Cách Grant Cardone Biến Vốn Tối Thiểu Thành Đế Chế Bất Động Sản 2,2 Tỷ USD

Khi Grant Cardone bắt đầu hành trình đầu tư của mình, anh chỉ có 3.000 đô la trong túi. Ngày nay, giá trị ròng của anh vượt quá 1,6 tỷ đô la, khiến anh trở thành một trong những nhà đầu tư bất động sản thành công nhất ở Mỹ. Nhưng sự giàu có của anh không đến từ một cú may mắn duy nhất—nó đến từ một hệ thống nguyên tắc có chủ đích được hoàn thiện qua hai thập kỷ. Bản thiết kế thành công của anh tiết lộ rằng xây dựng sự giàu có phi thường không phải là có vốn ban đầu lớn; mà là đưa ra các quyết định chiến lược phân biệt người chiến thắng với phần còn lại.

Nền tảng: Dòng tiền hơn là Tăng giá trị

Hầu hết các nhà đầu tư theo đuổi các bất động sản hy vọng tăng giá trị. Grant Cardone nghĩ khác. Chỉ số chính của anh cho mỗi thương vụ bất động sản là đơn giản: liệu bất động sản này có mang tiền vào túi tôi mỗi tháng không?

Hãy xem xét sự khác biệt giữa hai kịch bản. Trong kịch bản đầu tiên, bạn mua một căn nhà hai phòng, cho thuê và khoản thanh toán của người thuê đủ để trả hết khoản vay thế chấp—không còn tiền mặt thặng dư. Bạn chỉ có lợi nhuận khi bán sau nhiều năm. Trong mô hình của Cardone, bạn mua các bất động sản có đủ số lượng đơn vị cho thuê để thu nhập vượt quá nghĩa vụ nợ của bạn. Mỗi tháng trở thành tháng lợi nhuận. Sự thay đổi tư duy nền tảng này giải thích cách anh biến hàng nghìn thành tỷ tỷ. Anh không chờ đợi đến ngày nào đó—anh đang xây dựng dòng thu nhập thụ động ngay lập tức.

Triết lý này loại bỏ sự suy đoán khỏi đầu tư bất động sản. Các bất động sản tạo dòng tiền ngay lập tức là những khoản đầu tư khoan dung. Chúng tự trang trải chi phí bảo trì, tồn tại qua các suy thoái thị trường, và yêu cầu ít vốn cá nhân hơn theo thời gian.

Mở rộng quy mô: Tại sao các tòa nhà lớn hơn vượt qua các đơn vị nhỏ

Ngay từ đầu sự nghiệp, Cardone đã học được một bài học không thoải mái về nhà ở đơn lập và duplex. Phép tính đơn giản là không hoạt động ở quy mô nhỏ.

Nếu bạn sở hữu một tòa nhà 2 phòng và một người thuê rời đi, bạn còn 50% công suất với dòng tiền âm. Bất động sản chảy máu tiền cho đến khi bạn lấp đầy chỗ trống đó. Bây giờ mở rộng quy mô: một tòa nhà 32 phòng với một chỗ trống nằm ở mức 97% công suất, và dòng tiền gần như không thay đổi. Đây là hiệu ứng cộng hưởng của quy mô.

Nhưng còn một chi phí ẩn khác mà không ai nói đến. Các bất động sản nhỏ không tạo ra đủ thu nhập để thuê một quản lý bất động sản chuyên nghiệp. Vì vậy, bạn trở thành quản lý bất động sản. Mỗi bất động sản mới bạn mua nhân lên khối lượng công việc của bạn thay vì nhân lên thu nhập của bạn. Theo thời gian, bạn đổi giờ lấy tiền—điều ngược lại với việc xây dựng sự giàu có.

Cardone đã đưa ra một quyết định chắc chắn từ hàng thập kỷ trước: anh chỉ mua các bất động sản có tối thiểu 32 đơn vị. Ngưỡng này đảm bảo cùng lúc ba điều: dự trữ công suất thuê mạnh mẽ, dòng tiền chuyên nghiệp, và khả năng thuê quản lý để anh có thể tập trung vào việc tìm kiếm thương vụ tiếp theo.

