Hiểu về Tài sản Mục 1250: Ảnh hưởng Thuế cho Nhà đầu tư Bất động sản

Khi bạn sở hữu tài sản theo Mục 1250—nhà thương mại, bất động sản cho thuê dân cư hoặc các tài sản bất động sản khấu hao khác—bạn đang bước vào một lĩnh vực phức tạp về nghĩa vụ thuế. Các quy định liên quan đến tài sản Mục 1250 xác định số thuế bạn sẽ phải nộp khi bán ra, dựa trên số khấu hao bạn đã khai trong nhiều năm. Đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ quy tắc về tài sản Mục 1250 có thể là sự khác biệt giữa một giao dịch có lợi nhuận và một khoản thuế lớn bất ngờ.

Định nghĩa Tài sản Mục 1250 và Thuế Thu Hồi Khấu Hao

Mục 1250 của Bộ luật Thuế Thu nhập đặc biệt đề cập đến việc đánh thuế lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản có thể khấu hao được sử dụng trong hoạt động kinh doanh hoặc đầu tư. Không phải tất cả bất động sản đều được bao phủ—đất đai không thể khấu hao. Tuy nhiên, các tòa nhà, cấu trúc và các cải tạo xây dựng trên đất đó đủ điều kiện là tài sản Mục 1250 đủ điều kiện khấu hao.

Cơ chế chính như sau: Khi bạn mua một tòa nhà để cho thuê hoặc sử dụng trong kinh doanh, IRS cho phép bạn khai khấu hao hàng năm, tính theo hao mòn theo thời gian. Điều này giảm thu nhập chịu thuế của bạn theo từng năm. Tuy nhiên, khi bạn bán tài sản, IRS sẽ thu hồi các lợi ích đó thông qua thuế thu hồi khấu hao. Bất kỳ phần lợi nhuận từ việc bán hàng vượt quá mức khấu hao được phép theo phương pháp đường thẳng sẽ bị đánh thuế thu hồi, với mức thuế lên tới 25%—cao hơn nhiều so với mức thuế lợi nhuận vốn dài hạn thông thường là 15% hoặc 20%.

Trước Luật Cải cách Thuế năm 1986, các nhà đầu tư có thể sử dụng các phương pháp khấu hao tăng tốc để giảm thu nhập chịu thuế nhanh hơn nhiều. Quy tắc tài sản Mục 1250 được tạo ra nhằm hạn chế lợi thế về thuế này bằng cách áp dụng mức thuế thu hồi cao hơn. Sau năm 1986, chỉ cho phép khấu hao theo phương pháp đường thẳng, làm giảm khả năng thu hồi quá mức ngày nay. Tuy nhiên, bất kỳ lợi nhuận nào từ khấu hao đã khai trên tài sản Mục 1250 vẫn bị đánh thuế với mức 25% cao hơn so với mức thuế lợi nhuận vốn thông thường.

Tài sản Mục 1250 trong Bất động sản Thương mại và Dân cư

Dù bạn sở hữu tòa nhà văn phòng, chung cư hoặc không gian thương mại, các tài sản này đều được phân loại là tài sản Mục 1250 khi đã khai khấu hao. Khi bán các tài sản này, cách xử lý thuế sẽ chia thành hai phần:

Phần Thu Hồi Khấu Hao: Tất cả khoản khấu hao đã trừ trước đó sẽ bị thu hồi và đánh thuế với mức tối đa 25%. Ví dụ, nếu bạn đã khai khấu hao 150.000 USD trong 15 năm theo phương pháp đường thẳng, toàn bộ số này sẽ bị thu hồi và đánh thuế khi bán.

Phần Lợi Nhuận Gộp Còn Lại: Bất kỳ khoản tăng giá trị vượt quá số khấu hao đã khai sẽ được đánh thuế như lợi nhuận vốn dài hạn theo mức thuế phù hợp—thường là 15% hoặc 20% tùy theo mức thu nhập—thấp hơn nhiều.

