Hiểu về Công cụ Tính lợi nhuận nhà của bạn: Hướng dẫn đầy đủ về lợi nhuận ròng

Khi bạn bán một căn nhà, con số quan trọng nhất không phải lúc nào cũng là giá bán—mà là số tiền bạn thực sự nhận về sau khi trừ hết các khoản phí. Đó là lý do việc hiểu rõ lợi nhuận ròng của bạn rất cần thiết. Trong khi các công cụ như Máy tính lợi nhuận bán nhà của Zillow có thể cung cấp cho bạn các ước tính nhanh, việc biết cách tính thủ công lợi nhuận từ bán nhà là điều thiết yếu để đưa ra quyết định tài chính chính xác tại bàn giao dịch.

Tại sao việc tính lợi nhuận từ bán nhà lại quan trọng

Việc bán nhà là một trong những giao dịch tài chính lớn nhất mà hầu hết mọi người thực hiện. Trước khi đặt giá bán hoặc chấp nhận đề nghị, bạn cần biết chính xác số tiền sẽ về túi sau khi trừ hết các khoản phí. Điều này không chỉ đơn thuần là biết giá bán—mà còn là trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch đó. Nhiều người bán bất ngờ khi nhận ra chi phí có thể ăn mòn đáng kể lợi nhuận của họ, chính vì vậy việc có một bức tranh rõ ràng từ đầu là rất quan trọng.

Theo các chuyên gia tài chính tại Forbes, việc hiểu rõ các khoản khấu trừ này ngay từ đầu giúp bạn đặt ra kỳ vọng thực tế và tránh chấp nhận mức giá không phù hợp với tình hình của mình. Sự khác biệt giữa tổng số tiền thu về trước thuế và lợi nhuận ròng có thể rất lớn.

Phân tích các khoản chi phí chính trước khi đăng bán nhà

Để sử dụng hiệu quả bất kỳ công cụ tính lợi nhuận bán nhà nào, bạn cần xác định rõ các khoản chi phí sẽ trừ ra khỏi giá bán của bạn. Có năm nhóm chi phí chính ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của bạn.

Khoản thanh toán khoản vay thường là khoản khấu trừ lớn nhất. Hầu hết chủ nhà đều có khoản vay thế chấp trên tài sản của mình. Khi bán, số dư khoản vay còn lại phải được thanh toán đầy đủ trước khi bạn nhận được lợi nhuận. Bạn nên liên hệ với ngân hàng vay sớm để biết chính xác số tiền cần thanh toán, vì con số này thay đổi theo từng khoản thanh toán vay. Đây là khoản không thể thương lượng và luôn phải trừ ra đầu tiên.

Hoa hồng môi giới là khoản chi phí tiếp theo đáng kể. Người môi giới bất động sản giúp bạn bán nhà sẽ nhận hoa hồng, thường được trả từ phần tiền bán nhà. Tỷ lệ hoa hồng thay đổi theo từng bang và thỏa thuận, nhưng thường tính theo phần trăm của giá bán cuối cùng. Hiểu rõ mức hoa hồng trung bình của bang bạn sẽ giúp bạn dự tính chính xác hơn lợi nhuận ròng của mình.

Chi phí sửa chữa nhà có thể dao động lớn tùy theo tình trạng của căn nhà. Bao gồm các khoản sửa chữa bạn thực hiện trước khi mở bán (sửa cửa hỏng, sơn lại tường, cải thiện vẻ ngoài bên ngoài) cũng như các sửa chữa theo yêu cầu của người mua như điều kiện bán. Một số khoản này có thể đàm phán, nhưng bạn nên dự trù ngân sách khi tính lợi nhuận tiềm năng.

Chi phí đóng cửa, còn gọi là phí giải quyết, bao gồm tất cả các khoản cần thiết để hoàn tất hợp pháp việc bán nhà. Theo Better, các khoản này có thể gồm phí khởi tạo, phí báo cáo tín dụng, phí thẩm định, thuế tài sản, phí ghi nhận. Một số khoản có thể do người mua trả, nhưng cũng có thể xuất hiện trên bảng kê của bạn tùy theo thỏa thuận.

Các khoản khác bao gồm chi phí trang trí, phí chuyển nhà, chi phí lưu trữ tạm thời cho đồ đạc để nhà trông gọn gàng hơn, cải thiện cảnh quan, và các khoản chi khác liên quan trực tiếp đến việc bán nhà. Những khoản này thường bị bỏ qua nhưng cộng lại nhanh chóng.

Sử dụng công thức tính lợi nhuận bán nhà đúng cách

Sau khi bạn đã thu thập đầy đủ thông tin về các khoản chi phí và xác định rõ ai sẽ trả, việc tính lợi nhuận ròng theo công thức đơn giản sau:

Giá bán gộp – Thanh toán khoản vay – Hoa hồng môi giới – Chi phí sửa chữa – Chi phí đóng cửa – Các khoản khác = Lợi nhuận ròng

Giá bán gộp là số tiền bạn và người mua đồng ý, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá yêu cầu ban đầu của bạn. Từ con số đó, bạn lần lượt trừ từng khoản mục chi phí.

Điểm mạnh của việc dùng công cụ tính lợi nhuận bán nhà là nó tự động thực hiện các phép tính này sau khi bạn nhập các số liệu. Tuy nhiên, hiểu rõ công thức giúp bạn dễ dàng điều chỉnh các kịch bản nếu các đề nghị có giá khác nhau hoặc phát sinh chi phí bất ngờ. Bạn có thể mô phỏng các tỷ lệ hoa hồng khác nhau, các kịch bản sửa chữa, hoặc cấu trúc chi phí đóng cửa để xem ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của mình.

Tổng hợp: Từ giá niêm yết đến lợi nhuận cuối cùng

Trước khi đăng bán nhà, hãy dành thời gian tính toán các con số này. Biết được lợi nhuận ròng tối thiểu bạn cần nhận về giúp bạn đánh giá các đề nghị một cách thực tế. Một đề nghị ban đầu có vẻ hấp dẫn có thể không còn phù hợp khi trừ hết các khoản phí.

Bạn cũng nên sử dụng nhiều nguồn tài nguyên trong quá trình này. Máy tính lợi nhuận bán nhà của Zillow có thể cung cấp điểm khởi đầu, nhưng việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản địa phương sẽ giúp các ước tính của bạn phản ánh chính xác hơn các biến thể khu vực về hoa hồng, chi phí đóng cửa và yêu cầu sửa chữa thông thường.

Khi đến bàn giao dịch, bạn sẽ hiểu rõ từng khoản mục ảnh hưởng như thế nào đến lợi nhuận cuối cùng của mình. Điều này giúp bạn đàm phán hiệu quả hơn trong suốt quá trình bán và tránh bất ngờ khi kết thúc giao dịch. Dành thời gian tính toán chính xác các nhu cầu của bạn từ đầu sẽ biến quá trình bán nhà từ một điều không chắc chắn thành một kế hoạch tài chính rõ ràng.