Hiểu về việc sơ tuyển vay thế chấp: Bước đầu tiên của bạn để sở hữu nhà

Trước khi bắt đầu tìm nhà, đáng để dành thời gian hiểu rõ khả năng tài chính thực tế của bạn. Đó là nơi mà việc xác nhận sơ bộ vay mua nhà (prequalification) trở nên hữu ích—một đánh giá sơ bộ giúp người mua tiềm năng ước lượng khả năng vay mượn của mình. Khác với việc được phê duyệt chính thức, xác nhận sơ bộ là một quá trình nhanh chóng, ít áp lực, giúp bạn có ước lượng tổng quát về khả năng vay mà không cần nhiều giấy tờ hoặc ảnh hưởng đến điểm tín dụng.

Xác nhận sơ bộ thực sự bao gồm những gì?

Xác nhận sơ bộ là một đánh giá ban đầu, nơi các nhà cho vay xem xét tình hình tài chính của bạn dựa trên thông tin bạn cung cấp. Bạn sẽ tự báo cáo các chi tiết chính như thu nhập hàng năm, các khoản nợ hàng tháng hiện tại, và khoản đặt cọc dự kiến. Nhà cho vay thường sẽ thực hiện một cuộc kiểm tra tín dụng nhẹ (không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn) thay vì quy trình xác minh nghiêm ngặt sau này. Trong vòng vài phút hoặc vài giờ, bạn sẽ nhận được ước lượng về số tiền vay tối đa và khoản thanh toán hàng tháng dự kiến—giúp bạn có khung tham chiếu thực tế cho việc tìm kiếm nhà của mình.

Thông tin chính bạn cần để tính toán

Để có được ước lượng xác nhận sơ bộ chính xác, hãy chuẩn bị các chi tiết sau:

• Số tiền vay mong muốn. Số tiền bạn dự định vay để mua nhà
• Khoản đặt cọc dự kiến. Số tiền mặt ban đầu bạn đóng (khoản này càng lớn thì số tiền vay và nghĩa vụ hàng tháng càng giảm)
• Lãi suất dự kiến. Các mức lãi suất thị trường hiện tại luôn biến động, vì vậy hãy nghiên cứu các đề xuất hiện tại
• Thời gian trả nợ. Thời hạn vay của bạn (Các khoản vay cố định 30 năm vẫn phổ biến nhất)
• Thu nhập hộ gia đình tổng hợp. Thu nhập trước thuế của tất cả các ứng viên, bao gồm lương W-2, doanh thu tự doanh, và có thể là thu nhập từ Social Security hoặc cho thuê
• Các khoản nợ hiện tại. Các khoản thanh toán tối thiểu hàng tháng của bạn cho tất cả thẻ tín dụng, vay ô tô, vay sinh viên, và các khoản nợ cá nhân
• Điểm tín dụng. Khoảng điểm tín dụng của bạn (Các điểm từ 740-850 thường mở khóa các mức lãi suất tốt nhất)

Xác nhận sơ bộ và phê duyệt trước: Hiểu rõ sự khác biệt

Các thuật ngữ này thường bị nhầm lẫn, nhưng chúng đại diện cho các giai đoạn khác nhau trong quá trình vay mua nhà. Xác nhận sơ bộ yêu cầu ít giấy tờ và không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn—phù hợp để khám phá ban đầu và so sánh các lựa chọn từ nhiều nhà cho vay. Nó nhanh chóng và không chính thức, nhưng ít chắc chắn hơn.

Phê duyệt trước, ngược lại, liên quan đến việc xem xét tài chính kỹ lưỡng và kiểm tra tín dụng cứng. Các nhà cho vay xác minh tài liệu, công việc, nguồn thu nhập và tài sản của bạn để cung cấp báo giá lãi suất ràng buộc và số tiền vay đã xác nhận. Quá trình này thường mất tới 10 ngày làm việc và tạo ra thư phê duyệt trước có hiệu lực từ 30-90 ngày. Người bán thường ưu tiên các đề nghị đã được phê duyệt trước vì nhà cho vay đã xác minh khả năng tài chính của bạn.

Nếu bạn dự định đưa ra đề nghị trong vài tháng tới, hoàn tất bước phê duyệt trước sẽ giúp bạn có vị thế đàm phán tốt hơn nhiều.

Cách hoạt động của phép tính phía sau

Máy tính xác nhận sơ bộ vay mua nhà tổng hợp nhiều yếu tố để dự đoán khả năng vay của bạn:

• Hồ sơ tín dụng và điểm tín dụng của bạn
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (tỷ lệ phần trăm thu nhập của bạn dành cho các nghĩa vụ hiện tại)
• Số tiền đặt cọc so với giá trị mua
• Lãi suất hiện hành và ước tính dựa trên khả năng tín dụng của bạn

Công cụ sẽ tạo ra các ước lượng, nhưng các báo giá lãi suất thực và điều khoản vay cần phải nộp đơn chính thức và xem xét đầy đủ giấy tờ với nhà cho vay.

Ảnh hưởng của điểm tín dụng: Xác nhận sơ bộ có gây hại không?

Một lợi thế của xác nhận sơ bộ là ít ảnh hưởng đến tín dụng của bạn. Hầu hết các nhà cho vay chỉ thực hiện một cuộc kiểm tra tín dụng nhẹ hoặc yêu cầu bạn tự báo cáo phạm vi điểm tín dụng—không hành động nào xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn hoặc ảnh hưởng đến điểm của bạn. Tuy nhiên, nên xác nhận với nhà cho vay cụ thể của bạn xem quy trình xác nhận sơ bộ của họ chỉ bao gồm kiểm tra nhẹ hay không. Vì xác nhận sơ bộ không gây rủi ro tín dụng, người vay có thể dễ dàng khám phá nhiều nhà cho vay để so sánh điều khoản và tìm ra lựa chọn phù hợp nhất.

Thời gian dự kiến

Hầu hết các quy trình xác nhận sơ bộ diễn ra nhanh chóng. Nhiều nhà cho vay cung cấp quyết định trong cùng ngày qua các hình thức trực tuyến hoặc qua điện thoại. Một số có thể yêu cầu vài ngày làm việc để xem xét. Thường thì việc điền đơn mất từ 20-60 phút, tùy thuộc vào quy trình của nhà cho vay và độ phức tạp của tình hình tài chính của bạn. Bạn có thể rút ngắn thời gian này bằng cách chuẩn bị sẵn các giấy tờ và số liệu chính trong tay.

Tiến bước tự tin

Xác nhận sơ bộ giúp bạn kiểm tra thực tế tài chính trước khi bắt đầu tìm nhà. Sử dụng đánh giá ban đầu này để xác định các mức giá phù hợp, sau đó chuyển sang phê duyệt trước khi bạn tìm thấy bất động sản phù hợp và sẵn sàng đưa ra đề nghị cạnh tranh. Cả hai bước đều là các điểm kiểm tra quan trọng trên con đường sở hữu nhà, nhưng không có bước nào là cam kết vay cuối cùng cho đến khi bạn chính thức nộp đơn vay sau khi đề nghị được chấp nhận.