Kiếm 90.000 đô la mỗi năm: Ngân sách thực sự cho ngôi nhà của bạn là bao nhiêu?

Với thu nhập hàng năm 90.000 đô la, bạn nằm trên mức trung bình của thu nhập hộ gia đình tại Mỹ, nhưng thị trường nhà ở vẫn có thể khiến bạn cảm thấy bối rối. Tin vui là bạn có khả năng mua nhà hợp pháp. Thách thức không phải là bạn có thể mua được nhà hay không—mà là hiểu rõ chính xác số tiền phù hợp với khả năng tài chính của bạn. Hãy cùng phân tích xem mức lương 90.000 đô la thực sự có ý nghĩa gì đối với mục tiêu bất động sản của bạn và cách đưa ra quyết định thông minh.

Bắt đầu từ suy nghĩ theo tháng, không phải theo năm

Điều mà hầu hết mọi người sai lầm là nghĩ về khả năng chi trả theo năm. Nhưng các ngân hàng thì không. Ngân hàng tính khả năng vay dựa trên số tiền bạn có thể trả thoải mái mỗi tháng, chứ không dựa vào thu nhập hàng năm của bạn.

Lấy thu nhập hàng năm 90.000 đô la của bạn chia cho 12, ta được 7.500 đô la thu nhập gross mỗi tháng. Đây mới là con số quan trọng nhất.

Các chuyên gia tài chính khuyên bạn nên dành khoảng 25-30% thu nhập hàng tháng cho các khoản chi phí nhà ở. Áp dụng vào trường hợp của bạn, điều này tương đương từ 1.875 đến 2.250 đô la mỗi tháng. Con số này không chỉ bao gồm khoản trả nợ thế chấp, mà còn cả thuế nhà, bảo hiểm chủ nhà, và phí quản lý cộng đồng (HOA)—tổng thể là toàn bộ chi phí liên quan đến nhà ở.

Tại sao điều này lại quan trọng? Bởi khi bạn đứng trước đại lý bất động sản hoặc ngồi đối diện với nhân viên cho vay, bạn cần phải nghĩ như một ngân hàng. Dòng tiền hàng tháng của bạn phản ánh chính xác khả năng duy trì của bạn.

Phạm vi khả năng chi trả thực sự với mức lương 90K

Dựa trên các quy trình cho vay hiện tại và khoản vay thế chấp 30 năm với lãi suất khoảng 6-7%, người có thu nhập 90.000 đô la mỗi năm nên hướng tới các căn nhà trong khoảng 200.000 đến 300.000 đô la. Điều này tương đương khoản trả nợ hàng tháng khoảng 1.200 đến 1.800 đô la—nằm trong phạm vi 25-30%.

Tuy nhiên, đây là điểm mà các chuyên gia ý kiến có thể khác nhau. Một số ngân hàng sẽ chấp thuận cho bạn vay cao hơn. Theo các chuyên gia bất động sản, các ngân hàng theo tiêu chuẩn vay thông thường có thể phê duyệt trước cho người vay ở mức cao hơn, thậm chí lên tới 325.000 đô la hoặc hơn. Nhưng việc được phê duyệt trước không đồng nghĩa với việc bạn nên mua nhà với số tiền đó.

“Nhiệm vụ của ngân hàng là tối đa hóa khoản vay,” nhiều chuyên gia bất động sản cảnh báo. “Nhiệm vụ của bạn là bảo vệ sự ổn định tài chính của chính mình.” Ngân hàng có thể chấp thuận khoản vay 350.000 đô la, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn nên vay.

Điểm khác biệt quan trọng là tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Các nhà cho vay thế chấp thường không chấp thuận các khoản vay khiến tổng các khoản nợ hàng tháng của bạn (thế chấp, trả xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng, trợ cấp con cái) vượt quá 45% thu nhập gross hàng tháng. Đối với bạn, điều này tương đương tối đa 3.375 đô la mỗi tháng cho tất cả các khoản nợ. Với chi phí nhà ở từ 1.875 đến 2.250 đô la, bạn đã sử dụng hơn một nửa khả năng vay nợ tối đa của mình.

Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng chi trả của bạn

Thu nhập chỉ là một phần của câu chuyện. Có nhiều yếu tố khác sẽ ảnh hưởng chính xác đến mức bạn có thể mua trong hoặc vượt quá phạm vi 200.000-300.000 đô la:

Điểm tín dụng: Điểm tín dụng cao hơn thường mở khóa lãi suất tốt hơn, giảm khoản thanh toán hàng tháng và tăng khả năng mua của bạn. Điểm trên 750 có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay so với điểm 620.