Hợp tác: Nhân tố bí mật

Đây là bí mật mà không ai quảng cáo: Grant Cardone không trở thành tỷ phú bằng cách viết các séc lớn cho các thương vụ bất động sản. Anh trở thành tỷ phú bằng cách là người tìm ra các thương vụ tốt và thu hút tiền của người khác vào đó.

Với cấu trúc hợp tác, Cardone có thể triển khai chỉ với vài nghìn đô la và tuyên bố quyền sở hữu trong một danh mục bất động sản khổng lồ. Trong khi các nhà đầu tư khác phải tiết kiệm nhiều năm để đủ tiền đặt cọc, Cardone đã xây dựng sự giàu có qua nhiều bất động sản bằng cách tận dụng vốn của người khác.

Điều này chỉ hoạt động nếu bạn có thể trả lời một câu hỏi thuyết phục: “Tại sao tôi nên đầu tư tiền của mình vào thương vụ của bạn?” Câu trả lời cần có ba thành phần: chiến lược đầu tư chi tiết, dự báo rõ ràng về lợi nhuận, và bằng chứng về thành công trong quá khứ.

Ban đầu, Cardone không có hồ sơ thành tích. Nhưng anh có chiến lược. Một khi anh chứng minh cho một đối tác rằng anh có thể tạo ra lợi nhuận, thương vụ tiếp theo trở nên dễ dàng hơn. Thành công tạo ra sự tự tin, và sự tự tin thu hút vốn.

Tâm lý này rất mạnh mẽ. Những người giàu luôn tìm kiếm thương vụ đầu tư tiếp theo của họ. Nếu bạn có thể trình bày một cơ hội hợp pháp với dự báo hợp lý, bạn đang giải quyết một vấn đề cho họ. Bạn không xin từ thiện—bạn đang cung cấp cho họ con đường đạt lợi nhuận tốt hơn những gì họ có thể tìm thấy ở nơi khác.

Công thức đòn bẩy: Nợ là công cụ, không phải bẫy

Cách tiếp cận nợ của Cardone rất chính xác. Anh không ngại vay mượn—thực tế, anh sử dụng nợ một cách chiến lược trong mỗi thương vụ. Nhưng anh từ chối quá đà.

Mục tiêu của anh là duy trì tỷ lệ nợ trên giá trị khoảng 65% trên các bất động sản của mình. Con số này làm hai việc: cho phép anh theo đuổi các thương vụ lớn hơn nhiều so với dự trữ tiền mặt, và giữ đủ vốn chủ sở hữu để chống chịu các điều chỉnh thị trường.

Kỷ luật này đã cứu anh trong vụ sụp đổ nhà ở năm 2010. Trong khi các đối thủ cạnh tranh mất tất cả, các bất động sản của Cardone vẫn còn khả năng thanh toán. Tại sao? Bởi vì anh chưa bao giờ nạp quá nhiều nợ vào các bất động sản của mình. Lớp đệm vốn chủ sở hữu 35% có nghĩa là ngay cả khi giá trị giảm, anh vẫn không bị chìm trong nợ.

Quá nhiều nhà đầu tư đảo ngược phương trình này. Họ nạp tối đa nợ có thể vào bất động sản để trông lớn hơn thực tế. Một sự dịch chuyển của thị trường và mọi thứ sụp đổ. Cách tiếp cận thận trọng hơn của Cardone trông có vẻ chậm hơn cho đến khi nó vượt qua được cuộc khủng hoảng khiến các đối thủ phá sản.

Vị trí và di cư: Nơi mua bất động sản quan trọng hơn bạn nghĩ

Không phải tất cả các thị trường bất động sản đều hoạt động giống nhau. Cardone đặc biệt nhắm vào các bất động sản ở các khu vực đang có xu hướng di cư tích cực—những nơi người dân đang chuyển đến chứ không phải đi khỏi.

Sở thích này không phải ngẫu nhiên. Các khu vực có dân số tăng lên đối mặt với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy duy trì vững chắc, và dòng tiền của bạn cải thiện theo thời gian mà không cần bạn làm gì. Bạn đang đầu tư dựa trên các yếu tố dân số thuận lợi thay vì chống lại chúng.

