Hiểu về Nhà HUD: Hướng dẫn của bạn về Mua nhà được Chính phủ bảo trợ

Khi chính phủ liên bang cần thu hồi khoản lỗ từ các khoản vay thế chấp bị vỡ nợ, họ sẽ thực hiện một quy trình có cấu trúc để bán lại các bất động sản—và đây chính là nơi các căn nhà HUD xuất hiện. Những bất động sản này mang đến cơ hội thực sự cho các người mua tìm kiếm giá thấp hơn thị trường trên các bất động sản nhà ở. Thông qua Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), chính phủ mua lại các căn nhà đã từng được tài trợ bằng các khoản vay của Quỹ Bảo trợ Nhà ở Liên bang (FHA) và đưa chúng ra thị trường cho công chúng thông qua hệ thống đấu giá có tổ chức.

Cách hoạt động của HUD trong thị trường nhà ở

Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ hoạt động như một cơ quan liên bang chuyên trách mở rộng quyền sở hữu nhà và cơ hội thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực chưa được phục vụ đầy đủ. Một trách nhiệm cốt lõi là quản lý Luật Nhà ở Công bằng (Fair Housing Act), cấm phân biệt đối xử bởi chủ nhà, ngân hàng, chuyên gia bất động sản, công ty bảo hiểm và chính quyền địa phương dựa trên các đặc điểm được bảo vệ như chủng tộc, tôn giáo, giới tính, quốc tịch, tình trạng hôn nhân hoặc khuyết tật. Khung pháp lý này đảm bảo sứ mệnh của HUD được thực hiện một cách công bằng trên tất cả các cộng đồng.

Khi một bất động sản được tài trợ qua khoản vay FHA rơi vào tình trạng foreclosure, HUD sẽ tiếp nhận quyền sở hữu và đưa nó vào danh mục để xử lý. Thay vì chỉ giữ các bất động sản này, cơ quan này tích cực tiếp thị chúng đến các người mua đủ điều kiện thông qua một quy trình cạnh tranh nhưng dễ tiếp cận. Mục tiêu vẫn giữ nguyên: thu hồi vốn của chính phủ trong khi tạo ra các cơ hội sở hữu nhà cho người Mỹ hàng ngày.

Thực tế khi mua bất động sản HUD

Việc mua một căn nhà do chính phủ sở hữu mang lại cả lợi ích hấp dẫn lẫn những thách thức thực tế mà người mua tiềm năng cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Lợi ích:

• Tiếp cận các bất động sản được niêm yết với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường tương đương, mang lại khả năng tích lũy vốn ngay lập tức
• Linh hoạt về loại hình bất động sản—các căn nhà đơn lập hoặc các khoản đầu tư đa gia đình đều có trong danh mục của HUD
• Giảm các rào cản tài chính để tham gia, vì giá thấp hơn thị trường đồng nghĩa với yêu cầu đặt cọc thấp hơn
• Hỗ trợ hoa hồng, vì HUD thường chi trả phí môi giới bất động sản trong phạm vi chương trình
• Cơ sở dữ liệu trực tuyến toàn diện cung cấp khả năng nhìn rõ các bất động sản có sẵn trên toàn quốc

Thách thức:

• Cạnh tranh giữa các người đấu giá khiến không có gì đảm bảo đề nghị của bạn sẽ được chấp nhận
• Các bất động sản được tiếp thị trong tình trạng hiện tại—có thể có vấn đề về cấu trúc, cần sửa chữa hoặc hệ thống hỏng mà không có trách nhiệm sửa chữa từ người bán
• Tham gia bắt buộc qua một đại lý bất động sản đã đăng ký với HUD, tạo ra một yêu cầu thủ tục
• Việc kiểm tra bất động sản trước khi đề nghị là rất quan trọng do cấu trúc bán trong tình trạng hiện tại và không có khả năng thương lượng sau bán

Tình trạng “hiện tại” này cần được nhấn mạnh đặc biệt. Khác với các giao dịch truyền thống, nơi giá có thể thương lượng để khắc phục các thiếu sót phát hiện, HUD giữ nguyên các điều khoản cố định. Khi đề nghị của bạn được chấp nhận, bất động sản sẽ chuyển giao trong tình trạng hiện tại của nó.

Lộ trình từng bước để mua nhà HUD của bạn

1. Đạt được sự phê duyệt trước vay mua nhà Bắt đầu bằng cách lấy thư xác nhận phê duyệt sơ bộ từ ngân hàng cho vay. Điều này chứng tỏ ý định mua nhà nghiêm túc và xác nhận khả năng tài chính của bạn để hoàn tất giao dịch. Các nhà đánh giá của HUD coi sự phê duyệt sơ bộ như bằng chứng về khả năng mua thực sự.

2. Tham khảo tư vấn viên về nhà ở của HUD HUD khuyến nghị gặp gỡ một cố vấn nhà ở được chấp thuận trước khi tiến hành. Các chuyên gia này cung cấp hướng dẫn khách quan phù hợp với tình hình tài chính và khả năng sở hữu nhà của bạn, thường giúp phát hiện các nguồn lực hoặc yếu tố bạn có thể bỏ lỡ.