Kích thước tiền đặt cọc: Đặt càng nhiều tiền xuống càng nhỏ khoản vay. Đặt 20% sẽ loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), có thể thêm 200-300 đô la mỗi tháng. Đặt 10% vẫn phải trả PMI, nhưng giúp bạn vào nhà nhanh hơn.

Nợ hiện tại: Nếu bạn đang trả 500 đô la mỗi tháng cho vay xe và 300 đô la cho vay sinh viên, bạn đã tiêu hết 800 đô la trong khả năng vay nợ 3.375 đô la của mình. Điều này trực tiếp giảm khả năng vay mua nhà của bạn.

Tài sản và dự phòng: Các ngân hàng thích thấy bạn có tiền tiết kiệm. Nếu bạn có thể chứng minh có từ 2-3 tháng tiền trả nhà trong tài khoản dự phòng, hồ sơ của bạn sẽ mạnh hơn.

Các con số thực tế hoạt động như thế nào

Hãy cùng xem một ví dụ thực tế. Bạn có thu nhập 90.000 đô la mỗi năm, tức là 7.500 đô la mỗi tháng. Bạn có điểm tín dụng 720, đã tiết kiệm 50.000 đô la để đặt cọc, và hiện không có khoản nợ nào khác.

Với lãi suất 7% cho khoản vay 30 năm:

• Mua nhà 220.000 đô la với 50.000 đô la đặt cọc (vay 170.000 đô la) = khoảng 1.131 đô la mỗi tháng
• Mua nhà 280.000 đô la với 50.000 đô la đặt cọc (vay 230.000 đô la) = khoảng 1.530 đô la mỗi tháng
• Mua nhà 320.000 đô la với 50.000 đô la đặt cọc (vay 270.000 đô la) = khoảng 1.795 đô la mỗi tháng

Thêm vào đó là thuế nhà (khoảng 1% giá trị mua hàng hàng năm) và bảo hiểm chủ nhà (125-150 đô la mỗi tháng), tổng chi phí nhà ở trung bình sẽ vào khoảng 1.750-1.850 đô la. Vẫn nằm trong phạm vi mục tiêu 25-30%.

Địa lý thay đổi mọi thứ

Giá trung bình của một căn nhà tại Mỹ khoảng 339.000 đô la, phù hợp với khả năng của bạn trên mức thu nhập 90.000 đô la—nhưng chỉ trong một số thị trường nhất định. Ở các trung tâm đô thị đắt đỏ (bờ biển, trung tâm công nghệ), phạm vi 200-300 nghìn đô có thể giới hạn bạn trong các căn nhà cũ hơn, nhỏ hơn hoặc ở khu vực ít trung tâm hơn.

Tuy nhiên, trên phần lớn đất nước, cùng mức ngân sách đó mở ra nhiều khả năng. Các thành phố như Pittsburgh, Rochester, Little Rock, Detroit, Dayton, Buffalo, Memphis, St. Louis thường có nhà chất lượng trong khoảng 150.000-250.000 đô. Dù thu nhập của bạn vẫn là 90.000 đô, địa lý có thể quyết định giữa một căn hộ nhỏ và một ngôi nhà 3 phòng ngủ sẵn sàng vào ở.

Khả năng chi trả thực sự của bạn phần nào phụ thuộc vào nơi bạn sẵn sàng mua. Làm việc từ xa đã làm cho phép tính này trở nên thú vị hơn—bạn có thể kiếm lương bờ biển trong khi mua nhà ở các thị trường giá rẻ hơn.

Kết luận: Tin vào số liệu của chính bạn, đừng dựa vào thư phê duyệt trước

Đúng, ngân hàng có thể đề nghị cho bạn vay 350.000 đô la. Đúng, bạn có thể đủ điều kiện về mặt lý thuyết. Nhưng đủ điều kiện không đồng nghĩa với khôn ngoan. Với mức lương 90.000 đô la, bạn nên hướng tới các căn nhà trong khoảng 200.000-280.000 đô la, nơi chi phí nhà ở của bạn nằm trong phạm vi 25-30% thu nhập hàng tháng và tổng nợ của bạn dưới 45%.

Trước khi bạn cảm thấy gắn bó cảm xúc với một bất động sản cụ thể, hãy tự tính toán dựa trên thu nhập hàng tháng của chính bạn. Cân nhắc điểm tín dụng thực tế, lãi suất hiện tại, khả năng đặt cọc và các khoản nợ hiện có. Rồi thêm một khoản dự phòng—bởi cuộc sống thực tế còn có sửa xe, hóa đơn y tế, và biến động thị trường.

Bạn hoàn toàn có thể mua nhà với mức thu nhập 90.000 đô la mỗi năm. Chìa khóa là đảm bảo rằng bạn đang mua một căn nhà mà bạn thực sự có thể duy trì chi trả, thoải mái, trong 30 năm tới.