Hiểu về Ngân sách Bất động sản của Bạn trên $100K Thu nhập: Những gì Bạn Thực sự Có thể Mua

Việc kiếm được 100.000 đô la mỗi năm là một cột mốc quan trọng trong khả năng kiếm tiền của bạn. Mức lương sáu chữ số này đặt bạn vượt xa mức trung bình thu nhập hộ gia đình quốc gia và mở ra những cơ hội rõ ràng trong thị trường nhà ở. Tuy nhiên, câu hỏi thực sự không chỉ là bạn đủ điều kiện để vay bao nhiêu tiền—mà là hiểu rõ khả năng mua hàng thực tế của bạn và đưa ra các quyết định tài chính hợp lý. Tâm lý khi đạt đến ngưỡng thu nhập này đôi khi khiến người mua nhà cố gắng vượt quá mức hợp lý cho tình hình cá nhân của họ, vì vậy việc tiếp cận việc mua nhà với các tiêu chí rõ ràng và kỳ vọng thực tế là điều cần thiết.

Nền tảng: Tập trung vào khoản thanh toán hàng tháng hơn là giá trị danh nghĩa

Hầu hết các người mua nhà tiềm năng bắt đầu bằng cách nghĩ về giá niêm yết của căn nhà, nhưng các chuyên gia tài chính khuyên nên theo một cách tiếp cận khác. Thay vì tập trung vào giá trị bất động sản, hãy xác định khoản thanh toán hàng tháng phù hợp thoải mái với ngân sách của bạn. Cách tiếp cận này dựa trên thực tế tài chính hàng ngày của bạn hơn là các con số trừu tượng.

Mức giới hạn thanh toán hàng tháng cá nhân của bạn sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, nhưng các tiêu chuẩn ngành cung cấp các mốc tham chiếu hữu ích. Theo Travis Wells, một chuyên gia bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm, nền tảng của phép tính này dựa trên một nguyên tắc phổ biến: “Có một quy tắc khá cơ bản gọi là 28/36,” Wells giải thích. “Điều này có nghĩa là chỉ 28% tổng thu nhập trước thuế của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp và 36% tổng thu nhập của bạn nên dành cho các khoản nợ khác, như vay xe, thẻ tín dụng, v.v.”

Đối với người kiếm 100.000 đô la mỗi năm, điều này chuyển thành các con số cụ thể. Lấy 28% của thu nhập hàng năm ($100,000 × 0.28 = $28,000) chia cho 12 tháng, ra khoảng 2.333 đô la là giới hạn tối đa cho khoản thanh toán nhà hàng tháng của bạn. Đồng thời, tổng nợ của bạn trong tất cả các danh mục không nên vượt quá 36% thu nhập trước thuế, tức khoảng 3.000 đô la mỗi tháng. Wells nhấn mạnh rằng các tỷ lệ phần trăm này là ngưỡng tối đa đủ điều kiện vay, không phải mục tiêu đề xuất: “Chỉ cần nhớ, đây là các tiêu chuẩn tối đa để đủ điều kiện vay, không có nghĩa là bạn nên cố gắng đạt tới giới hạn trên.”

Một cách tiếp cận khác: Nguyên tắc 30% cho chi phí nhà ở

Một số chuyên gia cho vay đề xuất các giới hạn rộng rãi hơn một chút. Thay vì giới hạn chi phí nhà ở ở mức 28% tổng thu nhập trước thuế, một số cố vấn đề xuất rằng 30% là giới hạn trên hợp lý trong khi vẫn duy trì quản lý tài chính cẩn trọng.

Theo cấu trúc này, chi phí nhà hàng tháng của bạn có thể lên tới khoảng 2.500 đô la. Điều này giả định rằng thu nhập hàng tháng của bạn khoảng 8.333 đô la—được tính bằng cách chia thu nhập hàng năm 100.000 đô la cho 12 tháng. Cần lưu ý rằng con số 2.500 đô la này bao gồm nhiều khoản ngoài khoản vay thế chấp đơn thuần. Thuế nhà, bảo hiểm chủ nhà, và phí hội đoàn cư dân (nếu có) đều được tính vào tổng này. Ngoài ra, ngay cả khi sử dụng tỷ lệ phần trăm cao hơn này, tỷ lệ nợ trên thu nhập tổng thể của bạn không thể vượt quá 36%, nhằm duy trì một giới hạn an toàn cho tài chính của bạn.

Chuyển đổi thu nhập thành khả năng mua hàng

Với hiểu biết rõ hơn về khả năng thanh toán hàng tháng bền vững—ở khoảng 2.333 đến 2.500 đô la cho người kiếm 100.000 đô la—bạn nên xem xét các mức giá nhà phù hợp là gì?

Dữ liệu hiện tại cho thấy giá trị trung bình của một căn nhà ở Mỹ khoảng 339.084 đô la. Đối với người vay có mức lương sáu chữ số, có điểm tín dụng tốt và tỷ lệ nợ trên thu nhập hợp lý, các căn nhà thường nằm trong khoảng giá từ 300.000 đến 400.000 đô la. Khoảng giá này phù hợp hợp lý với giá trị trung bình quốc gia, mặc dù cần hiểu rõ rằng các biến động vùng miền ảnh hưởng lớn đến khả năng mua hàng của bạn.

