抵押贷款市场拐点：为什么2026年可能成为商业抵押贷款投资的突破之年

借贷成本的剧烈变化正在重塑房地产金融的基本面。随着2025年的结束，抵押贷款的关键时刻已经到来：根据Freddie Mac的数据，30年固定利率在年末降至6.15%，低于十二个月前的6.91%。这在经历了上半年利率徘徊在7%以上、抑制春季房市需求的痛苦之后，代表了一个重要的转折点。2025年后半段的市场情况完全不同。自九月中旬以来，利率稳定在6.2%左右，主要受到美联储转向货币宽松的推动。这一调整已经在房市中产生了回响，价格涨幅放缓结合更低的借贷成本，重新激发了买家兴趣。曾经长时间的市场沉寂期，现在在迈入2026年时显示出复苏的势头。

商业抵押贷款机遇浮现

这一利率环境为抵押贷款房地产投资信托基金@mREITs@提供了有吸引力的布局。随着贷款条件的正常化和交易量的加快，机构投资者正布局以在专业房地产金融工具中获取收益。机构抵押市场的利差收窄，加上发放量和再融资活动的增加，使得几家关键企业有望实现财务表现的改善。

Ellington Financial (EFC) 在广泛的房地产信贷资产中运营。公司将资金投入住宅和商业抵押贷款、证券化产品、消费信贷工具以及衍生品策略。EFC的特色在于其坚如堡垒的资产组合管理方式：在住宅和商业贷款方面实现多元化敞口，采用积极的对冲策略，以及多渠道融资，共同降低系统性风险。其贷款发放引擎——尤其是商业抵押桥梁平台、专有的逆按揭项目和封闭式二次留置权发放——持续带来稳定的收益流。EFC保持严格的杠杆比例，同时在波动时期保护账面价值。目前的股息收益率为11.3%，连续三年增加分红。市场普遍预期2025年的盈利增长为25.3%，到2026年将放缓至1.6%。该股的Zacks评级为#2(买入)。

Annaly Capital Management (NLY) 采用以资产选择纪律和资本效率为核心的互补投资策略。其投资组合结合了传统的Agency抵押支持证券——提供资本保值——以及对信用导向和非机构资产类别的精选敞口，以提升收益。NLY近期通过合作伙伴关系大力布局抵押贷款服务权(MSRs)，拓展了盈利潜力，超越了传统的利差捕获。这种多元化策略可以防范集中风险，同时在市场周期中实现机动部署。当前股息收益率为12.2%，过去五年中有一次分红增长。盈利预测显示2025年增长7.4%，2026年增长1.5%。NLY的Zacks评级为#3(持有)。

NexPoint Real Estate Finance (NREF) 专注于商业房地产信贷、多户住宅融资和单户出租证券化。公司在目标市场中发放一等抵押贷款、夹层结构、优先股和另类融资。NREF对长期住房基本面充满信心，特别是支持多户和单户出租物业的结构性利好因素。通过发放新的担保资产，同时管理负债结构，保持在利率周期中的操作弹性。股息收益率达到14.2%，并在五年内实现三次分红增长。盈利共识预计2025年增长1.7%，2026年增长6.3%。NREF的Zacks评级为#3。

抓住商业抵押贷款反弹的布局

随着抵押贷款利率的正常化、房价的稳定以及买家活跃度的回升，2026年的复苏故事已初现端倪。对于寻求在这一周期性反弹中布局的投资者，上述三只mREIT工具提供了在商业抵押和住宅信贷市场中的差异化策略，每只都具有不同的股息特征和盈利轨迹，有望从市场改善中受益。