Hiểu về Báo cáo Thanh toán HUD-1: Cấu trúc, Chi phí và Khi nào Áp dụng

Bản kê khai thanh toán HUD-1 đại diện cho một trong những tài liệu quan trọng nhất mà bạn sẽ gặp phải trong một số giao dịch vay thế chấp. Được tạo ra và tiêu chuẩn hóa bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), tài liệu này liệt kê chi tiết từng khoản phí bạn sẽ trả và từng khoản tín dụng bạn sẽ nhận khi hoàn tất khoản vay của mình. Trong quá khứ, HUD-1 chủ yếu được sử dụng cho các khoản vay thế chấp truyền thống nộp trước ngày 3 tháng 10 năm 2015, nhưng ngày nay, bản kê khai HUD-1 chủ yếu phục vụ các giao dịch vay thế chấp ngược—đặc biệt là các khoản vay chuyển đổi giá trị nhà ở (Home Equity Conversion Mortgages - HECMs) được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA).

Hiểu rõ những gì xuất hiện trên tài liệu ba trang này trước khi bạn ký các giấy tờ kết thúc có thể giúp bạn nhận diện các sai lệch tiềm năng và đưa ra quyết định sáng suốt về chi phí thực sự của khoản vay của mình.

Các thành phần chính của tài liệu thanh toán của bạn

Bản kê khai HUD-1 được chia thành ba phần rõ ràng, mỗi phần phục vụ một mục đích cụ thể trong việc thể hiện toàn bộ bức tranh tài chính của giao dịch của bạn.

Trang đầu tiên ghi lại thông tin cá nhân của bạn, chi tiết về bất động sản liên quan, và—nếu có chuyển nhượng bất động sản—một phân tích toàn diện về các khoản phí của cả người mua và người bán. Phần nền tảng này thiết lập bối cảnh cho tất cả các tiết lộ tài chính sau đó.

Trang thứ hai là trung tâm của tài liệu, chi tiết mọi khoản phí và lệ phí liên quan đến khoản vay của bạn. Đây là nơi bạn sẽ phát hiện ra số tiền mà ngân hàng tính phí để cấp phát khoản vay, các điểm chiết khấu mà bạn đã đồng ý trả để đổi lấy lãi suất thấp hơn, cùng các khoản phí của bên thứ ba cho các dịch vụ như thẩm định nhà, xem xét báo cáo tín dụng và chứng nhận lũ lụt. Đối với người vay vay thế chấp ngược, trang này còn tiết lộ các khoản phí bảo hiểm khoản vay bắt buộc mà các khoản vay ngược được bảo hiểm liên bang yêu cầu.

Trang thứ ba cung cấp một công cụ so sánh quan trọng: nó cho thấy cách các khoản phí đóng của bạn so với ước tính thiện chí (GFE) mà bạn nhận được khi lần đầu tiên nộp đơn vay. Phần này cũng nhắc lại các điều khoản vay của bạn—số tiền chính, lịch trình trả nợ, lãi suất, và liệu lãi suất của bạn cố định hay điều chỉnh.

Phân loại các khoản phí đóng theo danh mục

Các khoản phí vay được ghi nhận trên bản kê khai HUD-1 được tổ chức thành các danh mục có ý nghĩa giúp người vay hiểu rõ nơi tiền của họ đang đi.

Phí của Ngân hàng và Phí cấp phát thể hiện số tiền mà tổ chức tài chính tính phí để xử lý và phát hành khoản vay của bạn. Phần này sẽ hiển thị phí cấp phát, các điểm chiết khấu bạn đã chọn mua, cùng các khoản phí của bên thứ ba mà ngân hàng đã sắp xếp—như chi phí thẩm định, phí báo cáo tín dụng, chứng nhận lũ lụt và phí dịch vụ thuế. Các khoản phí này phản ánh các định giá chuyên nghiệp và kiểm tra lý lịch mà ngân hàng yêu cầu trước khi cam kết vốn.

Chi phí lãi và Bảo hiểm xuất hiện tiếp theo. Bạn sẽ phải trả lãi hàng ngày từ ngày kết thúc cho đến cuối tháng. Đối với người vay vay thế chấp ngược, phần này còn bao gồm phí bảo hiểm khoản vay bảo vệ ngân hàng. Ngoài ra, các khoản phí bảo hiểm nhà ở đến hạn tại thời điểm đóng cũng xuất hiện ở đây, cùng với thông tin về cách xử lý các khoản thanh toán bảo hiểm và thuế tài sản liên tục—hoặc do bạn trả trực tiếp hoặc bị khấu trừ từ khoản vay của bạn.

