Thời điểm tối ưu để mua nhà của bạn là khi nào? Chiến lược chọn thời điểm cho những người mua thông minh

Câu hỏi về thời điểm tốt nhất để mua nhà không có câu trả lời phù hợp cho tất cả mọi người, nhưng dữ liệu thị trường và các chuyên gia bất động sản liên tục chỉ ra các mô hình dự đoán được. Quyết định của bạn phụ thuộc vào việc hiểu cách các biến đổi theo mùa ảnh hưởng đến nguồn cung, giá cả và sức mạnh đàm phán của bạn—những yếu tố có thể tiết kiệm hàng nghìn đô la.

Hiểu về tính mùa của thị trường: Tại sao ít người mua hơn lại có lợi thế tốt hơn

Trong chiến lược mua nhà, nguyên tắc cơ bản là: động thái cung cầu thay đổi đáng kể trong suốt cả năm. Trong khi mùa xuân thu hút phần lớn sự chú ý của người mua, thì các tháng yên tĩnh từ giữa mùa thu đến giữa mùa đông lại tạo ra một bối cảnh thị trường hoàn toàn khác.

Lợi thế của mùa đông xuất phát từ một phép tính đơn giản. Khi phần lớn các gia đình mặc ấm và hoãn việc tìm nhà, số lượng người mua hoạt động giảm đáng kể. Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia, xác định tuần lễ Tạ ơn đến giữa tháng 1 là thời điểm quan trọng khi điều kiện thị trường thường thuận lợi cho người mua.

Cơ chế rất rõ ràng: giảm cạnh tranh từ người mua nghĩa là ít cuộc đấu giá hơn. Ít đề nghị hơn cho phép bạn đưa ra các đề nghị phản hồi thấp hơn mà không bị áp lực từ các đề nghị cạnh tranh. Trong khi đó, người bán phải đối mặt với chi phí duy trì nhà cửa ngày càng tăng—tiện ích, hóa đơn sưởi ấm, bảo trì và thuế tài sản vẫn tiếp tục dù nhà trống hay không. Ở các khu vực khí hậu khắc nghiệt, các bất động sản trống đòi hỏi bảo trì liên tục, khiến chi phí sưởi ấm một căn nhà không có người ở trở nên đặc biệt nặng nề. Người bán nhận thức rõ về khoản chi này và ngày càng linh hoạt hơn về giá cả và điều khoản chốt giao dịch.

Các chuyên gia bất động sản hoạt động dựa trên hoa hồng, nghĩa là họ cũng có động lực để hoàn tất các giao dịch trong mùa thấp điểm. “Nhân viên dịch vụ thường háo hức hơn trong những tháng mùa đông ít khách,” nhận xét nhà phân tích thị trường Brian Davis. “Các môi giới và nhà môi giới thế chấp sẽ cố gắng hơn để thực hiện mỗi giao dịch trong mùa chậm của họ, và họ sẽ có nhiều thời gian hơn để tập trung vào tình hình cụ thể của bạn.” Điều này mang lại dịch vụ tốt hơn và hướng dẫn kỹ lưỡng hơn cho việc mua bán của bạn.

Thị trường khí hậu lạnh: Lợi thế chiến lược cho người mua nhà mùa đông ở Trung Tây

Khu vực Trung Tây là ví dụ điển hình cho lợi thế mua nhà mùa đông. Staci Titsworth, quản lý bán hàng khu vực tại F.N.B Corporation và cựu quản lý khu vực của PNC Mortgage, giải thích tâm lý khu vực: “Người bán có xu hướng niêm yết nhà vào mùa xuân và mùa hè khi vẻ đẹp ngoại thất đạt đỉnh. Họ định giá phù hợp, mong đợi lượng khách hàng tối đa.”

Nhưng đây là cơ hội tiềm ẩn: khi mùa đông đến và ít người mua nhà hơn xuất hiện, cạnh tranh sẽ giảm đi. “Có khả năng cao bạn sẽ không phải tham gia vào cuộc đấu giá,” Titsworth lưu ý. “Hoạt động xem nhà giảm rõ rệt, điều này chuyển quyền đàm phán sang phía người mua.”

