股息猎人的困境：NNN REIT 与 Realty Income —— 哪个评级最高的REIT值得你的投资？

为什么零售REIT实际上值得你的关注

关于REIT的事情是这样的：它们在法律上被要求向股东分配至少90%的应税收入。这意味着你会得到支付。而且是大量的。

但零售REIT？它们曾遭受质疑。电子商务曾被认为会扼杀实体店。然后出现2022-2023年的利率冲击。投资者惊慌失措。事实证明，他们错了。在2025年前九个月，根据Nareit的数据，以零售为重点的REIT平均回报率为6.9%。恐惧逐渐消退，机会是真实存在的。

重磅：Realty Income的庞大规模

Realty Income拥有超过15,540个物业的组合。它基本上是REIT界的沃尔玛。大约80%的租金来自零售——杂货店(11%)，便利店(10%)，家居改善店和美元店占据大头。剩余的20%分布在工业、娱乐和其他资产中。

数字？稳健。98.7%的入住率意味着租户都在坚持。租约到期时，Realty Income会将租金提高3.5%。这就是杠杆。调整后运营资金(AFFO)——REIT实际可以分配的现金——每股摊薄收益达到$1.09，同比增长2.9%。

股息是明星。每月支付，连续30多年季度增长。最近一次涨幅？10月将每股股息从$0.269提高到$0.2695。预计2025年的AFFO每股为$4.25-$4.27，而年度股息为$3.23，意味着你可以获得5.7%的稳健收益率，背后有实际现金流支持。

但有个问题？当你拥有15,000个物业时，找到能显著推动增长的交易变得困难。Realty Income是一个缓慢而稳健的财富积累者，而不是火箭般的增长。

灵活的挑战者：NNN REIT的专注策略

NNN REIT走的是另一条路。它拥有大约3,700个物业，租给便利店、汽车、餐厅和娱乐场所的零售商。物业较少，但在多样化的零售细分市场中经过战略性选择。

管理层努力让租户满意——第三季度97.5%的入住率证明了这一点。每股AFFO从$0.84升至上个季度的$0.86。股息？连续36年增长。8月的增长3.4%，达到每股$0.60，显示NNN没有放慢脚步。

预计AFFO将达到每股$3.41-$3.45，而新股息率则更具保障。收益率？5.9%——略高于Realty Income。

这里NNN的亮点在于：它的小规模是一个优势，而不是缺点。新物业的收购仍然可以显著推动增长。对于寻求资本升值和股息的投资者来说，这很重要。

真正的差异：增长与稳定

两者都是评级极高的REIT，在许多人放弃的行业中拥有令人羡慕的业绩记录。两者都连续30多年提高股息。两者的收益率都在5.7%-5.9%之间。收益率几乎一模一样。

那么，区别在哪里？

Realty Income提供的是堡垒般的稳定性。它是成熟的玩家，跨多种物业类型和地理区域实现多元化。增长会比较温和，但可预测。

NNN REIT则提供更优越的回报潜力。规模较小，更加专注，每次新物业交易都能带来实质性增长。你不仅可以获得股息收入，还可能实现真正的资本增值。

决策取决于你的时间线和风险偏好。想要稳定、可靠的收入，几乎没有波动？选择Realty Income。想要收入加上显著的增长潜力？NNN REIT的小规模布局让每一次战略收购对股东来说都更具意义。

在市场迷恋AI和巨头科技的今天，这些评级极高的REIT提醒你，平淡无奇的企业——那些每月支付你现金、让你睡觉都能赚钱的企业——也有它们自己的魔力。