新青安松绑千亿元，台湾房价续涨？专家警告首购族小心吃下「甜蜜陷阱」

政府让新青安房贷松绑，看似为首购族解渴，实则可能是包裹糖衣的毒药。本文剖析政策背后，那条从银行、建商到年轻买家之间的风险转嫁链，以及这场以「居住正义」为名的豪赌。本文为读者投书，立场与动区无关。 （前情提要：台中海线房市惊爆「跌破3字头」，房仲苦笑：租客能买个睡觉的地方 ） （背景补充：台湾房市爆「开价上天、成交躺平」砍价从15%起跳，明年会再跌？ ） 行政院本周拍板，宣布自 9 月 1 日起，新青安贷款不再计入《银行法》第 72-2 条的放款上限，市场仿佛听到了水龙头被猛然转开的轰鸣，营建股普遍跳涨。超过 1,200 亿的资金活水，即将涌向那些因「房贷干旱」而焦灼的首购族，但掀开这华丽的瓶盖，我们闻到的，究竟是希望的芬芳，还是危机的酒气？ 一场精心设计的风险转移游戏 要理解这场游戏的精妙之处，我们必须先回到那个被称为「不动产放款天条」的《银行法》第 72-2 条。这条法律规定，银行的不动产放款总额，不得超过其存款总额的 30%。 这不是一条随意的规定，而是台湾金融体系在历经风暴后，建立起来的一道核心防火墙，用以防止银行将过多资源集中在房地产，避免在市场逆转时，引发系统性的金融崩溃。 然而，自 2023 年 8 月新青安政策上路后，这道防火墙承受了前所未有的压力。低利率、高额度、长宽限期的诱因，催生了庞大的购屋需求。根据财政部统计，到今年 8 月，公股银行手中积压了超过 1.3 万件、总额逾 1,200 亿元的已核准却无法拨款的案件。 这意味着什么？意味着承做新青安主力军的公股银行，其放款水位已逼近 30% 的红线，银行陷入了「有承诺，没额度」的窘境。 此时，政策制定者面临一个艰难的选择：一是坚守防火墙，让市场机制自然冷却，但这可能导致交易量萎缩、房价下跌，引发政治压力；二是为防火墙开一个洞，让水流过去，缓解眼前的压力。最终，政府选择了后者。将新青安排除在 72-2 条的计算之外。 表面上，权力从「无款可贷」的银行，转移到了「终于能贷款」的首购族手中。但实际上，真正的获利者是谁？首先是公股银行，它们从「违反天条」与「得罪客户」的两难中解脱。 其次是市场上庞大的卖方，包括建商与投资客，他们原本可能因市场流动性枯竭而需要降价求售，如今却因为源源不绝的购屋需求而得以维持高价。而政府，则暂时拆除了「房贷塞车」这颗政治炸弹。 那么，风险被转移到哪里了？答案不言而喻：那些在政策鼓舞下，勇敢冲入市场的年轻购屋者。他们承接了这一切，用未来 30 年甚至 40 年的收入，为这个系统的顺利运转买单。这场看似皆大欢喜的解套方案，实则是一场将系统性风险「个人化」、「未来化」的完美操作。 居住正义的糖衣，世代剥削的苦药 如果说风险转移是这项政策的「术」，那么其背后的「道」，则触及了一个更深层的道德困境：我们是否正在以「居住正义」为名，行「世代剥削」之实？ 让我们检视政策出台的时机。根据多项市场数据显示，在 2024 年下半年，台湾房市已出现冷却迹象，部分区域甚至预期有 7% 至 15% 的价格修正。央行的信用管制，加上银行自身对风险的警觉，正在逐渐收紧水龙头。这是一个市场进行自我调节、让过热的价格回归理性的正常过程。 然而，新青安松绑政策，恰恰在这个时间点，如同一剂强效的兴奋剂，直接注入市场心脏。它粗暴地打断了这场健康的降温，用非市场的力量，重新点燃了需求之火。这就好像一位医生，面对一个发高烧的病人，不给退烧药，反而开给他止痛药，让他暂时感觉良好，但底下的病灶却持续恶化。 这层包裹着「帮助青年」的糖衣，内含的却是苦涩的药。对于在 2024 年底、2025 年初进场的年轻人来说，他们用政策补贴换来的，更有可能是被垫高了的房价。 更致命的是，这份「礼物」是有期限的。当新青安补贴到期，利率回归正常水平，加上五年宽限期结束后本利摊还的巨大压力，这批在历史高点「机会主义式上车」的年轻人，将面临极其严峻的现金流考验。届时的断头风险，会不会成为下一场社会问题的导火线？ 这就是世代间的道德困境。一个负责任的政府，应该是选择承受戳破资产泡沫的短期阵痛，以换取长期的市场健康与世代公平？还是选择用政策工具不断为泡沫「续命」，将一个更加脆弱、更加庞大的金融结构，留给下一个世代去承担？ 而这次的选择，似乎偏向了后者。我们用今天的纳税钱（公股银行背后是全民资本）去补贴一群年轻人购买被高估的资产，这对那些同样年轻，但选择不买房、或买不起房的人，又是否公平？ 这真是「及时雨」而非「助燃剂」？ 当然，市场上不乏支持的声音。他们主张，此举是帮助真正有需求的自住客，是对抗「房贷荒」的及时雨。官方也一再强调，新青安申请件数已从高峰回落，且有限贷一次、强化征信等配套，不会引发炒作。然而，这些论点恐怕经不起推敲。 首先，「自住」与「投资」的界线，在台湾的房地产文化中早已模糊。当一个社会普遍存在有土斯有财、房价只涨不跌的预期心理时，许多年轻人的首购决策，本身就混合了强烈的投资甚至投机动机。 他们害怕的不是没有地方住，而是害怕再不上车就来不及了。政策释放的「政府不会让房市倒」的强烈信号，恰恰是这种投机心态的最大催化剂。因此，宣称这笔资金只会流向「纯自住」需求，未免过于天真。 其次，所谓「市场已趋缓，不怕过热」的说法，更是颠倒了因果。正是因为市场出现了健康的降温迹象，这次的强力干预才显得如此危险。它不是在干涸的土地上降下甘霖，而是在一堆已经开始冷却的木炭上，重新泼洒上汽油。营建股在消息一出后应声大涨，就是市场预期心理最诚实的反应。这不是「安抚市场」，这是「挑逗市场」。 最后，关于「强化征信」等风控说法，这些都只是银行授信的标准作业程序。它能过滤掉信用最差的个案，却无法抵御系统性的宏观风险。当整个政策环境都在鼓励财务体质相对脆弱的年轻人，以极高的杠杆进入一个处于历史高位的市场时，单一个案的信用审核，对于防范未来可能出现的系统性违约潮，作用微乎其微。 当防火墙倒下：我们正在迎来一个「政策市」的未来 或许，这次事件最深远的影响，还不是对房价的短期刺激，而是它所开启的潘朵拉魔...