哪个REIT提供更优回报：Realty Income与NNN REIT，作为您的最佳REIT股票选择

零售房地产投资信托：从危机到复苏

围绕零售为主的房地产投资信托的担忧大多被夸大了。尽管这些物业在COVID-19大流行期间和2022-2023年的加息周期中遇到阻力，但该行业已显著反弹。根据Nareit的数据，2025年前九个月，零售物业REIT的平均回报率为6.9%。对于寻求稳定股息收入的收入型投资者来说，REITs仍然具有吸引力，因为它们的税收结构要求至少将90%的应税收入分配给股东。

了解两大领头羊

两个成熟的企业主导着零售REIT市场：Realty Income (NYSE: O) 和 NNN REIT (NYSE: NNN)。两者都拥有数千个零售物业，并保持着令人印象深刻的股息纪录。然而，它们在零售行业的策略不同，这使得长期投资者在选择时并非易事。

Realty Income：规模与多元化

Realty Income 拥有超过15,540个物业的庞大组合，其中约80%的租金来自零售资产。公司在超市 (11%的资产组合)、便利店 (10%)、家居改善零售商和美元商店链中进行战略多元化。其余收入来自工业设施、博彩物业及其他行业。

主要租户如Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart是其核心。公司实现了98.7%的入住率，续租时租金上涨了3.5%，显示出其定价能力。

从财务角度看，调整后运营资金 (AFFO)——REIT用来衡量可分配现金的指标——达到了每股摊薄1.09美元，同比增长2.9%。管理层预计全年AFFO为每股4.25至4.27美元，轻松覆盖每股3.23美元的年度股息。目前的股息收益率为5.7%。

值得注意的是，自1994年首次公开募股以来，Realty Income已连续三十多年每季度增加股息，且每年多次调整月度分红。10月的股息从每股0.269美元提高到0.2695美元，体现了其持续的增长模式。

权衡之下？其庞大的规模意味着需要大量物业收购才能显著推动增长。

NNN REIT：专注与增长潜力

NNN REIT 运营约3700个物业，租给便利店、汽车服务、餐厅和家庭娱乐中心等零售商。较为集中规模的物业组合具有优势——投资物业仍能对增长指标产生实质性影响。

公司保持运营效率，第三季度的入住率为97.5%。季度AFFO每股从0.84美元升至0.86美元，管理层预计全年为每股3.41至3.45美元。在此预期水平下，股息仍然充足。

NNN REIT拥有自己令人印象深刻的股息传统：连续36年增长，8月的3.4%涨幅使分红达到每股0.60美元。目前的收益率为5.9%，与Realty Income持平或更高。

财务指标比较

两者在应对零售行业挑战方面都表现出韧性，均通过精选抗衰退企业的租户实现。每个都保持着类似的股息收益率 (5.7% vs 5.9%)，并拥有超过三十年的年度派息增长纪录。

主要差异在于资产组合构成和增长轨迹。Realty Income优先考虑跨物业类型和地理区域的多元化，接受较慢的扩张以换取稳定性。而NNN REIT则专注于美国零售市场，旨在通过有针对性的收购实现更大幅度的增长。

选择你的REIT

对于追求股息的投资者来说，这一选择取决于你偏好集中还是多元化的投资暴露。Realty Income适合重视成熟规模和多行业平衡的投资者。NNN REIT则吸引那些看好零售持续复苏、寻求更高短期增长潜力的投资者。

最终，最佳的REIT股票选择取决于你是否看重Realty Income的稳固安全，还是偏好NNN REIT在其狭窄的美国零售市场中的灵活布局。鉴于零售行业的韧性以及NNN REIT在资本部署方面的能力，后者对于追求增长的收入型投资者来说，变得越来越具有吸引力。