Như Boyd Rudy, một môi giới liên kết và trưởng nhóm, nhận xét: “Giả sử các yếu tố khác như điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập đều thuận lợi, người có mức lương 100.000 đô la có thể mua nhà trong khoảng 300.000 đến 400.000 đô la. Tuy nhiên, sự khác biệt vùng miền về giá bất động sản sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng mua hàng thực tế của bạn.”

Thực tế về 350.000 đô la: Tại sao vị trí lại quan trọng đến vậy

Ngân sách 350.000 đô la cho một căn nhà có nghĩa khác nhau hoàn toàn tùy thuộc vào nơi bạn chọn định cư. Ở một số thị trường, đây có thể là một căn nhà suburban rộng rãi với không gian để phát triển. Ở nơi khác, nó có thể mua được một căn nhà nhỏ hơn trong khu vực đô thị cạnh tranh. Để minh họa cho sự chênh lệch này, các công ty phân tích bất động sản đã so sánh khả năng mua của 350.000 đô la tại 30 thành phố Mỹ khác nhau, dựa trên diện tích trung bình.

Về mặt tổng thể, nhà trung bình của Mỹ có diện tích khoảng 2.014 bộ vuông. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn chọn, bạn có thể nhân đôi hoặc thậm chí gấp ba diện tích đó—mà không phải hy sinh chất lượng hoặc phải chọn các cộng đồng xa xôi.

Thị trường nhỏ và phụ: Tối đa hóa diện tích

Tại các thành phố nhỏ hơn, 350.000 đô la có thể mua được diện tích đáng kể hơn:

• Dayton, Ohio: 5.556 sq ft
• Rockford, Illinois: 4.795 sq ft
• Syracuse, New York: 3.889 sq ft
• Hartford, Connecticut: 3.804 sq ft
• Waterbury, Connecticut: 3.465 sq ft
• Edinburg, Texas: 3.431 sq ft
• Lansing, Michigan: 3.398 sq ft
• McAllen, Texas: 3.365 sq ft
• Allentown, Pennsylvania: 3.241 sq ft
• High Point, North Carolina: 3.125 sq ft

Các thành phố trung bình cung cấp diện tích vừa phải

Trong các thị trường trung bình, cùng mức ngân sách này mang lại diện tích thoải mái:

• Akron, Ohio: 4.023 sq ft
• Killeen, Texas: 3.535 sq ft
• Rochester, New York: 3.465 sq ft
• Buffalo, New York: 3.125 sq ft
• Little Rock, Arkansas: 3.125 sq ft
• Winston-Salem, North Carolina: 2.991 sq ft
• Pasadena, Texas: 2.941 sq ft
• Greensboro, North Carolina: 2.917 sq ft
• Huntsville, Alabama: 2.800 sq ft
• Cincinnati, Ohio: 2.756 sq ft

Các đô thị lớn có giá cao hơn

Các thành phố lớn thể hiện rõ cách mức giá cao do vị trí ảnh hưởng đến giá trị diện tích:

• Detroit, Michigan: 6.604 sq ft
• Cleveland, Ohio: 4.930 sq ft
• Tulsa, Oklahoma: 3.365 sq ft
• Indianapolis, Indiana: 3.333 sq ft
• Memphis, Tennessee: 3.302 sq ft
• El Paso, Texas: 3.182 sq ft
• Milwaukee, Wisconsin: 3.125 sq ft
• Oklahoma City, Oklahoma: 2.846 sq ft
• Louisville, Kentucky: 2.823 sq ft
• Omaha, Nebraska: 2.823 sq ft

Quyết định của bạn: Vượt ra ngoài các con số

Hiểu rõ khả năng mua hàng trên mức lương 100.000 đô la đòi hỏi phải cân nhắc nhiều yếu tố. Các khung tính toán—dù bạn theo quy tắc 28/36 hay nguyên tắc 30%—đều cung cấp cấu trúc cần thiết. Khả năng thanh toán hàng tháng của bạn xác định giới hạn thực tế. Và việc nhận thức về biến động giá cả theo vùng miền giúp bạn mua nhà phù hợp với tình hình của mình.

Tuy nhiên, con số không phải là tất cả. Các yếu tố cá nhân, kế hoạch dài hạn, ổn định công việc và mục tiêu cuộc sống đều cần được xem xét. Mục tiêu không phải là chi tiêu tối đa khả năng bạn đủ điều kiện vay, mà là mua một căn nhà phù hợp với nhu cầu thực tế của bạn trong khi vẫn giữ được sự linh hoạt tài chính cho các tình huống khẩn cấp, tiết kiệm và những thay đổi không thể tránh khỏi của cuộc sống. Mức lương 100.000 đô la mở ra những cơ hội đáng kể trong lĩnh vực bất động sản—hãy sử dụng lợi thế đó một cách khôn ngoan.