长期按揭可能让买家陷入困境：经济模型揭示的真相

让房价飙升的“负担能力幻觉”

当贷款机构将贷款期限从30年延长到50年时，数学看似简单：每月还款减少意味着买家可以承担更高的购房价格。但实际上发生的情况是——买家并没有获得更多的房产。“他们为同一套房支付了溢价，”据抵押贷款行业分析。由于每月还款能力是大多数购房者的主要决策因素，延长贷款期限会引发一个可预见的结果：激烈的竞价推高价格。市场并没有创造新的存量，而只是将购买力重新配置到更高的估值中。

财富积累放缓，债务延长

延长抵押贷款到50年的根本问题在于股权积累。当本金还款跨越五十年而非三十年时，房主的财富增长速度要慢得多。金融研究人员解释说，持有延长期限债务的借款人面临财务灵活性降低——在紧急情况下无法动用有意义的房屋净值，家庭在经济衰退时失去了主要的缓冲。

这为那些贷款陷入“水下”状态的借款人创造了危险局面。与传统抵押贷款中股权稳步增长不同，延长还款期限的借款人面临的风险是欠款超过房产的实际市场价值，特别容易受到市场调整的影响。

房市泡沫在没有经济基本面的情况下扩大

当房价超出基础经济数据所支持的范围时，系统性风险就会增加。抵押贷款专业人士指出，房主“陷入水下”的可能性呈指数级增长——即欠款超过房产的实际市场价值。如果发生房市调整，这些借款人将陷入困境：他们无法以盈利的价格出售，但又必须继续偿还低于贷款余额的资产。

这一情形在2008年金融危机中部分展现，也代表了与基本房产价值脱节的融资的核心危险。

市场尚未充分反映的因素

利率溢价不可避免

银行不会免费承担风险。随着贷款期限的延长，金融机构面临更高的违约概率和更大的借款人破产风险。银行最终会收取更高的利率以弥补——这意味着在贷款期限内，较低的月供带来的总成本优势会大大削弱。

通胀指标变得政治上有利

住房在消费者价格指数（CPI）中的比重为25-30%，通过租金等价物而非购买价格进行衡量。降低的月供可能会暂时抑制租金指数，人工降低报告的通胀数据。这为政策制定者提供了政治激励，支持延长抵押贷款期限——并非因为它们解决了住房负担能力问题，而是因为它们在选举前让短期经济统计数据看起来更有利。

50年期抵押贷款的真实成本

这个悖论十分明显：买家感觉拥有更强的购买力，但实际上他们以更高的价格购买了相同的房产，并承担了长达半个世纪的债务。已拥有房产的人立即受益于不断上升的股权。试图进入市场的人则陷入不对称——更高的价格、较低的股权积累，以及如果市场调整，面临更大的“倒挂”风险。

延长的抵押贷款结构并没有解决住房负担能力问题。它只是在重新分配——从新买家转向现有房主、金融机构，甚至可能转向寻求有利通胀表现的政策制定者。