Tôi đã tư vấn cho các văn phòng gia đình giàu có về bất động sản trong nhiều thập kỷ. Thị trường này đòi hỏi phải xem xét lại kế hoạch 100 năm của bạn

Chuyển giao tài sản lớn đang định hình lại cảnh quan cho các văn phòng gia đình — và điều này diễn ra cùng lúc thị trường bất động sản đang đối mặt với cả thách thức và cơ hội. Trong vài năm qua, giá trị biến động, tiêu chuẩn vay vốn chặt chẽ hơn và hiệu suất không đều giữa các loại tài sản đã thách thức các quản lý danh mục đầu tư, bao gồm cả những người đầu tư thay mặt các văn phòng gia đình sở hữu bất động sản. Đối với các văn phòng gia đình có lượng lớn bất động sản, sự hội tụ này đặt ra câu hỏi cơ bản: Kế hoạch 100 năm của họ còn hợp lý không?

Video đề xuất

“Kế hoạch 100 năm” là một triết lý đầu tư thường được nhắc đến liên quan đến các văn phòng gia đình. Khung khổ này cho phép các nhóm đầu tư có lợi thế của tư duy chiến lược dài hạn khi xem xét phân bổ và danh mục của họ. Điều này giúp họ ít tập trung hơn vào các hạn chế tài chính ngắn hạn, và nhiều hơn vào việc xây dựng và duy trì lợi nhuận qua các thế hệ. Nó cũng tạo cơ hội cho các quản lý tận dụng các sự kiện thị trường bất thường và khủng hoảng. Các sự kiện “chim đen” như thảm họa môi trường và tất nhiên, sự thúc đẩy của AI, đều xảy ra (chẳng hạn như các thảm họa môi trường và sự gia tốc của AI), liên quan đến các chiến lược dài hạn như vậy, do đó cần các văn phòng gia đình xem xét lại luận đề đầu tư của họ.

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt phù hợp với kế hoạch 100 năm và đã trở thành nền tảng của nhiều danh mục đầu tư của các văn phòng gia đình. Một báo cáo năm 2025 của Citi Private Bank chỉ ra rằng khoảng 10%-15% tổng số tiền của các văn phòng gia đình được đầu tư vào bất động sản trực tiếp. Báo cáo cũng phát hiện rằng trong số các văn phòng gia đình quản lý hơn 500 triệu đô la, bất động sản là một trong những danh mục phân bổ nhanh nhất tăng trưởng.

Một thách thức chính là thị trường ngày nay mang lại một bức tranh phức tạp hơn. Thị trường văn phòng và bán lẻ vẫn còn trong trạng thái biến động ở nhiều khu vực, và phần lớn quốc gia đang rất cần phát triển nhà ở hơn nữa. Các hợp tác công tư ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Đầu tư vào các lĩnh vực chuyên biệt như khách sạn hoặc y tế mang lại cơ hội thú vị, nhưng đòi hỏi phải có chuyên môn. Đồng thời, giá cả không chắc chắn, yêu cầu vốn đầu tư tăng cao, lãi suất tăng và thị trường tín dụng thắt chặt đang buộc nhiều chủ sở hữu/vận hành phải bơm tiền vào các tài sản của họ. Một số đang tìm kiếm nguồn vốn từ bên thứ ba để trả nợ các khoản vay quá đòn bẩy và bổ sung dự trữ lãi suất và vốn đầu tư.

Điều này có thể là tin tốt cho các văn phòng gia đình, vì họ vốn dĩ có mức đòn bẩy thấp hơn so với các nhà đầu tư bất động sản truyền thống và giữ nhiều tiền mặt hơn. Vì vậy, họ thường có vị thế tốt hơn để tự tài trợ các giao dịch của chính mình, cung cấp vốn cứu trợ hoặc đầu tư vào các giao dịch của bên thứ ba với điều kiện tốt hơn. Họ có thể giữ vững qua các thị trường suy thoái cho đến khi phục hồi. Nhưng những điểm mạnh này cũng mở ra cơ hội để xem xét lại chiến lược dài hạn và phân bổ tài sản, cũng như cân nhắc xem kế hoạch 100 năm của họ còn phù hợp với mục tiêu không.

