Tại sao các REIT Bất động sản Công nghiệp đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư ngay bây giờ

Ngành bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển biến đáng kể trong tâm lý nhà đầu tư. Prologis PLD, một tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản logistics, đã thu hút sự chú ý của thị trường nhờ vào sức mạnh hoạt động gần đây và vị trí chiến lược trong các phân khúc tăng trưởng cao. Hiểu rõ nguyên nhân thúc đẩy sự chuyển biến này mở ra những cơ hội rộng lớn hơn trong lĩnh vực REIT.

Đà vận hành đằng sau các động thái thị trường gần đây

Hiệu suất hàng quý gần đây đã thể hiện sự bền bỉ trên các chỉ số hoạt động chính. Công ty đạt gần 62 triệu bộ vuông diện tích cho thuê trong kỳ báo cáo mới nhất, phản ánh nhu cầu khách hàng tăng cao và thời gian ra quyết định nhanh hơn. Các chỉ số danh mục cho thấy câu chuyện thuyết phục: tỷ lệ lấp đầy đạt 95,3%, trong khi giá thuê ròng hiệu quả tăng 49%, thể hiện giá trị nội tại trong các hợp đồng thuê hiện có.

Chu kỳ điều chỉnh giá thuê mang lại một đà tăng trưởng đáng kể. Với tỷ lệ điều chỉnh theo thị trường đạt 19%, các hợp đồng gia hạn sắp tới dự kiến sẽ thúc đẩy mở rộng giá thuê liên tục. Điều kiện thị trường cũng đã trở nên tích cực—lượng hấp thụ ròng của ngành công nghiệp Mỹ đạt khoảng 47 triệu bộ vuông, và tỷ lệ trống đã ổn định quanh mức 7,5%, báo hiệu một bước ngoặt trong chu kỳ các yếu tố cơ bản của bất động sản.

Đa dạng hóa chiến lược vào hạ tầng trung tâm dữ liệu

Điểm khác biệt của Prologis so với các REIT logistics truyền thống là việc mở rộng mạnh mẽ vào hoạt động trung tâm dữ liệu. Công ty đã đảm bảo hoặc đang phát triển 5,2 gigawatt công suất điện dành riêng cho trung tâm dữ liệu, trở thành một trong những nhà sở hữu hạ tầng năng lượng lớn nhất cho phân khúc này. Sự quan tâm của khách hàng rất lớn—hầu như tất cả các megawatt dự kiến cho ba năm tới đều đã trong các cuộc thảo luận tích cực với các khách thuê tiềm năng.

Chuyển hướng chiến lược này nhằm đáp ứng nhu cầu hạ tầng tính toán đang tăng trưởng, định vị công ty cho nhiều hướng tăng trưởng cùng lúc.

Tính linh hoạt tài chính hỗ trợ tạo giá trị dài hạn

Sức mạnh của bảng cân đối kế toán tạo nền tảng cho sự mở rộng liên tục. Tính đến cuối tháng 9, thanh khoản đạt 7,5 tỷ đô la, trong khi chi phí vay trung bình chỉ 3,2% với hơn tám năm kỳ hạn trung bình còn lại. Khoản dự phòng tài chính này giúp công ty theo đuổi các dự án xây dựng theo yêu cầu, các thương vụ mua bán chiến lược và các khoản đầu tư cơ hội mà không gặp hạn chế.

Các nhà phân tích dự đoán gì cho tương lai

Quan điểm chung đã chuyển biến tích cực trong những tháng gần đây. Ước tính FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm 2025 đã tăng lên mức 5,80 đô la, với dự báo cho năm 2026 cũng có xu hướng tăng, lần lượt là 4,32% và 4,94% so với năm trước. Các ước tính này phản ánh niềm tin vào sự cải thiện hoạt động bền vững và các điều kiện thuê thuận lợi.

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, sức hấp dẫn của cổ tức vẫn rất rõ ràng. Năm đợt tăng cổ tức trong năm năm qua đã mang lại tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12,66%. Với Xếp hạng Zacks là #2 (Mua), cổ phiếu này nhận được sự ủng hộ của các nhà phân tích để đưa vào danh mục đầu tư.

Cơ hội rộng lớn hơn của lĩnh vực REIT

Đà tăng trưởng tương tự cũng diễn ra trong toàn ngành REIT. Digital Realty Trust DLR có Xếp hạng Zacks là 2, với ước tính FFO năm 2025 là 7,35 đô la, tăng trưởng 9,5% so với cùng kỳ. Terreno Realty TRNO, cũng xếp hạng 2, dự kiến FFO năm 2026 đạt 2,80 đô la, phản ánh mức tăng 15,70% so với năm trước.

Kết luận

Bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics vẫn là các khoản đầu tư dài hạn hấp dẫn khi các yếu tố cơ bản hoạt động phù hợp với khả năng vốn và nhu cầu khách hàng tăng tốc. Sự kết hợp giữa điều kiện cung cầu ổn định, hoạt động cho thuê cải thiện và chu kỳ điều chỉnh giá thuê nhiều năm tạo ra một bối cảnh thuận lợi cho các nhà tham gia ngành. Việc đà tăng trưởng thị trường có tiếp tục hay không phụ thuộc vào điều kiện vĩ mô, nhưng lý do kinh doanh nền tảng dường như đã được xây dựng vững chắc cho sự tăng giá trung hạn.

Lưu ý: FFO (Funds From Operations) là chỉ số chính để đánh giá hiệu suất của REIT, khác biệt so với các chỉ số lợi nhuận truyền thống.