REIT基金是真正为追求稳定收入的投资者而设

如果你正在寻找比存款收益更好的投资工具，但又不想直接投资房地产，REIT基金可能是适合你的答案。房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust – REIT) 是自2018年以来进入泰国证券交易所的金融工具，截至目前，REIT仍然是吸引不同层次投资者关注的选择。

什么是REIT基金？了解金融工具的真正面貌

房地产投资信托基金 (REIT) 是由专业管理人运营和管理的资产组合。他们通过向投资者出售单位信托份额募集资金，然后将这些资金投资于能够持续创造收入的资产。

REIT基金是持有各种类型资产的工具，无论是住宅、土地、仓库、酒店、购物中心，甚至是通信网络。当这些资产通过租赁或使用产生收入时，管理方会将收入分配给单位持有人，提供稳定的投资回报。

为什么需要REIT？

对资产所有者的好处

房地产所有者可以将具有收入的资产纳入REIT结构，有效募集资金以开发新项目。

对投资者的好处

无需大量资金，投资者可以轻松持有大型房地产的一部分，通过购买单位信托份额。此外，专业管理团队会负责管理和分配收益，确保投资者的利益得到可靠保障。这一切都在相关监管机构的监管之下。

REIT基金有哪些类型？

根据房地产权益性质的REIT

永久产权型 (所有权权益)：真正拥有资产的REIT，管理方通过租金收入获得收益，并将其分配给投资者。单位价值会随着资产价值的变化而调整。

租赁权益型 (租赁权)：没有拥有资产，但有权获得经营收入。当租约到期后，此类REIT将不再有收入，因此单位价值会随着时间逐渐降低。

根据投资方式的REIT

直接投资：指直接拥有或拥有房地产权益的REIT。

间接投资：指持有其他公司股份的REIT，而该公司投资于房地产。

根据业务类型的REIT

• 零售REIT：管理购物中心、零售店、奥特莱斯的租金收入
• 住宅REIT：收取公寓、酒店、宿舍的租金
• 医疗保健REIT：管理医院、养老中心等健康相关资产
• 办公REIT：管理办公空间的租金
• 基础设施REIT：收取通信网络、能源管道等基础设施的收入

REIT与物业基金：有什么区别？

虽然REIT和物业基金都投资于房地产，但存在一些关键差异：

性质：物业基金是共同基金，而REIT是受监管的信托基金，须获得证券交易所的批准。

投资范围：物业基金仅限于监管机构的正面清单（Positive List），且不能进行海外投资；REIT则更具灵活性，海外投资最多可达总资产的10%。

发行方式：物业基金以普通基金形式发行，REIT则以类似上市股票的方式发行，且必须保持不少于15%的自由流通股（free float）。

决定REIT价值的因素是什么？

REIT的价值主要取决于两个因素：

资产价值：受REIT所持权益类型、经济状况、地理位置和基础设施开发的影响。改善这些因素有助于提升房地产的价值。

预期收入流：来自资产的可收取收入，取决于经济环境和租户需求。例如，办公楼租赁增长，Office REIT的收入和分红也会增加。

投资REIT的优势与劣势

优势

• 高流动性，可在SET市场方便买卖
• 有助于分散投资组合风险
• 透明度高，受相关监管机构监管
• 通过分红提供相对稳定的现金流

劣势

• 分红需缴纳10%的税，或计入年度收入
• 对利率变动敏感
• 租赁权益型REIT的价值会随时间递减

泰国市场上的REIT示例

CPN Retail Growth (CPNREIT) - 租赁权益REIT，管理Central百货和办公楼项目，年分红率8.35% (价格9.85泰铢)

IMPACT - 永久产权REIT，持有IMPACT会展中心的土地、建筑物和会议中心，共4个建筑，年分红率4.69% (价格12.80泰铢)

WHART - 结合永久产权和租赁权益的信托，管理仓储物流设施，年分红率7.63% (价格9.50泰铢)

JASIF - 基础设施基金，持有1,680,500公里光纤，收入来自租赁，年分红率13.73% (价格6.70泰铢)

结论

REIT基金是为希望获得比定期存款更稳定收入的投资者提供的工具，分红来自租金和REIT持有的房地产资产的收入。然而，投资REIT需要考虑其优势与劣势，详细研究每个基金的细节，以便根据自身目标和能力做出正确的投资决策。