Bạn có thể gộp chi phí đóng vào khoản vay thế chấp của mình không? Cân nhắc các lựa chọn của bạn

Khi mua nhà, phí đóng cửa là một trở ngại tài chính đáng kể. Những khoản phí này—bao gồm các khoản như phí phát hành khoản vay thế chấp và thuế chuyển nhượng—thường dao động từ 2% đến 5% giá trị mua nhà của bạn. Đối với nhiều người mua, điều này có nghĩa là phải đối mặt với hàng nghìn hoặc thậm chí hàng chục nghìn đô la chi phí bổ sung ngoài khoản tiền đặt cọc. Nhưng nếu bạn có thể gộp phí đóng cửa vào khoản vay thế chấp thay vì thanh toán trước? Hãy cùng khám phá xem chiến lược này có phù hợp với tình hình của bạn hay không.

Sức hấp dẫn của việc cộng phí đóng cửa vào khoản vay thế chấp

Nhiều người mua nhà thấy việc tích hợp phí đóng cửa vào khoản vay thế chấp hấp dẫn vì những lý do chính sau:

Giảm áp lực tài chính ngay lập tức. Tiết kiệm cho cả khoản tiền đặt cọc lớn và phí đóng cửa cùng lúc gây áp lực lớn lên tài chính của bạn. Bằng cách gộp phí đóng cửa vào khoản vay, bạn phân bổ các khoản chi này vào các khoản thanh toán hàng tháng, giúp cảm thấy gánh nặng tài chính nhẹ nhàng hơn theo từng tháng thay vì phải trả một khoản lớn một lần ngay từ đầu.

Thúc đẩy nhanh quá trình sở hữu nhà. Chờ tích lũy đủ tiền mặt cho cả khoản đặt cọc và phí đóng cửa có thể khiến việc mua nhà bị trì hoãn vô thời hạn. Bằng cách hợp nhất các khoản chi này vào khoản vay, bạn có thể mua nhà sớm hơn và bắt đầu tích lũy vốn chủ sở hữu ngay lập tức thay vì dành nhiều năm để tiết kiệm.

Lạm phát có lợi cho bạn theo thời gian. Với khoản vay thế chấp cố định bao gồm phí đóng cửa, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giữ nguyên trong suốt thời gian vay. Tuy nhiên, giá trị thực của tiền giảm do lạm phát. Điều này có nghĩa là bạn đang trả lại khoản vay bằng đồng đô la có giá trị thấp hơn so với ngày hôm nay—làm cho phí đóng cửa của bạn về mặt thực tế rẻ hơn.

Các chi phí ẩn bạn cần hiểu rõ

Dù có lợi ích hấp dẫn, việc gộp phí đóng cửa vào khoản vay cũng đi kèm những nhược điểm thực tế cần cân nhắc cẩn thận:

Bạn sẽ trả lãi trên các khoản phí này. Đây là nhược điểm lớn nhất. Bằng cách cộng phí đóng cửa vào số dư khoản vay, bạn đang vay tiền để trang trải chúng, nghĩa là lãi sẽ tích lũy trên số tiền này. Trong một khoản vay 30 năm, lãi suất cộng dồn này có thể làm tăng đáng kể tổng số tiền bạn phải trả cho các khoản phí đóng cửa đó.

Tỷ lệ vay trên giá trị nhà (LTV) của bạn trở nên bất lợi. Các tổ chức cho vay giới hạn khoản vay so với giá trị nhà của bạn. Gộp phí đóng cửa vào khoản vay làm tăng tổng số tiền vay, có thể đẩy tỷ lệ vay trên giá trị nhà của bạn vượt quá mức an toàn. Nếu vay quá 80% giá trị nhà, bạn sẽ phải mua bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân—một khoản chi phí hàng tháng bổ sung nhằm bảo vệ các tổ chức cho vay khỏi rủi ro mất khả năng thanh toán. Chi phí này làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính hàng tháng của bạn.

Bạn cam kết trả nợ trong nhiều thập kỷ. Khác với việc trả phí đóng cửa trước, phí gộp kéo dài suốt toàn bộ thời gian vay. Nếu bạn có khoản vay 30 năm, bạn sẽ phải trả các khoản phí ban đầu nhỏ này trong ba thập kỷ, với lãi suất cộng dồn liên tục.

Quyết định của bạn

Việc có nên gộp phí đóng cửa vào khoản vay thế chấp hay không phụ thuộc vào hoàn cảnh tài chính cụ thể của bạn. Nếu bạn thiếu tiền tiết kiệm đủ để trang trải cả khoản đặt cọc và phí đóng cửa, và ngân hàng cho vay của bạn cho phép lựa chọn này, nó có thể mang lại sự linh hoạt cần thiết. Tuy nhiên, bạn phải chấp nhận rằng tổng số tiền lãi bạn trả sẽ lớn hơn đáng kể và bạn sẽ phải cam kết thanh toán trong nhiều thập kỷ.

Trước khi quyết định, hãy tính tổng số lãi bạn sẽ trả cho phí đóng cửa trong suốt thời gian vay. So sánh con số này với gánh nặng tài chính của việc trả phí đóng cửa trước. Đôi khi, chi phí lãi vượt quá lợi ích của việc cải thiện dòng tiền. Hiểu rõ sự đánh đổi này giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt phù hợp với mục tiêu tài chính dài hạn của mình.