Khi các cây gia đình mở rộng, nhiều bên liên quan hơn tham gia cuộc trò chuyện, và ưu tiên có thể khác nhau. Một số thành viên có thể muốn quản lý hoặc phát triển danh mục di sản một cách chủ động, trong khi những người khác thích theo đuổi các lợi ích khác hoặc xây dựng sự giàu có độc lập. Nhiều gia đình đã không cần đầu tư tích cực vào các khoản bất động sản của mình trong nhiều năm, nhưng giờ đây phải làm như vậy. Thêm vào đó, tính thanh khoản vốn có của bất động sản có thể làm phức tạp mọi thứ từ quản trị đến chuyển giao qua các thế hệ.

Khi các gia đình bắt đầu xem xét lại các khoản bất động sản của mình, phần lớn các cân nhắc ban đầu thường là nội bộ. Gia đình có sứ mệnh tổng thể là gì? Các thế hệ khác nhau muốn gì từ danh mục? Một số thành viên có cần thoái vốn nếu mục tiêu của họ hoàn toàn không phù hợp? Vì bất động sản là tài sản không thanh khoản, các thành viên gia đình cũng cần đối mặt với các câu hỏi như có nên tăng cường đầu tư vào các tài sản hiện có, đa dạng hóa sang các khoản đầu tư bất động sản mới hoặc không phải bất động sản, hoặc xem xét lại cách phân chia quyền sở hữu và trách nhiệm quản lý. Các câu hỏi về thù lao cũng có thể nổi lên, đặc biệt nếu một số thành viên gia đình tham gia tích cực vào văn phòng gia đình còn những người khác thì không. Các tác động thuế, có thể khác nhau rất nhiều tùy theo cấu trúc và hoàn cảnh cá nhân, cũng làm tăng thêm độ phức tạp.

Ngoài các yếu tố gia đình, chiến lược đầu tư cũng cần được xem xét lại một cách mới mẻ. Các gia đình cần xác định khung thời gian đầu tư phù hợp khi một số tài sản đã trưởng thành, cũng như xem xét liệu phân bổ hiện tại còn hợp lý trong thị trường hiện tại không. Họ phải đánh giá mức đòn bẩy phù hợp, quyết định có nên tái đầu tư vào danh mục của chính mình hay theo đuổi các cơ hội mới, và cân nhắc giữa mua, bán hoặc cho thuê đất nền. Các ưu tiên dòng tiền cũng đóng vai trò, cùng với câu hỏi có nên tham gia như một nhà cho vay hoặc nhà cung cấp cổ phần ưu tiên. Cuối cùng, nhiều gia đình sẽ cần phân tích xem có nên đầu tư một mình hay hợp tác – một quyết định mang theo những lợi thế và rủi ro riêng.

Kế hoạch 100 năm không chỉ là một khẩu hiệu. Nó là một cấu trúc giúp các văn phòng gia đình có tư duy để đảm bảo rằng danh mục di sản của họ được duy trì qua nhiều thế hệ, cho phép các người thụ hưởng có thể cá nhân hóa trong một môi trường tích cực và hỗ trợ. Với mục tiêu này, thời điểm đầy biến động này có thể là thời điểm lý tưởng để các văn phòng gia đình đảm bảo rằng kế hoạch của họ vẫn hợp lý và định vị tốt cho thế kỷ tới.

Ý kiến được thể hiện trong các bài bình luận của Fortune.com chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết phản ánh ý kiến và niềm tin của Fortune.

**Tham gia chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune **19–20 tháng 5, 2026, tại Atlanta. Kỷ nguyên mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu — và sách lược cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.