Yêu cầu dự trữ và Quỹ ủy thác chi tiết số tiền bạn phải gửi trước để trang trải thuế tài sản, bảo hiểm nhà và bảo hiểm khoản vay hàng tháng. Trong các trường hợp mua nhà truyền thống mà bạn đặt cọc dưới 20%, ngân hàng thường yêu cầu khoản dự trữ này trong quỹ ủy thác. Với các khoản vay ngược, các khoản này có thể bị khấu trừ từ khoản vay của bạn thay vì bạn phải trả từ túi riêng.

Chi phí Tiêu đề và Ghi nhận Pháp lý bao gồm các chi phí liên quan đến bảo hiểm tiêu đề—cả chính sách của ngân hàng (bắt buộc) và một chính sách của chủ sở hữu (khuyến nghị). Phí ghi nhận cũng xuất hiện ở đây, thể hiện chi phí để chính thức đăng ký quyền lợi bảo đảm của ngân hàng đối với bất động sản tại cấp quận hoặc chính quyền địa phương.

So sánh Ước tính của bạn với các khoản phí cuối cùng

Một trong những chức năng giá trị nhất của bản kê khai HUD-1 là phần so sánh. Khi bạn nộp đơn vay, ngân hàng của bạn cung cấp ước tính thiện chí chi tiết các khoản phí dự kiến khi kết thúc. Bây giờ, bản kê khai thanh toán thể hiện các khoản phí thực tế bạn phải trả.

Các quy định liên bang giới hạn mức độ biến động của một số khoản phí so với GFE—cụ thể, không được phép chênh lệch quá 10% đối với nhiều mục. Phần so sánh này làm rõ các chênh lệch đó, cho phép bạn đặt câu hỏi về bất kỳ điều bất ngờ nào trước khi hoàn tất giao dịch. Bản kê khai cũng chi tiết các điều khoản pháp lý của khoản vay của bạn: số tiền bạn vay, lịch trình trả nợ, khả năng lãi suất điều chỉnh theo thời gian, và liệu khoản vay có các tính năng như âm vốn âm hoặc thanh toán bù lỗ không.

Truy cập và xem xét các tài liệu thanh toán của bạn

Thời điểm bạn nhận được bản kê khai HUD-1 rất quan trọng. Luật liên bang yêu cầu ngân hàng cung cấp tài liệu này cho bạn muộn nhất là ngày làm việc trước ngày kết thúc khoản vay—nhưng chỉ khi bạn yêu cầu. Nếu không đặc biệt yêu cầu, lần đầu tiên bạn có thể thấy mẫu này là khi ký các giấy tờ kết thúc.

Bạn có thể từ bỏ quyền nhận tài liệu trước khi kết thúc và thay vào đó yêu cầu nhận hoặc gửi qua thư sau đó. Tuy nhiên, cách này sẽ bỏ lỡ cơ hội của bạn để phát hiện và giải quyết các sai lệch trong khi ngân hàng vẫn còn động lực làm việc cùng bạn. Việc yêu cầu trước bản kê khai, xem xét cẩn thận và giải đáp mọi thắc mắc hoặc lo ngại trước khi ký kết là một bước bảo vệ quan trọng.

Nếu khoản vay của bạn đã kết thúc, bạn nên tìm thấy bản kê khai HUD-1 trong các tài liệu kết thúc của mình. Ngân hàng của bạn có thể cung cấp bản sao nếu bạn cần tìm sau khi giao dịch đã hoàn tất.

Cũng cần lưu ý rằng đối với các giao dịch tái cấp vốn vay thế chấp—nơi không có người bán—ngân hàng của bạn có thể sử dụng mẫu HUD-1A thay thế. Phiên bản rút gọn này bỏ qua các phần liên quan đến bán bất động sản và chi phí bán hàng, giúp đơn giản hóa việc tiết lộ thông tin trong các trường hợp tái cấp vốn.

Sự khác biệt giữa HUD-1 và các bản tiết lộ đóng mới

Mối quan hệ giữa bản kê khai HUD-1 và mẫu tiết lộ đóng mới (closing disclosure) thể hiện một sự khác biệt quan trọng trong bối cảnh cho vay ngày nay. Trong khi HUD-1 vẫn là tiêu chuẩn cho các khoản vay ngược và các khoản vay đã kết thúc trước ngày 3 tháng 10 năm 2015, hầu hết các giao dịch bất động sản hiện đại đều sử dụng mẫu tiết lộ đóng. Hiểu rõ quá trình này giúp người vay nhận biết tài liệu nào họ nên mong đợi dựa trên loại khoản vay và thời điểm của mình.

Dù bạn nhận được tài liệu nào, nguyên tắc cốt lõi vẫn giữ nguyên: bạn xứng đáng có sự rõ ràng về mọi chi phí liên quan đến khoản vay của mình trước khi cam kết. Dành thời gian xem xét kỹ lưỡng các tài liệu này—đặt câu hỏi và giải quyết các mối lo trước bàn ký kết—bảo vệ lợi ích tài chính của bạn và đảm bảo bạn hiểu rõ chi phí thực sự của khoản vay.