办公REIT应对供应收缩：2026年市场转折点

办公房地产行业正处于关键的转折点，需求动态发生了决定性变化。在经历了数年的结构性逆风——过剩供应和疲软的租赁活动——之后，市场动力在2025年急剧逆转。办公使用就业的增强、企业返岗政策以及对高端空间的集中需求，根本改变了行业的轨迹。随着利率稳定和建筑成本的适度下降提供结构性支撑，办公类房地产投资信托基金（REITs）有望从中受益。然而，地区差异和资本市场波动仍是变量，未来几周投资者将密切关注财报发布和未来指引。

市场基本面变化：收缩优势显现

最新的Cushman & Wakefield季度分析显示市场正处于转型期。2025年下半年，全国净吸收量终于转为正值——多年来首次实现这一里程碑，且优质的A级物业需求占比明显增加。空置率稳定在20.5%左右，年增长仅30个基点，为2020年以来最温和的年度增长。同时，租金上涨至每平方英尺约38.37美元，反映出房东的定价能力正在恢复。

最重要的变化在于库存压缩。市场上的转租空间大幅收缩，有效减少了主要都市中心的可用供应。新开工项目仍然低迷，目前在建面积不足2000万平方英尺，同比下降35%。同时，拆除和改造旧办公楼的活动也在持续，永久性地减少低质量老旧办公资产。这一供给端的双重收缩——新建项目减少加上存量主动去除——为办公市场带来了根本性的重置。

这种收缩效应在两个层面发挥作用：宏观层面支持更稳健的租赁势头，微观层面则加剧了租户对优质资产的竞争。门户市场和Sun Belt增长走廊受益尤为明显，资本在紧缩的库存环境中追求优质资产。展望未来，市场指标显示空置率可能接近峰值，随着租户偏好向高端物业集中，转租市场逐步正常化。债市的逐步回暖和资本流动缓解了再融资压力，但政策不确定性和部分物业的用途转换仍可能导致办公库存持续收缩。

REIT布局：在收缩市场中的差异化敞口

随着办公市场发生结构性转变，各个REIT的布局尤为重要。四大主要玩家——各自拥有不同的地理和资产质量敞口——将在2026年财报中提供关键线索。

波士顿物业（Boston Properties）：门户市场的纯粹代表

BXP是全国领先的门户市场办公REIT，业务遍及六大都市区，采取高品质资产策略。其资产组合截至2025年中拥有187个物业，总面积5460万平方英尺，并拥有一体化的开发与改造管线。这些地理集中在供应受限的门户市场，使BXP能够直接受益于“向优质资产迁移”的趋势。

公司积极执行资本再循环策略。截至2026年1月中，资产处置已超过10亿美元，接近其多年度19亿美元的目标。通过将资本从回报率较低的资产转向核心门户资产，BXP在市场动态有利于整合的背景下，进一步巩固核心布局。

2025年第四季度财报显示，市场普遍预期收入约8.1466亿美元（同比增长2.06%），每股核心FFO为1.80美元（同比增长0.6%）。虽然收入增长有限，但资产处置策略显示公司对核心资产的信心，认为在供应收紧的环境中其资产组合具有韧性。

Cousins Properties：Sun Belt增长引擎

Cousins采取差异化策略，将其A级办公资产集中在增长迅速的Sun Belt地区——亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、罗利和坦帕。这些地区的企业迁移和人口红利最为明显，推动租赁需求强劲。

其开发管线受库存收缩影响：新开工项目稀少，形成自然的供应壁垒。多元化的租户基础确保即使在不同市场周期中也能保持现金流稳定。资本再循环项目进展顺利，财务弹性良好，便于抓住机会。

2025年Q4财报于2月初公布，市场普遍预期收入2.4865亿美元（同比增长12.91%），每股FFO为0.71美元（同比增长2.9%）。收入的快速增长反映了Sun Belt地区的需求强劲和价格纪律。尽管FFO增长幅度较小，但显示租赁差价和运营执行具有韧性。

SL Green：曼哈顿高端物业集中

SL Green是曼哈顿最大的办公REIT，地理集中度极高，主要持有纽约市的办公资产。截至2025年中，管理资产面积约3,070万平方英尺，涵盖53栋建筑，投资范围包括自有物业、债务工具和优先股。其在供给极为紧张的纽约市场的集中布局，理论上有望从市场复苏中获益。

但曼哈顿的特殊动态——激烈的竞争和租户选择性——迫使公司在租赁物业上提供租金优惠，以吸引和留住租户。这些激励措施暂时压低收入增长，但有助于提升入住率。2025年Q4财报于1月末公布，市场预期收入1.4703亿美元（同比增长5.32%），但每股FFO为1.10美元，同比下降24.14%。盈利收缩反映了租金激励策略的成本，但此举旨在为长期价值重塑铺路。

Highwoods Properties：区域多元化的增长市场布局

Highwoods采取区域多元化策略，重点布局Sun Belt地区——亚特兰大、夏洛特、达拉斯、纳什维尔、罗利和坦帕。此布局捕捉长期的人口和经济增长趋势，避免过度集中于某一城市。其资产组合以现代化、配备优质设施的办公物业为特色，符合当前租户偏好。

与Cousins类似，Highwoods受益于Sun Belt地区的供应限制和人口红利，但激烈的竞争可能限制价格上涨空间。2025年Q4财报于2月中旬公布，市场预期收入2.0823亿美元（同比增长1.31%），每股FFO持平于0.85美元。业绩显示公司在竞争压力下的韧性，但利润空间的扩大仍受制于市场动态。

收缩转折：解读REIT的差异

2026年四大REIT的财报将提供关键视角，观察供应收缩如何重塑办公市场的经济格局。BXP的温和增长反映门户市场的饱和和资本处置策略；Cousins的强劲收入增长彰显Sun Belt地区的人口红利和供给紧张带来的定价优势；SL Green的盈利收缩揭示在曼哈顿激烈竞争中的成本；Highwoods的持平表现则显示增长市场的平衡与压力。

投资者应关注：哪些REIT的资产质量和地理布局最契合库存收紧的环境？哪些管理团队在资本配置上执行最有效？哪些公司能在保持入住率的同时，保护价格优势？这些因素将在未来12-24个月的供给收缩中，决定市场的胜者与落后者。

投资考量：资产品质、资本弹性与执行力

2026年办公REIT的核心竞争力在于：优质资产（吸引租户需求）、财务弹性（支持机会主义投资和资本保护）以及运营执行（将市场利好转化为盈利增长）。

门户市场REIT如BXP受益于结构性供应限制和机构需求集中，但需应对较低的空置率和温和的增长。Sun Belt地区的REIT如Cousins和Highwoods，凭借区域经济动力和供应紧张，具备增长潜力，但也面临激烈竞争。集中市场的REIT如SL Green，依赖供给受限的地理位置，但需应对激烈的市场竞争和租户选择压力。

持续的库存收缩——新建项目减少、拆除持续进行、转租水平正常化——代表市场的根本性重置。那些曾为过剩供应环境打造的REIT，将面临调整压力。具备战略资产组合、财务弹性和纪律性资本配置的公司，将在新库存有限的格局中占据有利位置。