Lương $90K của bạn có thể mua được nhiều nhà hơn bạn nghĩ: Đây là ngân sách thực sự

Việc kiếm 90.000 đô la mỗi năm đưa bạn vượt qua mức thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Mỹ khoảng 71.000 đô la — tuy nhiên thị trường nhà ở vẫn có thể cảm thấy ngoài tầm với. Tin vui là mức lương gần 6 chữ số này mang lại cho bạn sức mua nhiều hơn bạn nghĩ. Hiểu rõ bạn thực sự có thể mua được bao nhiêu nhà dựa trên mức lương 90.000 đô la phụ thuộc vào các phép tính chiến lược và biết rõ giới hạn mà các nhà cho vay đặt ra so với giới hạn bạn nên tự đặt cho chính mình.

Phân tích Thu Nhập Hàng Tháng: Nền Tảng của Khả Năng Chi Trả

Hầu hết mọi người nghĩ về lương của họ theo năm, nhưng các nhà cho vay thì không. Họ xem xét thu nhập hàng tháng của bạn. Chia 90.000 đô la cho 12, và bạn có khoảng 7.500 đô la mỗi tháng. Sự thay đổi trong cách nhìn này quan trọng vì khả năng chi trả nhà ở về cơ bản là một câu hỏi về dòng tiền hàng tháng.

Theo các chuyên gia tài chính, việc dành 25-30% thu nhập hàng tháng cho các chi phí nhà ở là tiêu chuẩn ngành. Điều đó có nghĩa là bạn nên hướng tới khoảng 1.875 đến 2.250 đô la mỗi tháng cho các khoản thanh toán thế chấp, thuế nhà, bảo hiểm chủ nhà và phí hội đồng cư (HOA) tổng cộng. “Khi quyết định mức giá, hãy tập trung vào khả năng chi trả thực sự hàng tháng của bạn, không phải những gì ngân hàng nói bạn có thể vay,” các chuyên gia bất động sản giải thích. “Ngân hàng thường phê duyệt các khoản vay vượt quá mức thực sự phù hợp với sức khỏe tài chính của bạn.”

Ngưỡng 25-30% này chính là giới hạn an toàn cho việc sở hữu nhà có trách nhiệm dựa trên mức thu nhập của bạn.

Mục Tiêu Giá Nhà: Từ Thận Trọng Đến Lạc Quan

Dựa trên giả định môi trường vay hiện tại, đây là những gì phép tính thường cho thấy cho người kiếm 90.000 đô la mỗi năm:

Phương pháp thận trọng (dành 25% thu nhập cho nhà ở): Bạn có thể thoải mái mua nhà trong khoảng 200.000 đến 250.000 đô la, với khoản thanh toán hàng tháng khoảng 1.200 đến 1.400 đô la.

Phương pháp trung bình (dành 28-30%): Ngân sách thực tế của bạn mở rộng đến 275.000 đến 320.000 đô la, tương đương với chi phí nhà hàng tháng từ 1.800 đến 2.200 đô la.

Sự khác biệt giữa các kịch bản này phụ thuộc vào lãi suất, khoản đặt cọc ban đầu, điểm tín dụng và các khoản nợ hiện có của bạn. Một kiểm tra viên nhà và tư vấn HUD đã lưu ý rằng giả định vay 30 năm với lãi suất 7%, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng theo tỷ lệ dự đoán: giá mua cao hơn đồng nghĩa với nghĩa vụ hàng tháng cao hơn tỷ lệ thuận.

Đề nghị của Nhà Cho Vay vs. Ngân Sách Thông Minh của Bạn

Đây là điểm nhiều người mua nhà gặp phải: các nhà cho vay sử dụng một chỉ số gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) phần sau, cho phép nợ chiếm tối đa 45% thu nhập hàng tháng của bạn. Với mức lương 90.000 đô la mỗi năm, điều đó lý thuyết cho phép tổng các khoản nợ là 3.375 đô la mỗi tháng (bao gồm thế chấp, vay xe, nợ sinh viên, thẻ tín dụng, trợ cấp nuôi con và cấp dưỡng).

Các ngân hàng có thể phê duyệt bạn cho một căn nhà trị giá 300.000 đến 350.000 đô la, giả định nợ hiện tại thấp. Nhưng việc được phê duyệt không đồng nghĩa với khả năng chi trả. “Chỉ vì nhà cho vay chấp thuận khoản vay không có nghĩa là bạn nên vay,” các chuyên gia bất động sản cảnh báo. Tỷ lệ 45% chỉ còn lại 55% thu nhập của bạn để chi cho thuế, thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, tiện ích, bảo hiểm, chăm sóc trẻ, tiết kiệm khẩn cấp và đóng góp hưu trí. Điều đó rất chật chội.