Cách tiếp cận hai tầng này có nghĩa là các giao dịch bán tài sản Mục 1250 thường kích hoạt hai loại thuế khác nhau, đòi hỏi tính toán cẩn thận. Một tài sản mua với giá 500.000 USD, đã khấu hao 150.000 USD và bán với giá 700.000 USD, sẽ tạo ra lợi nhuận tổng cộng 350.000 USD. Tuy nhiên, phần 150.000 USD này sẽ bị thu hồi ở mức 25%, trong khi phần còn lại 200.000 USD sẽ được hưởng thuế lợi nhuận vốn thấp hơn.

Các Chiến lược Giảm Gánh Nặng Thuế cho Tài sản Mục 1250

Các nhà đầu tư bất động sản có thể áp dụng nhiều chiến lược hợp pháp để giảm thiểu tác động của thuế Mục 1250 khi bán hoặc chuyển nhượng tài sản.

Chiến lược Trao Đổi 1031: Trao đổi 1031 cho phép bạn hoãn thuế lợi nhuận vốn, bao gồm cả thuế thu hồi Mục 1250, bằng cách tái đầu tư tiền bán vào một tài sản thay thế cùng loại. Cơ chế hoãn thuế này giúp danh mục bất động sản của bạn phát triển mà không phải chịu thuế ngay lập tức. Tuy nhiên, quy định của IRS rất nghiêm ngặt—bạn phải xác định các tài sản thay thế trong vòng 45 ngày và hoàn tất trao đổi trong vòng 180 ngày. Chiến lược này phù hợp khi bạn dự định tiếp tục mở rộng danh mục bất động sản của mình.

Phương pháp Bán Trả Góp: Thay vì nhận toàn bộ tiền ngay lập tức, cấu trúc bán trả góp giúp phân chia thuế lợi nhuận vốn và thuế thu hồi qua nhiều năm. Nhận thanh toán theo từng đợt giúp giữ thu nhập hàng năm thấp hơn, từ đó giảm tổng số thuế phải nộp. Phương pháp này đặc biệt phù hợp nếu thời điểm phù hợp để phân bổ nhận thu nhập qua các năm thuế khác nhau.

Chiến lược Phân loại Chi phí (Cost Segregation): Nghiên cứu phân loại chi phí giúp phân tách các thành phần của tòa nhà riêng biệt khỏi cấu trúc chính, từ đó có thể tăng tốc các khoản khấu hao nhất định. Mặc dù không loại bỏ hoàn toàn thuế thu hồi Mục 1250, nhưng chiến lược này có thể tạo ra các khoản khấu hao lớn ban đầu để bù đắp cho các khoản thu nhập chịu thuế khác trong các năm thu nhập cao. Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế để đảm bảo phương pháp phù hợp với tình hình tài chính và mục tiêu dài hạn của bạn.

Lập Kế Hoạch Giao Dịch Tài Sản Mục 1250

Hiểu rõ về thuế Mục 1250 đòi hỏi phải có kế hoạch trước. Các tác động thuế là đáng kể, do đó cần có sự hướng dẫn của chuyên gia thuế hoặc chuyên viên tài chính có trình độ—họ có thể mô phỏng các kịch bản khác nhau và giúp bạn chọn phương án tối ưu phù hợp với hoàn cảnh của mình.

Đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều lớp thuế, và quy định về tài sản Mục 1250 chỉ là một phần trong đó. Nhận thức rõ cách hoạt động của thuế thu hồi khấu hao và khám phá các chiến lược có thể giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về thời điểm và cách bán các tài sản đã khấu hao. Dù bạn chọn trao đổi 1031, cấu trúc bán trả góp hay sử dụng nghiên cứu phân loại chi phí, mục tiêu chung vẫn là tối đa hóa lợi nhuận sau thuế trong khi tuân thủ các yêu cầu của IRS.