到$59,384：为什么1980年的平均收入无法与今天的租房危机相提并论

过去四十年来，美国的租赁市场发生了剧烈的变革。在考察住房负担能力的经济学时，工资与租金之间的差距变得尤为明显。曾经看似可控的住房成本，已演变成影响数百万租房者的普遍经济压力。

根据哈佛联合住房研究中心的研究，负担危机并非一夜之间出现。到1980年，当时的平均年收入约为2.93万美元，超过三分之一的租房者已经面临住房成本负担。随着时间推移，情况进一步恶化，超过一半的租房者面临严重的负担问题——在住房上花费了其收入的过大比例。

理解租赁负担能力的变化

20世纪60年代和70年代初，租房者的生活相对稳定，住房成本与收入保持比例关系。然而，1970年代的经济衰退从根本上改变了这种关系，首次出现收入增长与租金上涨之间的巨大差距。这一变化预示着未来数十年的艰难局面。

iPropertyManagement的数据揭示了这种偏离的程度。从1980年起，平均租金每年大约上涨9%，这一速度远远超过工资的通胀。这种复合效应意味着租房者每年都在逐渐落后，而这一趋势至今仍在持续。

每月租金的剧烈攀升

数字的演变以残酷的清晰度讲述了这个故事。1980年，月租中位数仅为243美元。到1985年，仅五年后，这一数字激增至432美元——不到十年的时间内上涨了78%。当将这些历史数据与近年来的数字进行比较时，变化尤为显著。

到2022年8月，全国平均月租已达到1388美元。这比1980年的水平上涨了470%，远远超过任何合理的工资增长所能弥补的范围。房市的紧缩和主要都市区需求超过供应的趋势，使得这一增长势头未曾减缓，反而加剧。

收入问题：工资未能跟上

问题的核心在于此。根据调整至2022年通胀的消费者事务数据，1980年的平均收入约为2.93万美元。到2023年第四季度，根据《今日美国》的数据，国家平均工资已达到59384美元——仅比1980年通胀调整后的数字多出一点点。

虽然这似乎显示出一定的进步，但数学告诉我们一个令人担忧的现实。自1980年以来，租金大约上涨了5.7倍，而工资仅略微翻倍。这个差距在低收入和中等收入家庭中尤为明显，持续扩大。

生活成本上升的更广泛背景

为了理解生活成本的变化，可以回顾1980年代消费者的日常支出。据历史价格数据，1987年爱荷华州一加仑2%牛奶的价格为1.59美元，1986年怀俄明州苹果每磅售价为0.39美元，1980年纽约的碎牛肉每磅售价为1.39美元。这些价格如今看来几乎天真，但工资增长仍未与租金通胀保持同步——而这在大多数其他消费品中也难以见到。

当前的住房危机

这种不匹配的后果已变得无法忽视。据TIME报道，2022年美国一半的租房者的住房支出超过了收入的30%，即所谓的“负担过重”。这一比例——30%的收入——被广泛认为是住房成本的最大可持续负担水平。

更令人担忧的是，超过1200万人在美国每月至少将一半的收入用于支付租金。这些并非抽象的经济数据，而是家庭在支付租金、购买食品或应对医疗需求之间做出的艰难抉择。1980年看似不足的平均收入，如今在住房负担能力方面反而显得奢侈。

租赁负担危机代表了美国家庭面临的最持久的经济挑战之一。若没有重大的政策干预或工资增长明显超过住房成本，收入与住房支出之间的差距可能会在未来几代人中持续扩大。