美國抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）即將允許購屋者以加密貨幣作為房貸首付的抵押品，無需將數位資產兌換成現金。該計劃由 Better Home & Finance 與 Coinbase Global 聯合發起，可接受的加密資產包括比特幣及 USDC，購屋者可保留加密貨幣持有量。
雙貸款結構：加密資產如何取代傳統現金首付
此計劃並非將加密貨幣直接計為現金首付，而是採用創新的雙貸款架構，購屋者同時申請兩筆貸款：
主貸款：由房利美擔保的標準住房抵押貸款（15 年或 30 年期），透過 Better 平台申請
加密抵押貸款：以購屋者持有的比特幣或 USDC 質押為擔保的獨立貸款，所籌資金作用等同於傳統現金首付
Coinbase 的 Max Branzburg 指出，許多加密貨幣投資者長期因擔心需要變現數位資產而放棄購房計劃。這一產品為「加密資產豐厚但不願清倉」的群體，提供了直接進入房地產市場的全新路徑。
房利美本身並不直接發放貸款，而是購買、打包抵押貸款並擔保向投資者的還款，為整個市場提供流動性和信用背書。
成本結構與關鍵風險條款
雙貸款架構帶來了相應的成本增加。購屋者需同時承擔主抵押貸款和加密抵押貸款的利息，整體借貸成本高於傳統單一貸款方案。加密抵押貸款的利率可能與標準房利美貸款持平，或高出最多 1.5 個百分點。
該產品最關鍵的創新在於風險機制的差異：只要借款人按時還款，加密貨幣價格下跌本身不會觸發強制清算。 Better 執行長 Vishal Garg 明確表示，按時還款者無需因幣價波動擔心失去抵押資產，這與傳統保證金貸款的清算邏輯有根本性不同。
需注意的是，一旦質押，借款人在貸款存續期間無法自由交易已質押的加密持倉，持幣靈活性受到相應限制。
市場背景：13% 年輕購屋者已出售加密貨幣支付首付
根據《華爾街日報》報道，截至 2025 年，約 14% 的美國成年人持有加密貨幣，近 13% 的年輕購屋者表示曾出售加密貨幣來支付房地產首付，顯示數位資產已成為美國新世代財富積累的核心組成部分。此次政策轉向，直接回應了這一被長期忽視的市場需求。
目前，類似加密抵押房貸產品的市場規模仍相對有限。邁阿密金融科技公司 Milo 自 2022 年推出類似產品以來，僅服務逾 100 名客戶，其客戶通常是持有大量資產但傳統信用記錄有限的外籍買家。非銀行貸款機構 Newrez 亦已開始在抵押貸款申請中接受部分加密貨幣。由房利美背書的新產品在規模與信用背書上遠超現有競爭者，可能成為加速這一市場發展的關鍵轉折點。
常見問題
房利美加密首付計劃的具體運作方式是什麼？
購屋者透過 Better 平台申請房利美擔保的標準抵押貸款，同時以比特幣或 USDC 質押擔保一筆獨立的「加密抵押貸款」，所籌資金作為房地產首付等值。購屋者可保留加密資產，但在貸款存續期間無法自由交易已質押的持幣。
加密首付的借貸成本是否高於傳統首付？
是的。雙貸款架構要求同時支付主抵押貸款和加密抵押貸款的利息，整體成本高於單一傳統首付方案。加密抵押貸款利率可能與標準房利美貸款持平，或高出最多 1.5 個百分點。
加密貨幣價格大幅下跌時，抵押貸款是否面臨清算風險？
根據 Better 執行長 Vishal Garg 的說明，只要借款人按時還款，加密貨幣的市場價格波動本身不會觸發強制清算，這與傳統保證金貸款機制有根本性差異。具體的抵押品估值方式和風險控制細節，目前仍有部分尚未完全公開。
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