Áp lực tài chính đối với người bán ở Trung Tây tăng lên trong mùa đông. Chi phí sưởi ấm tăng cao, và “việc duy trì hai khoản thanh toán nhà cùng các tiện ích trở thành gánh nặng lớn cho ngân sách gia đình,” Titsworth giải thích. Ngoài ra, chi phí mùa vụ cho việc dọn tuyết thường xuyên cũng làm tăng động lực bán của người bán.

Tuy nhiên, người mua muốn mua trong mùa đông cần kiểm tra kỹ lưỡng các bất động sản. Những căn nhà chưa được chuẩn bị kỹ cho mùa đông có thể che giấu thiệt hại—ống nước đóng băng và vỡ là mối lo thực sự. “Trong trải nghiệm cá nhân của tôi, tôi tránh để nhà trống qua mùa đông vì sợ ống nước có thể bị vỡ,” Titsworth tiết lộ. “Thật sự đã xảy ra với tôi.” Hãy tính đến thực tế này khi đánh giá các giao dịch ngoài mùa.

Các khu vực mùa xuân chiếm ưu thế: Tại sao chờ đợi đến mùa đông lại có lợi ở Bờ Đông

Khu vực Bờ Đông theo mô hình mùa rõ rệt hơn, với mùa xuân chiếm vị trí trung tâm trong thị trường bất động sản. Theo dữ liệu của Zillow, từ tháng 4 đến tháng 6 có nhiều nhà đăng bán hơn bất kỳ quý nào khác. Tháng 5 và tháng 6, số lượng nhà hoạt động gấp đôi so với tháng 12 và tháng 1—một sự biến động lớn về nguồn cung.

Sự tăng đột biến theo mùa này phản ánh thực tế khí hậu khu vực: mùa đông khắc nghiệt ở Đông Bắc và mùa hè dễ xảy ra bão tạo ra thời điểm lý tưởng để mua nhà vào mùa xuân. “Hầu hết người bán đều đưa nhà ra thị trường vào mùa xuân—mọi người đều ra ngoài và tìm kiếm,” giải thích Janine Acquafredda, cộng tác viên của Remax và chuyên gia bất động sản tại New York với hơn hai thập kỷ kinh nghiệm. “Đúng là có nhiều bất động sản để lựa chọn hơn, nhưng những căn tốt nhất sẽ nhanh chóng có người mua, đẩy giá lên cao do nhiều người đấu giá.”

Chiến lược ngược lại dành cho người mua chú trọng vào giá cả: bỏ qua mùa xuân và chờ đợi. Đến mùa đông, các bất động sản chưa bán được từ chiến dịch tiếp thị mùa xuân vẫn còn trên thị trường—những “tồn kho” không có đề nghị nào. “Những bất động sản này có thể đã có nhiều lượt xem nhưng không có ai mua,” Acquafredda nhận xét. “Người bán bắt đầu tự hỏi có vấn đề gì không. Người mua cũng đặt câu hỏi tương tự. Đến lúc này, người bán đã mệt mỏi vì quá trình bán hàng và không muốn duy trì bất động sản qua mùa đông nữa.”

Sự thất vọng tích tụ này tạo ra cơ hội cho người mua. “Người bán trở nên mệt mỏi và phần lớn không muốn đối mặt với mùa đông nữa để bảo trì nhà,” Acquafredda nói. “Tất cả những điều này giúp người mua có thể trả giá tốt hơn đáng kể cho bất động sản.”

Các bất động sản nghỉ dưỡng và nhà thứ hai gần mặt nước còn theo mô hình này rõ rệt hơn nữa. Thời điểm cao điểm để tiếp thị các bất động sản này là vào mùa thu và mùa đông, khi chủ nhà kết thúc mùa sử dụng theo mùa. “Những căn nhà này thường chỉ dùng vào cuối tuần hoặc trong thời tiết ấm hơn, nên thời điểm niêm yết cao nhất là vào mùa thu và đông, khi chủ nhà đã hết mùa sử dụng và muốn bán nhanh,” Acquafredda giải thích. “Nhiều nguồn cung gặp rất ít người mua—mô hình cung cao, cầu thấp lý tưởng để đàm phán giá và có thể sắp xếp thời điểm chốt giao dịch để bạn có thể tận hưởng căn nhà nghỉ dưỡng mới ngay lập tức.”

