中國樓市展望逆轉！瑞銀預警：房價下跌至少兩年寒冬未完

長期以來持逆向觀點的瑞銀（UBS）中國房地產研究主管林鎮鴻（John Lam）已撤回此前看漲預測，正式加入華爾街悲觀陣營，預言中國樓市長達四年低迷期遠未結束。這份重磅報告指出，中國房價下跌將至少再持續兩年後才能企穩復甦。主要原因在於潛在買家在房價持續下跌之際，正越來越多地選擇租房而非購房，切過去十年購房者可能普遍虧損。

瑞銀立場 180 度大轉彎：從看多到預警

林鎮鴻這一立場轉變備受關注，因他曾在 2021 年初大幅下調恒大集團評級而聲名大噪——比恒大正式違約早了 11 個月。去年，他又曾大膽轉為看多該行業。今年初林鎮鴻曾預測，在中國一線城市的帶動下，房價最早可能在 2026 年初「趨於穩定」，然而，瑞銀集團在短短數月後便對中國樓市轉為更加悲觀的立場。

林鎮鴻在最新報告中明確指出，他預計中國房價下跌將至少再持續兩年。他提到一個關鍵因素是，在房價持續下行期間，潛在購房者越來越傾向於租房。他表示，過去十年買房的人可能都處於虧損狀態，這「從根本上改變了住房價格預期」。這種心理預期的逆轉，是比供需數據更深層的結構性變化。

林鎮鴻此前的復甦預測，是基於許多資金緊張的開發商停止購地後，住宅供應過剩狀況有望緩解。去年，開發商的房屋新開工面積比 2021 年低迷開始時下降了 63%，降幅超過了銷售面積 48% 的降幅，這一趨勢在今年仍在繼續。儘管供應側的基本面因素（即新開工下降）並未改變，但林鎮鴻表示，房價的持續下跌已經動搖了購房者「房地產是安全投資」的長期信念，導致更多潛在購房者選擇繼續觀望。

租金與房貸利率剪刀差揭示中國樓市困局

林鎮鴻進一步解釋了租房偏好的驅動因素：一線城市的租金收益率遠低於按揭貸款利率。他的研究報告顯示，10 月份中國一線城市的平均租金收益率為 1.81%，而全國平均按揭貸款利率為 3.07%。在租金回報率顯著低於購房成本的情況下，更多人選擇觀望。

這種倒掛現象在經濟學上揭示了中國房價下跌的深層邏輯。正常情況下，租金收益率應該與無風險利率接近或略高，以補償房東承擔的風險和管理成本。當租金收益率（1.81%）遠低於房貸利率（3.07%）時，意味著購房者每月的按揭還款遠高於同等房屋的租金，這種負套利使得租房成為更理性的選擇。

他認為，租賃價格是衡量住房市場供需動態的「早期指標」，「因為這個數據沒有受到政府干預」。他預測，在住房租金穩定之後，中國房價下跌才會停止。這個判斷具有重要的前瞻意義，因為租金反映的是住房的真實使用價值，而非投機溢價。只有當租金止跌回穩，顯示實際住房需求恢復時，房價才具備築底的基礎。

2026-2027 年中國房價預測路徑

林鎮鴻預計，除非北京出台重大刺激措施，否則中國一線城市的二手房價格將在 2026 年繼續下跌 10%，2027 年再下跌 5%。目前，主要大都市的二手房價格已從峰值水平下跌超過三分之一。

未來兩年中國房價下跌預測

2026 年：一線城市二手房價格再跌 10%，累計跌幅將超過 40%

2027 年：一線城市二手房價格再跌 5%，進入築底階段

前提條件：假設無重大刺激政策出台，市場自然調整

這種漸進式下跌預測顯示，中國樓市已進入「緩慢出清」階段，而非「快速崩盤」模式。2025 年 10 月數據進一步驗證了這種趨勢：新建商品住宅價格環比下降 0.5%，為一年以來的最大跌幅。值得注意的是，國家統計局監測的 70 個大中城市全部錄得價格下滑，這在近年極為罕見。一線城市二手房價格同比下降 4.4%，二線城市下降 5.2%，三線城市降幅擴大至 5.7%。

惠譽評級（Fitch Ratings）預計，情勢可能進一步惡化，認為在市場企穩之前，新房銷售面積可能還將下跌 15% 至 20%。該機構維持對中國樓市的負面信用展望直至 2025 年，理由包括人口結構變化、居高不下的住房負擔壓力，以及大量積壓的未售庫存等結構性挑戰。

彭博社上週報導稱，政策制定者正在權衡新的措施來扭轉房地產行業，包括首次在全國範圍內補貼按揭貸款利息。此外，一位直言不諱的中國前財政部長最近警告說，由房價下跌導致的家庭前景黯淡將加劇中國的通貨緊縮壓力。

租賃市場崛起改變住房文化

隨著購房意願不斷下降，中國正經歷一場深刻的住房文化轉變。在傳統觀念中，住房長期被視為結婚與財富積累的必要條件，但這一模式正在被打破。根據數據，25 至 34 歲中國成年人中，房屋擁有率已從 2010 年的逾 70% 跌至 2020 年的 50%。

與此同時，租賃市場持續升溫。一線城市平均租金回報率已升至 2.2%–2.5%，高於 2023 年的 1.8%–2.0%。在市場不確定性加劇之際，越來越多年輕職場人士選擇推遲購房，從而推動租賃需求上升。這種趨勢反映出年輕世代對「房住不炒」政策的適應，以及對房價持續下跌風險的理性評估。

上海仍是少數亮點之一，2025 年 10 月新房價格同比上漲 5.7%；但即便如此，這座金融中心的二手房價格仍錄得下降，反映中國房價下跌的整體疲弱格局。新房與二手房價格的分化，顯示部分城市核心區域的稀缺性仍受認可，但整體市場信心尚未恢復。