REITs Hơn Các Bất Động Sản Cho Thuê: Tại Sao Các Nhà Đầu Tư Năm 2026 Lại Chọn Bất Động Sản Hưởng Cổ Tức Thay Thế

Vấn đề Thu Nhập Thụ Động với Sở Hữu Trực Tiếp

Các mục tiêu tài chính trong Năm Mới thường bao gồm một mục tiêu: tạo ra thu nhập thụ động. Nhiều người xem xét việc mua một bất động sản cho thuê, nhưng phương pháp này mang theo những phức tạp tiềm ẩn. Yêu cầu vốn ban đầu cao, rắc rối trong quản lý người thuê, trách nhiệm bảo trì, và rủi ro thị trường trống phòng có thể nhanh chóng biến dòng thu nhập thành gánh nặng. Còn có cách nào tốt hơn không?

Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản (REITs) cung cấp khả năng tiếp xúc với bất động sản quy mô tổ chức mà không phải gánh chịu gánh nặng vận hành. Thay vì quản lý các bất động sản riêng lẻ ở các khu vực đô thị khác nhau, nhà đầu tư có thể sở hữu cổ phần trong các danh mục được quản lý chuyên nghiệp với yêu cầu vốn tối thiểu.

Invitation Homes: Tập Trung Đa Dạng Khu Vực Đô Thị

Invitation Homes (NYSE: INVH) hoạt động trên thị trường cho thuê nhà ở riêng lẻ với quy mô ấn tượng. Công ty quản lý hơn 86.000 căn nhà sở hữu, giám sát hơn 16.000 bất động sản của bên thứ ba, và duy trì các lợi ích liên doanh trong 8.000 căn khác. Danh mục này trải dài trên nhiều khu vực đô thị có tốc độ tăng trưởng cao—các thị trường được chọn lọc dựa trên di cư dân số và mở rộng việc làm vượt mức trung bình.

Số liệu quan trọng ở đây. Với khoảng $30 mỗi cổ phiếu, bạn tiếp cận một bộ sưu tập đa dạng các bất động sản cho thuê với chi phí thấp hơn nhiều so với sở hữu trực tiếp. Cổ tức hàng quý 0,30 đô la mỗi cổ phiếu ($1,20 hàng năm) tương đương với lợi suất 4,3%—nghĩa là khoản đầu tư 10.000 đô la tạo ra $430 thu nhập cổ tức hàng năm. Công ty đã tăng cổ tức 3,4% vào tháng 12, kéo dài thành tích tăng trưởng hàng năm kể từ IPO năm 2017.

Điều gì thúc đẩy tăng trưởng trong tương lai? Tăng giá thuê khi các hợp đồng thuê cũ hết hạn với mức cao hơn, mua lại bất động sản từ thị trường mở và các nhà xây dựng nhà, cùng mở rộng nền tảng quản lý của bên thứ ba. Những động lực này giúp REIT duy trì đà tăng trưởng cổ tức.

Realty Income: Chiến Lược Ổn Định

Realty Income (NYSE: O) theo đuổi hướng tiếp cận khác, tập trung vào bất động sản thương mại thay vì nhà ở. Danh mục gồm hơn 15.500 bất động sản tại Mỹ và châu Âu—bán lẻ, công nghiệp, giải trí, trung tâm dữ liệu—tất cả đều cho thuê dài hạn cho các khách thuê lớn như FedEx, Home Depot, và Walmart theo hợp đồng thuê dài hạn dạng net lease.

Tại sao cấu trúc hợp đồng thuê lại quan trọng? Các hợp đồng net lease chuyển trách nhiệm bảo trì, thuế, và bảo hiểm sang cho khách thuê, tạo ra dòng tiền ổn định không phụ thuộc vào hoạt động của bất động sản.

Cổ tức hàng tháng 0,27 đô la mỗi cổ phiếu ($3,24 hàng năm) mang lại lợi suất 5,7% tại mức giá gần đây dưới 60 đô la. Nhưng câu chuyện thực sự là tính ổn định: 133 lần tăng cổ tức kể từ năm 1994, với 113 lần tăng liên tiếp hàng quý ở mức 4,2% tăng trưởng kép hàng năm. Đó là hàng thập kỷ tích lũy thu nhập qua lãi kép.

Các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng bao gồm các mức tăng thuê hợp đồng đã ký trong các hợp đồng hiện tại, mua lại bất động sản qua các giao dịch bán và thuê lại, hợp tác phát triển, và đầu tư tín dụng bất động sản. REIT không dựa vào tỷ lệ vốn hóa giảm hoặc tăng giá trị bất động sản—nó tạo ra thu nhập từ nghĩa vụ của khách thuê.

Sở Hữu Thuê Trực Tiếp vs. Đầu Tư REIT: Sự So Sánh

Sở hữu bất động sản cho thuê mang lại quyền kiểm soát và đòn bẩy, nhưng đòi hỏi sự tham gia tích cực. Lọc người thuê, phối hợp bảo trì, thời gian trống phòng, và các cải tiến vốn tiêu tốn thời gian và dự trữ tiền mặt. Một người thuê xấu hoặc sửa chữa lớn bất ngờ có thể xóa bỏ nhiều năm lợi nhuận.

REIT loại bỏ những rủi ro vận hành này. Chi phí đầu vào thấp hơn ($30-60 mỗi cổ phiếu so với hơn $300.000 cho một căn nhà), tính thụ động thực sự, và đa dạng hóa ngay lập tức qua các khu vực địa lý và loại khách thuê tạo ra khả năng xây dựng của cải dự đoán được hơn. Trong khi các bất động sản riêng lẻ có thể vượt trội, xác suất thất bại do rủi ro tập trung là đáng kể.

Quyết Định Đầu Tư Năm 2026

Đối với những người ưu tiên tính ổn định dòng tiền và ít gánh nặng quản lý, Invitation Homes và Realty Income cung cấp các lựa chọn hấp dẫn thay thế cho đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Cả hai REIT đều cung cấp phân phối hàng tháng hoặc hàng quý, có lịch sử tăng cổ tức, và yêu cầu vốn phù hợp với hầu hết danh mục đầu tư của nhà đầu tư—bất kể khu vực đô thị bạn đang ở hoặc lo lắng về chu kỳ thị trường bất động sản.