Thị trường ấm áp: Thời điểm khác để mua nhà trên Bờ Tây và miền Nam

Các khu vực Bờ Tây và miền Nam đảo ngược mô hình quốc gia. Ở đây, khí hậu ôn hòa của mùa đông tạo điều kiện lý tưởng để săn nhà. “Tôi nhận thấy mùa thu và mùa đông là thời điểm mua tốt nhất,” nói Tracey Hampson, nhà môi giới của Realty One Group với gần hai thập kỷ kinh nghiệm tại Santa Clarita, California. “Ngày nắng mùa thu và đông giúp việc xem nhà dễ dàng hơn mà không phải chống chọi với thời tiết lạnh.”

Khác với Midwest và Bờ Đông, các khu vực này duy trì nguồn cung mùa đông khá ổn định. “Nguồn cung không dồi dào như mùa xuân và mùa hè, nhưng đủ để người mua có nhiều lựa chọn ý nghĩa,” Hampson giải thích. “Với mức cung thấp hơn nhưng vẫn đủ, người mua có thể đạt được giá niêm yết tốt hơn vì người bán nhận thức rõ rằng ít người mua hơn đang săn tìm trong thời điểm này.”

Sự giảm nhẹ về nguồn cung vẫn đủ để thúc đẩy các thỏa thuận giảm giá của người bán. “Người bán coi trọng mọi đề nghị hơn và sẵn sàng đàm phán về giá cả và điều khoản,” Hampson nhận xét. “Trong mùa thu và đông, cả người mua lẫn người bán đều nghiêm túc và tập trung hơn vào giao dịch mua bán nhà.”

Đưa ra quyết định phù hợp: Những chiến lược giúp xác định thời điểm tốt nhất để mua nhà

Điều cốt lõi của tất cả các biến thể theo vùng này là: thời điểm tốt nhất để mua nhà cuối cùng phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân và vị trí của bạn, nhưng sự linh hoạt về thời gian sẽ mở ra cơ hội tiết kiệm thực sự.

“Ngay cả khi nguồn cung giảm vào mùa thu và mùa đông, thì cầu cũng giảm còn rõ rệt hơn,” tổng kết Brian Davis của Spark Rental. “Chẳng có gì ngạc nhiên khi ít người muốn mua trong mùa lễ hội. Hầu hết mọi người đều có xu hướng an cư khi thời tiết trở lạnh, hướng nội hơn để tập trung vào gia đình.”

Về tâm lý, người bán thường muốn chốt xong các thủ tục trước cuối năm vì lý do thuế và cảm xúc. Họ sẵn sàng chấp nhận các đề nghị giảm giá nhiều hơn nếu người mua có thể hoàn tất giao dịch trước tháng 1. Điều này tạo ra một khoảng thời gian lý tưởng để các người bán có động lực gặp các người mua chiến lược—một điểm gặp gỡ hoàn hảo.

Thời điểm tốt nhất cụ thể của bạn phụ thuộc vào ba yếu tố: khu vực địa lý (thị trường khí hậu ấm hoặc lạnh), mức độ linh hoạt về thời gian (bạn có thể chờ đến mùa đông không?), và hoàn cảnh cá nhân (thời điểm công việc, nhu cầu gia đình, lịch trình học). Các bằng chứng cho thấy, nếu có thể linh hoạt về thời gian, mùa đông với sự cạnh tranh giảm và động lực bán hàng tăng sẽ mang lại lợi ích tài chính rõ rệt cho hầu hết các thị trường nhà ở Mỹ.

Chìa khóa là hiểu rõ mô hình theo mùa của thị trường địa phương, nhận biết tâm lý người bán trong từng giai đoạn, và chuẩn bị đàm phán từ vị thế mạnh thay vì vội vã chen chân vào đám đông mùa xuân.