了解房屋净值协议：什么是房屋净值协议及其工作原理？

如果你在想“什么是房屋净值协议”，你并不孤单。这种新兴的融资方式作为传统贷款产品难以获得资格的房主的替代方案，逐渐获得关注。与标准的房屋净值贷款或HELOC不同，房屋净值共享安排的运作原理完全不同——你是在借用未来房屋价值，而非当前的净值。

核心机制：房屋净值协议的区别何在

那么，什么是真正的房屋净值协议？最简单的说法：你从投资公司获得一笔一次性现金，作为回报，你授予他们你房屋未来升值或贬值的股份。这实际上不算是贷款，这意味着你不会面临每月还款或利息费用——这与传统的房屋净值融资有很大不同。

股权共享比例在一开始就锁定，基于你当前房屋估值(由第三方评估师确定)、你现有的净值位置、地理位置和信用状况计算。然后，公司可能会调整评估值以确定起始价值，这成为你的借款基准，并为投资者提供对潜在房价下跌的保护。

与其他房屋净值产品的主要区别在于：你的退出策略不仅仅是偿还固定金额加利息。相反，当协议终止时——通常根据提供商不同在10到30年之间——你通过出售房产或买回投资者的股份来清偿义务。

所有权与留置权：你保留的，与你共享的

明确一点：你拥有房屋的全部所有权。不同之处在于，房产上会设立留置权，如果你有抵押贷款，投资公司将处于第二优先位置。这意味着在止赎过程中，你的抵押贷款人先得到偿付，然后股权合作伙伴才会获得他们的份额。

你有权在协议结束前随时出售房产。然而，一旦你出售或到达终止日期，你需要用销售收益、房屋再融资、资产出售或积蓄来偿还投资公司。

你最终需要偿还的金额计算

最终价值——以及你支付给投资者的金额——取决于你的房屋售价或重新评估的估值。你的实际义务如下：

**如果房屋升值：**你支付公司最终房价的百分比或升值收益的百分比。

**如果房屋持平：**你通常需要支付终值的百分比或最初预付的现金金额。

**如果房屋贬值：**支付义务会有所不同——你可能只需支付终值的百分比、最初预付资金的一部分，或者根据合同条款可能无需支付。

费用明细：预算指南

了解什么是房屋净值协议意味着理解其费用结构。启动协议时，预计会产生以下典型费用：

• 发起费： 3%到5%的净值预付金额

• 评估费： $200 最高至$1,250

• 房产检查： $650 最高至$1,050

• 产权调查： $200 到$900

• 托管处理： $250 到$500

退出时，你可能还会面临另一轮评估、检查和产权/托管费用。如果出售房产，还需支付房地产中介佣金。这也是为什么多比较几家提供商，并将其与传统房屋净值贷款或HELOC进行比较具有财务意义——费用会因地区、房产特性和各公司承保方式而差异很大。

这些协议可以在哪里获取

房屋净值共享协议不会出现在你当地的银行、信用合作社或传统抵押贷款机构。相反，受风险投资支持的公司占据主导地位，地理限制是主要障碍。截至2024年初，全国范围内的可用性仍然零散。

Aspire在五个州运营：加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、马萨诸塞和华盛顿。

HomePace服务九个地区：亚利桑那、科罗拉多、伊利诺伊、明尼苏达、北卡罗来纳、俄亥俄、田纳西、犹他和华盛顿。

HomeTap覆盖16个州，包括亚利桑那、加利福尼亚、佛罗里达、密歇根、明尼苏达、内华达、新泽西、新泽西、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、犹他、弗吉尼亚和华盛顿。

Point扩展到26个州加上华盛顿特区，覆盖最广，遍布亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、康涅狄格、佛罗里达、乔治亚、夏威夷、伊利诺伊、印第安纳、马里兰、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、新泽西、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚和威斯康星。

Splitero专注于五个西部州：加利福尼亚、科罗拉多、俄勒冈、犹他和华盛顿。

Unison服务29个州和华盛顿特区，是另一个覆盖面广的选择：亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、特拉华、佛罗里达、伊利诺伊、印第安纳、堪萨斯、肯塔基、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、内布拉斯加、内华达、新泽西、新墨西哥、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、罗得岛、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚、华盛顿和威斯康星。

Unlock在14个州提供服务：亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、密歇根、新泽西、北卡罗来纳、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚和华盛顿。

何时适合选择房屋净值协议

房屋净值协议的最大吸引力在于：当传统贷款渠道关闭时，仍能获得资金。无论你收入不足、信用受限，还是现金流不足以进行传统借款，这些协议都可能成为你的救命稻草。

但代价是放弃你房屋未来升值的一部分。你还可能面临长达三十年的潜在义务(某些提供商)，如果无法在协议到期时偿还，可能被迫出售房产。

在做出决定前，建议申请多家房屋净值协议提供商，并探索传统房屋净值贷款等替代融资方式。比较总成本、条款和影响，做出符合你财务状况和长期房产拥有目标的明智选择。