为什么REIT是令人满意的投资选择

如果你是一位长期关注泰国股市的投资者，你肯定已经听说过REIT或房地产投资信托基金（(Real Estate Investment Trust)）这个词，尤其是自2018年以来，REIT开始进入证券交易所，成为追求比存款更高收益的投资者的热门选择。然而，REIT在某些时期也曾带来令人失望的回报。为什么会这样？REIT到底是什么？让我们深入了解这个资产类别。

REIT是什么样的投资

在基本概念上，REIT是由信托管理人运营的资产组合，主要职责是募集资金，用于购买和管理能够持续产生收入的资产，例如办公楼、购物中心、仓库、酒店，以及租赁合同或通信网络等业务。

信托基金会将通过管理资产所获得的收入（如租金、手续费）返还给投资者，作为分红。这些分红通常较为稳定，因为它们来自于稳定的收入来源。

( 为什么REIT受到欢迎

对于拥有资产且已产生收入的资产所有者，REIT可以帮助他们通过向投资者募集资金，用于开发新项目。

而投资者则可以无需支付巨额资金，就能进入房地产市场，轻松在SET市场上买卖REIT单位，并由专业管理团队进行管理，且在政府监管下披露业绩。

REIT与房地产基金有何不同

虽然REIT和房地产基金都投资于房地产，但它们在以下三个方面存在重要差异：

结构与监管方面：房地产基金是没有证券存托凭证的集体投资计划，而REIT是受证券监管机构（如证监会）和证券交易所（如SET）监管的信托基金。

投资灵活性：房地产基金仅限于“正面清单”中的项目，不能进行海外投资；而REIT具有更大自由度，可以投资海外资产，且海外资产不超过总资产的10%。

单位发行与管理：房地产基金无需中介机构，且不需要召开持有人大会；REIT则必须由中介机构（不少于15%的中介费）管理，并每年召开持有人大会。

因此，REIT的结构更具灵活性，但也有更严格的规定。目前，泰国已没有新的房地产基金，全部都转为REIT。

REIT的类型

REIT可以根据不同的分类标准进行划分，主要包括以下几种：

) 按资产权益类型划分

所有权型REIT（Freehold）：信托拥有房地产，直接管理租金收入。当房地产价值增加（例如基础设施改善）时，单位价值也会随之上升。

租赁权益型REIT（Leasehold）：信托不拥有房地产所有权，但拥有租赁权益，享有租赁期内的收益。租约结束后，权益和单位价值会消失，因此Leasehold REIT的价值通常会随着时间逐渐降低。

按投资方式划分

直接投资：REIT直接拥有或拥有房地产权益。

间接投资：REIT持有其他公司股份，这些公司投资房地产。

按资产类别划分

• 零售REIT：管理购物中心、零售商场、奥特莱斯等
• 住宅REIT：管理酒店、公寓、宿舍等
• 医疗保健REIT：管理医院、健康中心、养老院等
• 办公REIT：管理办公空间出租
• 基础设施REIT：管理通信网络、能源管道等

不同类型的REIT在收益分配和收入影响因素上各有不同。

影响REIT价值变动的因素

REIT的价值主要来自两个方面：

房地产价值：受REIT拥有权益类型（(Freehold或Leasehold)）、所在地区的经济状况、基础设施发展、房地产市场整体情况等影响。如果土地或建筑物价值上升，REIT的价值也会随之增加。

预期现金流：取决于租金率、占用率（(occupancy rate)）、经济环境对租户需求的影响。例如，租户数量增加，收入也会提高，分红相应增加；反之，若发生不稳定事件或重大灾难（如(疾病)），酒店或商场等资产的租金可能下降。

REIT的优缺点

优点

• 高流动性：可以像股票一样在SET市场上买卖，交易便利。
• 风险分散：提供除股票和债券之外的投资选择。
• 透明度高：信息披露充分，受到监管机构的监督。
• 稳定收入：分红定期发放，来源于稳定的收入。

缺点

• 需缴税：REIT的分红会被扣除10%的税，或作为年度税收抵扣。
• 利率风险：当利率上升时，投资者可能转向收益更稳定的其他投资，导致REIT价格下跌。

投资前应充分考虑这些优缺点，以确保符合自身的财务目标。

泰国投资者可以投资的REIT示例

CPNREIT：租赁权益型REIT，管理Central集团的购物中心、办公楼和酒店，年分红率为8.35%，基于当前价格9.85泰铢。

IMPACT：所有权型REIT，管理会展中心、展览馆和4栋办公楼，年分红率为4.69%，价格为12.80泰铢。

WHART：同时拥有所有权和租赁权益的REIT，管理仓储业务，年分红率为7.63%，价格为9.50泰铢。

JASIF：基础设施REIT，拥有1,680,500公里光纤，收入来自电信公司租赁，年分红率最高达13.73%，价格为6.70泰铢。

结论

REIT是一种适合追求高分红收益、希望通过专业管理资产获取稳定回报的投资工具。投资者应在投资前详细了解各类信托的特性、风险因素，关注经济形势变化，并确保投资目标与自身需求一致。