Thay vào đó, hãy tuân thủ quy tắc phân bổ 25-30% cho nhà ở. Nó giúp bạn có không gian dự phòng cho các chi phí bất ngờ và tạo ra một biên an toàn mà các nhà cho vay thực sự không cung cấp.

Vị Trí Địa Lý và Sức Mạnh Mua của Bạn với 90.000 Đô La

Vị trí địa lý ảnh hưởng lớn đến khả năng của bạn với mức lương 90.000 đô la. Giá trung bình nhà ở Mỹ hiện vượt quá 300.000 đô la ở nhiều thị trường, khiến việc sở hữu nhà dường như không thể. Nhưng vẫn có nhiều thị trường phù hợp với túi tiền, nơi sức mua của bạn tỏa sáng.

Theo nghiên cứu thị trường nhà ở, một số khu vực liên tục cung cấp nhà dưới 250.000 đô la:

• Pittsburgh, Pennsylvania
• Rochester, New York
• Little Rock, Arkansas
• Detroit, Michigan
• Dayton, Ohio
• Buffalo, New York
• Memphis, Tennessee
• McAllen, Texas
• Florence, Oregon
• St. Louis, Missouri

Các thị trường này cho phép người kiếm 90.000 đô la chuyển từ thuê nhà sang sở hữu nhà mà vẫn duy trì sự thoải mái về tài chính. Trong các khu vực có chi phí cao như California ven biển, New York City hoặc Boston, mức lương 90.000 đô la của bạn có thể chỉ đủ mua các căn nhỏ hơn hoặc ở các khu xa trung tâm. Nhưng ở các thị trường trung Tây và miền Nam này, bạn có vị thế đàm phán mạnh mẽ.

Thực Tế Về Khoản Đặt Cọc

Kích thước khoản đặt cọc của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả hàng tháng. Đặt cọc 20% sẽ loại bỏ PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân), tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng. Với một căn nhà trị giá 250.000 đô la, đó là 50.000 đô la trả trước — có thể đạt được nếu bạn đã tiết kiệm. Đặt cọc 10% (25.000 đô la) vẫn giữ bạn trong thị trường với PMI cộng vào khoản thanh toán của bạn. Thậm chí, chỉ 5% (12.500 đô la) cũng mở ra cơ hội nếu bạn kỷ luật về chi tiêu và chấp nhận chi phí hàng tháng cao hơn một chút.

Các chương trình hỗ trợ đặt cọc cũng tồn tại ở nhiều bang dành riêng cho người mua trong phạm vi thu nhập của bạn. Miễn thuế và các khoản tín dụng dành cho người mua nhà lần đầu có thể giảm bớt gánh nặng này. Cục Census và HUD theo dõi các chương trình này, nên đáng để tìm hiểu xem có gì phù hợp với bang mục tiêu của bạn.

Tiến Xa Hơn: Biết Chính Xác Con Số Thực Của Bạn

Với mức lương 90.000 đô la mỗi năm, hãy nghĩ đến các căn nhà trong khoảng 220.000 đến 300.000 đô la, tùy thuộc vào điểm tín dụng, nợ hiện có, kích thước khoản đặt cọc và lãi suất địa phương. Trong phạm vi đó, nên ưu tiên mức thấp hơn nếu cảm thấy thoải mái — khoản vay thêm 50.000 đến 80.000 đô la có thể trở thành rủi ro.

Tính toán con số cụ thể của bạn bằng cách lấy 7.500 đô la (thu nhập hàng tháng của bạn), nhân với 0,28 (tỷ lệ phân bổ 28%) và nhân với khoảng 150-160 (hệ số chuyển đổi khoản thanh toán hàng tháng thành giá trị mua). Điều này sẽ cho ra mục tiêu cá nhân của bạn. Các lãi suất và khoản đặt cọc khác nhau sẽ làm thay đổi chính xác con số, nhưng công thức này giúp bạn giữ chân trong thực tế.

Thị trường nhà ở vẫn còn nhiều thử thách, nhưng kiếm 90.000 đô la mỗi năm vẫn đặt bạn vào nhóm người mua nhà có khả năng — đặc biệt nếu bạn chiến lược về vị trí, kiên nhẫn trong tìm kiếm và kỷ luật chi tiêu trong phạm vi khả năng của mình thay vì phạm vi ngân hàng chấp thuận.