理解房地产交易中的赠与人与受赠人

进入房地产领域，明确关键术语对于保护您的权益至关重要。赠与人（Grantor）与受让人（Grantee）代表任何房产交易中的两个基本当事方，赠与人作为房产所有者转让权益，受让人则接收这些权益。无论您是购买房屋、租赁公寓还是继承财产，了解这些角色有助于您更有效地处理合同和法律保护。

核心角色——赠与人和受让人

简单来说，赠与人是将财产赠与或转让给他人的一方。这可以是房屋卖家、房东，或任何具有法律所有权的实体。相对地，受让人是接受财产转让的一方——买家、租客或新所有者。他们之间的关系通过一份称为“契约”（deed）的法律文件正式确认，明确规定了转让的权益内容及条件。

将赠与人与受让人比作交易的两面，没有一方就没有另一方。每一次房产变更都涉及一方放弃权益（赠与人）和另一方获得权益（受让人）。这种关系不仅适用于简单的买卖，还同样适用于租赁、继承、止赎等其他房产安排。

赠与人和受让人之间的房产所有权转移方式

当赠与人决定转让其房产时，他们传递的不仅仅是实体建筑或土地，而是“所有权证书”——一种证明所有权、使用权和未来出售权的法律权益。这一转让通过契约完成，所用契约的类型决定了受让人获得的保护程度以及赠与人之后承担的责任。

在完成任何交易之前，受让人通常会进行产权调查（title search）。此项调查验证赠与人的合法所有权，并查明房产是否存在任何权利主张、留置权或法律问题。如果发现问题，赠与人和受让人必须在签署契约前解决。双方签字后，转让即正式生效，具有法律约束力。

契约不是可有可无的——它是确保赠与人与受让人关系合法有效的基础文件。没有它，任何一方都没有法律依据去维护自己的房产权益。

八种契约类型：它们提供哪些保护？

并非所有契约都一样。不同的契约类型为受让人提供不同程度的保护，也赋予赠与人不同的责任。以下是各类型的区别：

普通保证契约（General Warranty Deed）

普通保证契约为受让人提供最高级别的保护。赠与人明确确认房产或产权没有未披露的法律问题。如果受让人在之后发现问题——如地役权、税务留置权或未偿还的抵押贷款——赠与人必须承担法律费用以维护受让人的权益。重要的是，这种保护涵盖赠与人在拥有房产之前发生的索赔，而不仅限于其拥有期间。许多购房者误以为保证契约等同于房屋保修；实际上两者不同。房屋保修是一份保险合同，覆盖房屋系统在购买后一定期限（通常一年）内的维修或更换。而保证契约则关注产权清晰和所有权权益。

特别保证契约（Special Warranty Deed）

特别保证契约也将房产所有权从赠与人转移给受让人，但范围有限。赠与人只保证在其拥有期间没有出现任何留置权或产权问题。如果问题源于前任所有者，赠与人不承担责任。这种契约常被银行等临时所有者在出售止赎房产时使用，因为他们没有足够时间验证房产的完整历史。

转让契约（Grant Deed）

此类契约保证赠与人未曾将房产出售给他人，也未在持有期间遇到产权问题。然而，赠与人不会为受让人之后遇到的产权挑战支付法律费用。这比保证契约的保护程度低，因而对寻求最大保障的买家来说不太理想。

免除索赔契约（Quitclaim Deed）

免除索赔契约不提供任何保证。赠与人转让其在房产中的权益，但不确认其确实持有产权或产权是否可转让。如果受让人后来发现对房产的索赔，他们无法向赠与人追索。由于此类契约需要极高的信任，通常用于家庭成员之间的转让或非正式的房产安排，建立在关系和信任基础上。

特殊用途契约（Special Purpose Deed）

此类契约用于代表他人（如遗嘱执行人或信托管理人）转让房产。由于赠与人以官方身份行事，而非房产所有者，通常不对受让人之后遇到的产权问题承担责任。这保护了官方代表的权益，同时完成房产转让。

代替止赎的契约（Deed in Lieu of Foreclosure）

此契约允许面临止赎的房主自愿将房产转让给贷款人，以避免漫长且昂贵的止赎程序。在某些情况下，贷款人会书面同意放弃剩余欠款（即止赎后仍未偿还的抵押贷款余额）。此协议必须明确且有据可查，否则赠与人仍可能欠款。

配偶间转让契约（Interspousal Deed）

此契约用于配偶之间的房产转让，通常在离婚程序中发生，双方曾共同拥有房产。如果房产有未偿还的抵押贷款，接受房产的配偶（受让人）通常会出售房产或将贷款再融资到自己名下，以明确所有权和财务责任。

租赁契约（Deed of Lease）

租赁契约授予受让人临时使用权，而非全部所有权。赠与人作为房东，受让人作为租客。契约中会详细说明租期、条件、租金以及双方的权利和责任。这种安排不同于买卖，赠与人仍保留所有权，而受让人获得在一定期限内的占用权。

选择合适的契约——关键差异解析

理解赠与人与受让人的关系，有助于你选择适合自己情况的契约类型。作为买家，保证契约和特别保证契约能提供更强的保护；作为赠与人出售房产，则需协商使用哪种契约——保护越强，责任越大。

对于受让人担心未知的产权问题或瑕疵，产权保险（title insurance）提供了额外保障，超出任何契约的范围。产权保险在交易完成后，若出现所有权索赔，能覆盖法律费用和损失。

赠与人和受让人之间的关系，最终取决于所选契约类型及所协商的保护条款。花时间理解这些差异，有助于双方在签约前明确各自的权益、责任和法律保障。