房地产REITs反弹：Realty Income和NNN REIT——哪个值得你的资金？

零售房地产投资信托基金（REIT）复苏故事

关于零售REIT领域末日的传闻？它们已经被正式夸大了。在经历了COVID-19期间的电子商务恐慌和2022-2023年激烈的加息周期后，房地产REITs，特别是专注于零售物业的，已经强势反弹。根据Nareit数据显示，2025年前九个月，零售为重点的REITs平均回报率达到了6.9%——证明该行业的基本面依然稳固。

在此次复苏中，两个突出的代表是Realty Income (NYSE: O) 和 NNN REIT (NYSE: NNN)，它们都拥有庞大的美国零售物业组合。但到底哪一个更值得你关注呢？

Realty Income：多元化的重量级选手

Realty Income 拥有超过15,540个物业，是该行业的重量级冠军。以下是引起我们注意的亮点：

• 收入结构：80%的年度租金来自零售物业，包括超市 (11%)、便利店 (10%)，以及家居改善和美元店的多元分布
• 租户质量：Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart 领衔租户名单
• 运营健康：入住率98.7%，租约以3.5%的更高租金续签
• 现金流表现：调整后每股基金流入（AFFO）同比增长2.9%，达到每股$1.09
• 分红纪录：连续30年以上季度增长，10月分红从每股$0.269提升至$0.2695
• 当前收益率：分红收益率为5.7%，管理层预计2025年AFFO为每股$4.25-$4.27，远高于年度化派息$3.23(，显示出稳健的盈利能力

权衡之下？Realty Income的庞大规模 )超过15,000个物业(意味着未来的增长可能会更为稳健而非爆炸性。要增加有意义的物业，所需的资本投入也会相应变大，因为你的资产规模已经如此庞大。

NNN REIT：灵活的挑战者

NNN REIT 运营着近3,700个物业，租给便利店、汽车服务、餐厅和娱乐行业的零售商。它的优势在于：

• 租户管理：在第三季度成功维持97.5%的入住率
• 现金表现：每股AFFO从$0.84季度增长到$0.86
• 分红轨迹：连续36年增长，包括8月3.4%的提升至每股$0.60
• 未来指引：管理层预计2025年AFFO为每股$3.41-$3.45，确保分红的稳健覆盖
• 当前收益率：5.9%

优势在于？较小的物业组合意味着新物业的收购仍能显著影响增长指标——这是Realty Income在其当前规模下难以实现的。NNN REIT对美国零售的专注也使得监控和优化运营变得更为容易。

结论：规模与选择性

这两只房地产REITs都破解了应对零售逆风的密码。它们精心挑选了抗衰退的行业租户，并锁定了健康的入住率。结合30年以上的年度分红增长和类似的收益率 )5.7%对比5.9%(，在收益方面具有竞争力。

真正的差异点在于？Realty Income通过多元化和规模提供稳定性，而NNN REIT则提供一个规模较小、目标更明确、增长潜力更大的投资选择。如果你追求收益同时希望有增长空间，NNN REIT的更高收益率和扩张潜力可能会优于Realty Income的稳健可靠。

两者都值得考虑——这取决于你更看重经过验证的规模还是未来的增长潜力。