Ngược lại, các bất động sản ở các khu vực suy thoái đòi hỏi nỗ lực liên tục chỉ để duy trì công suất thuê. Dòng tiền của bạn trở thành một cuộc chiến. Vì vậy, Cardone làm công việc xác định trước các thị trường địa lý thực sự đang phát triển.

Hệ thống tiêu chí: Biết gì để từ chối

Sau hơn 20 năm trong lĩnh vực bất động sản, Cardone đã phát triển một bộ tiêu chí nghiêm ngặt để đánh giá các thương vụ. Nhưng phần quan trọng nhất của hệ thống tiêu chí của anh là biết những gì anh sẽ không làm.

Anh đã học qua kinh nghiệm rằng các bất động sản nhỏ tạo ra cơn ác mộng quản lý. Các bất động sản trong các thị trường trì trệ hoặc suy thoái chống lại các lực cản. Quá nhiều đòn bẩy phá hủy biên an toàn tài chính của bạn.

Bằng cách xác định rõ những điều anh từ chối làm, Cardone loại bỏ quyết định cảm tính khiến phần lớn nhà đầu tư thất bại. Một thương vụ hoặc đáp ứng các tiêu chí hoặc không. Cảm xúc cá nhân không được tính đến.

Phương pháp hệ thống này giải thích sự nhất quán của anh. Anh không đánh bạc dựa trên linh cảm. Anh theo một quy trình đã được hoàn thiện qua hàng nghìn quyết định.

Bắt đầu ngay bây giờ: Biến số cam kết

Điều phân biệt Cardone với những người chỉ nói về việc làm giàu là anh bắt đầu khi gần như không có gì.

Cardone không có điều kiện hoàn hảo. Anh không có điểm tín dụng tuyệt đối, vốn không giới hạn, hay mối quan hệ trong ngành. Những gì anh có là cam kết. Anh đặt ra mục tiêu, cam kết với nó, và tìm kiếm các nguồn lực cần thiết thay vì chờ đợi điều kiện trở nên hoàn hảo.

Hầu hết mọi người đều chờ đợi. Họ chờ đến khi tiết kiệm được nhiều tiền hơn. Họ chờ đến khi điểm tín dụng của họ cải thiện. Họ chờ đến khi hiểu rõ mọi thứ. Cardone đã ra ngoài và tìm kiếm các đối tác, nhà đầu tư, và người cố vấn có thể lấp đầy các khoảng trống trong những gì anh thiếu. Anh bắt đầu trước khi đã sẵn sàng.

Ưu thế thời điểm này tích tụ theo thời gian hàng thập kỷ. Nhà đầu tư bắt đầu với 3.000 đô la ở tuổi 25 sẽ tích lũy được nhiều của cải hơn nhiều so với nhà đầu tư chờ đến 40 tuổi với 300.000 đô la. Thời gian cộng hưởng thêm 15 năm—even với số vốn nhỏ hơn—tạo ra sự khác biệt theo cấp số nhân.

Tổng thể: Tại sao hệ thống này hoạt động

Hành trình từ 3.000 đô la của Grant Cardone đến 2,2 tỷ đô la không phải là may mắn. Đó là một hệ thống: tập trung vào các bất động sản tạo dòng tiền hàng tháng, mở rộng quy mô đến các đơn vị phù hợp với phép tính, sử dụng đòn bẩy một cách có trách nhiệm, hợp tác với người khác để nhân rộng vốn, và vận hành theo tiêu chí rõ ràng.

Hệ thống này không độc quyền của Cardone, nhưng ít nhà đầu tư thực hiện nó với sự nhất quán của anh. Hầu hết bị phân tâm bởi tiềm năng tăng giá, chạy theo các thương vụ sáng bóng không phù hợp tiêu chí, hoặc vay quá đà để tăng tốc độ phát triển.

Cảnh báo là có thật. Nếu bạn chạy đua quá mạnh vào các thương vụ lớn trước khi hiểu rõ cơ chế, bạn chắc chắn có thể mất bất động sản vào tay chủ nợ. Sự cân bằng vẫn là điều thiết yếu. Nhưng đối với các nhà đầu tư sẵn sàng học hệ thống và thực thi một cách có hệ thống, kết quả tự nói lên tất cả: xây dựng sự giàu có bền vững mà không cần bắt đầu từ thế hệ này sang thế hệ khác.