3. Liên hệ với chuyên viên bất động sản đã đăng ký với HUD Hệ thống yêu cầu một đại lý hoặc môi giới đã đăng ký để nộp đề nghị của bạn. Truy cập trang web HUD Homestore và sử dụng chức năng Tìm kiếm Môi giới trong thanh công cụ để tìm các chuyên gia đủ điều kiện trong khu vực của bạn.

4. Xác định các bất động sản mục tiêu Nền tảng HUD Homestore cho phép lọc theo thành phố, bang, loại bất động sản, phân loại người mua, tuổi, số phòng ngủ, số phòng tắm và các tiêu chí khác. Các hướng dẫn trợ giúp và video hướng dẫn trên nền tảng hỗ trợ người tìm kiếm lần đầu.

5. Thực hiện kiểm tra bất động sản trước khi đề nghị Khác với các giao dịch tiêu chuẩn, nơi kiểm tra diễn ra sau đề nghị, HUD khuyến nghị kiểm tra trước khi đấu giá. Biện pháp phòng ngừa này đặc biệt quan trọng do cấu trúc bán “hiện trạng”, giúp bạn rõ ràng về những gì mình sẽ sở hữu trước khi cam kết tài chính.

6. Nộp đề nghị qua đại lý của bạn Đại lý đã đăng ký của bạn sẽ nộp đề nghị điện tử. HUD xem xét các đề nghị vào ngày làm việc tiếp theo và thông báo cho đại lý của bạn về việc chấp nhận, thường trong vòng 48 giờ. Các đề nghị được chấp nhận suốt cả tuần, kể cả cuối tuần và ngày lễ. Nếu bị từ chối, bạn có thể gửi lại cho đến khi bất động sản bán hết.

7. Hoàn tất thủ tục trong thời gian quy định Sau khi đề nghị được chấp nhận, bạn sẽ nhận được ngày ký kết hợp đồng thường trong vòng 30 đến 60 ngày tới. Thời gian này cho phép hoàn tất phê duyệt vay và phối hợp các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu.

Lưu ý: Các quản lý tài sản—các công ty tư nhân xử lý quản lý bất động sản thay mặt HUD—quản lý một số căn nhà HUD. Trang web của họ có chức năng tìm kiếm quản lý tài sản giúp xác định nhà quản lý cho từng bất động sản cụ thể.

Các chương trình đặc biệt của HUD dành cho người mua đủ điều kiện

Ngoài việc mua nhà HUD theo tiêu chuẩn, cơ quan này còn vận hành các sáng kiến đặc thù nhằm hướng tới các nhóm dân cư và mục tiêu cộng đồng.

Chương trình Người hàng xóm tốt kế tiếp cửa chính Cảnh sát, lính cứu hỏa, giáo viên (từ mẫu giáo đến lớp 12) và nhân viên cấp cứu được ưu tiên tiếp cận qua chương trình này. Người đủ điều kiện được giảm giá 50% so với giá niêm yết, dưới dạng khoản vay thứ hai. Thỏa thuận: bạn phải cư trú tại bất động sản này như nơi ở chính trong vòng ba năm. Sau khi hoàn thành yêu cầu này và nộp các chứng nhận hàng năm, khoản vay thứ hai không lãi suất hoặc không yêu cầu thanh toán. Các khu vực cần cải tạo đặc biệt chỉ dành riêng cho người tham gia trong vòng bảy ngày trước khi niêm yết chung. Việc lựa chọn diễn ra qua xổ số ngẫu nhiên nếu có nhiều đề nghị hợp lệ.

Chương trình Nhà giá một đô la Nhằm giải quyết các khoảng trống về nhà ở giá phải chăng, chương trình này cung cấp các bất động sản do HUD sở hữu đủ điều kiện cho chính quyền địa phương với giá chỉ một đô la mỗi căn. Các bất động sản này phải đã có trong danh mục FHA ít nhất sáu tháng mà chưa bán được và có giá trị thị trường hiện tại không quá 25.000 đô la. Chính quyền địa phương sau đó sẽ cải tạo các bất động sản này và bán lại cho các gia đình đủ điều kiện thu nhập, tạo ra nguồn nhà ở giá phải chăng trong cộng đồng của họ.

Tham gia của các tổ chức phi lợi nhuận FHA mở rộng các cơ hội mua đặc biệt cho các tổ chức phi lợi nhuận đã được phê duyệt. Các nhóm này mua nhà HUD với giá giảm, sửa chữa và tiếp thị chúng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình. Để tham gia, các tổ chức phi lợi nhuận cần được FHA chấp thuận. Danh sách các tổ chức phi lợi nhuận tham gia trực tuyến của HUD giúp xác định các tổ chức phù hợp trong khu vực của bạn.

Chương trình Phiếu chọn nhà ở (Section 8) Các gia đình thu nhập thấp, người cao tuổi và người khuyết tật có thể nhận trợ cấp nhà ở để tự tìm kiếm chỗ ở phù hợp—dù là nhà đơn lập, nhà liền kề hay căn hộ—đáp ứng tiêu chuẩn của chương trình. Thu nhập không vượt quá 50% thu nhập trung bình của khu vực. Quản lý qua các cơ quan nhà ở công cộng địa phương nhận tài trợ liên bang từ HUD, chương trình này mang lại cho người nhận sự lựa chọn thực sự trong việc chọn nhà thay vì bị giới hạn trong các dự án quy định.