Sau sáu tháng: Đà tăng 14,2% của AGNC Investment kể một câu chuyện sâu hơn về các REIT thế chấp

Khi bạn nhìn vào Công ty Đầu tư AGNC [AGNC](/thị trường-hoạt động/cổ phiếu/agnc) hiệu suất trong sáu tháng qua, các con số trông ấn tượng—lợi nhuận 14,2% vượt xa cả trung bình ngành và thị trường chung. Nhưng bên dưới sức mạnh bề nổi này là một bức tranh phức tạp xứng đáng được xem xét kỹ hơn. Dưới đây là những gì thực sự thúc đẩy REIT thế chấp này, và liệu nó có đáng để bạn chú ý hiện nay hay không.

Thực tế Hiệu suất: Bối cảnh Quan trọng

Hiệu suất nửa năm của AGNC vượt qua lợi nhuận 11,8% của S&P 500, tuy nhiên, bức tranh toàn cảnh của ngành REIT thế chấp lại cho thấy một câu chuyện phân mảnh. Annaly Capital Management [NLY](/thị trường-hoạt động/cổ phiếu/nly) vượt qua AGNC với mức tăng 14,8%, trong khi Starwood Property Trust, Inc. [STWD](/thị trường-hoạt động/cổ phiếu/stwd) đã chịu một đợt giảm mạnh 13,1% trong cùng kỳ. Sự khác biệt này quan trọng—nó cho thấy không phải tất cả các REIT thế chấp đều di chuyển cùng nhau, và vị trí của AGNC đã là lựa chọn đúng đắn trong khung thời gian sáu tháng này.

Thực sự điều gì đang hoạt động cho AGNC?

Gió Đẩy Tỷ lệ Thế chấp

Bối cảnh về thế chấp đã thay đổi đáng kể. Dữ liệu của Freddie Mac cho thấy lãi suất cố định 30 năm vào cuối năm 2025 là 6,15%, giảm so với 6,91% của một năm trước đó. Đây không chỉ là một con số thống kê—nó đang định hình lại khả năng chi trả và động lực tái cấp vốn. Khi lãi suất giảm, nhu cầu vay mượn tăng lên, điều này trực tiếp có lợi cho các REIT thế chấp thông qua biên lợi nhuận bán hàng được cải thiện và cơ hội triển khai tăng lên.

Chuyển hướng của Cục Dự trữ Liên bang cũng rất quan trọng ở đây. Sau khi cắt giảm 100 điểm cơ bản trong năm 2024 và 75 điểm cơ bản trong năm 2025, cùng với khả năng cắt giảm thêm dự kiến cho năm 2026, môi trường lãi suất đang nghiêng về phía có lợi. Đối với một tài sản tạo thu nhập như AGNC, lãi suất thấp hơn đồng nghĩa với áp lực lợi nhuận giảm và thu nhập lãi ròng ổn định hơn trong tương lai.

Quản lý Rủi ro Kỷ luật Đang hoạt động

Điều phân biệt AGNC với các đối thủ gặp khó khăn là cách tiếp cận xây dựng danh mục đầu tư của họ. Công ty không chỉ giữ các khoản thế chấp một cách thụ động—nó chủ động phòng hộ. Tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025, AGNC đã định vị các khoản phòng hộ để bao phủ 68% các chứng khoán đầu tư, repo và vị trí TBA của mình. Đây là công việc bảo vệ nghiêm túc.

Trong các quý gần đây, ban quản lý đã hệ thống hóa lại danh mục: cắt giảm tiếp xúc với các khoản không thuộc chính phủ, tăng phân bổ cho các chứng khoán có lãi suất cao hơn, và quản lý rủi ro trả trước. Đúng, điều này hạn chế một phần tiềm năng tăng trưởng, nhưng cũng giải thích tại sao AGNC đã giữ vững tốt hơn so với đợt tàn phá của Starwood Property.

Nền Tảng Tài Sản Vững Chắc trong MBS Chính Phủ

Với 90,1 tỷ USD được triển khai trong các chứng khoán thế chấp được chính phủ bảo đảm, AGNC hưởng lợi từ các đảm bảo của doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ về gốc và lãi. Trong khi biến động spread đã tạo ra các khó khăn về định giá cho các khoản nắm giữ hiện tại, spread của các MBS chính phủ mới phát hành vẫn duy trì hấp dẫn so với các chuẩn trong 4 năm qua. Kỷ luật cung ứng kết hợp với nhu cầu tăng cao tạo ra một bối cảnh thuận lợi cho các khoản triển khai mới.

Thanh khoản cung cấp sự Linh hoạt Chiến lược

Sở hữu 7,2 tỷ USD thanh khoản (tiền mặt cộng với các MBS chính phủ không thế chấp ) tính đến Quý 3 năm 2025 mang lại cho AGNC lượng dự trữ đáng kể. Tỷ lệ đòn bẩy tăng nhẹ lên 7,6X từ 7,5X, nhưng vẫn còn thận trọng so với tiềm năng—cho phép cả vị thế phòng thủ và triển khai cơ hội khi spread mở rộng.

Câu chuyện Mua lại và Cổ tức

AGNC đã phê duyệt một $1 tỷ USD ủy quyền mua lại cổ phiếu đến hết năm 2026, với toàn bộ số tiền vẫn còn khả dụng vào cuối tháng 9. Công ty thể hiện kỷ luật ở đây, chỉ mua lại cổ phiếu giao dịch dưới giá trị sổ sách ròng hữu hình. Kỷ luật tự thân này thực sự quan trọng để bảo vệ giá trị cổ đông.

Về cổ tức, lợi suất 13,43% vượt xa trung bình ngành 12,60%. Annaly cung cấp 12,52% trong khi Starwood trả 10,66%. Khoảng cách lợi suất này phản ánh sự hoài nghi của thị trường về triển vọng lợi nhuận của AGNC, nhưng đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, sự khác biệt này là thực và hấp dẫn.

Những đám mây đang tụ lại

Gió Mặt trận Kinh tế Vĩ mô

Các REIT thế chấp sống và chết dựa trên biến động lãi suất, động thái của đường cong lợi suất, và sức khỏe của thị trường nhà ở. Giá trị ròng hữu hình trên mỗi cổ phiếu của AGNC đã giảm trong chín tháng đầu năm 2025 mặc dù lãi suất gần đây đã giảm—một tín hiệu cho thấy các khó khăn dài hạn vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn. Ngành thế chấp nhà ở tiếp tục đối mặt áp lực, hạn chế điều kiện hoạt động trong ngắn hạn bất chấp chất lượng danh mục.

Vị trí Thận trọng Cắt cả hai chiều

Việc AGNC chủ động cắt giảm các khoản nắm giữ để ưu tiên quản lý rủi ro là hợp lý để bảo vệ bảng cân đối kế toán. Nhưng điều này cũng có nghĩa là lợi nhuận tăng thêm bị bỏ lỡ. Khi bạn đã phòng hộ đến mức tối đa và cẩn thận xoay vòng khỏi các tài sản rủi ro cao hơn, bạn không tận dụng được toàn bộ tiềm năng của bất kỳ sự phục hồi nào.

Phân tích Đầu tư Trong 6 Tháng Tới

Xét về định giá, AGNC giao dịch ở mức 1,18X giá trị sổ sách trên giá cổ phiếu, cao hơn trung vị ngành 0,96X. Annaly đứng ở mức 1,16X trong khi Starwood giao dịch ở mức 0,92X. Theo góc nhìn này, AGNC đang đắt—bạn đang trả một khoản phí cao hơn so với giá trị sổ sách cơ bản.

Tâm lý của các nhà phân tích phản ánh sự căng thẳng này. Đồng thuận của Zacks dự đoán lợi nhuận 2025 sẽ giảm 18,6% với chỉ 1,3% tăng trưởng trở lại vào năm 2026. Đó không phải là câu chuyện tăng trưởng; đó là câu chuyện bắt lợi tức với tiềm năng tăng giá hạn chế.

Kết luận

AGNC đưa ra một phương trình rủi ro-lợi nhuận cân bằng. Những điểm tích cực—kỷ luật danh mục chủ động, các khoản phòng hộ có ý nghĩa, thanh khoản mạnh, và nền tảng tài sản vững chắc của MBS Chính phủ—cung cấp sự bảo vệ thực sự khỏi rủi ro giảm giá. Những điểm tiêu cực—tăng trưởng cổ tức hạn chế, rủi ro spread, bất ổn kinh tế vĩ mô, và định giá cao—giới hạn khả năng tăng trưởng.

Đối với các nhà đầu tư thu nhập thoải mái với lợi suất cổ tức trên 13% và sẵn sàng chấp nhận biến động bảng cân đối để có dòng tiền ổn định, AGNC vẫn hợp lý ở mức hiện tại. Đối với các nhà đầu tư hướng tới tăng trưởng tìm kiếm tăng giá vốn trong sáu tháng tới và xa hơn, vị trí trung lập của các nhà phân tích và nhiều nhân tố định giá cho thấy ít có chất xúc tác. AGNC có Xếp hạng Zacks #3 (Giữ), và đánh giá này dường như phù hợp với hồ sơ rủi ro-lợi nhuận đang có.

Không gian REIT thế chấp không chết, nhưng cũng không phải là cơ hội ăn bận rộn. AGNC là lựa chọn phòng thủ trong một lĩnh vực tài sản phòng thủ—và sự rõ ràng đó giúp làm rõ liệu nó có phù hợp trong danh mục của bạn hay không.