Hiểu về REITs: Ba cách đầu tư vào bất động sản mang lại thu nhập đáng chú ý

Tại sao REITs lại quan trọng trong Bối cảnh Đầu tư ngày nay

Nếu danh mục của bạn chủ yếu gồm các cổ phiếu riêng lẻ hoặc ETF, có thể bạn đang bỏ qua một loại tài sản quý giá có thể đa dạng hóa danh mục của bạn trong khi mang lại thu nhập ổn định. Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đại diện cho một loại hình đầu tư riêng biệt hoạt động khác với các tập đoàn truyền thống, nhưng vẫn giao dịch trên các sàn chứng khoán với khả năng tiếp cận và thanh khoản tương tự.

Vậy reit nghĩa là gì theo nghĩa thực tế? Đây là các phương tiện tài chính mua và vận hành các bất động sản tạo ra doanh thu—từ căn hộ đa gia đình và không gian khách sạn đến trung tâm logistics và văn phòng thương mại. Đặc điểm nổi bật của chúng là cấu trúc: theo luật, REITs phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của họ cho cổ đông dưới dạng cổ tức, và khoản phân phối này thoát khỏi thuế ở cấp độ công ty. Ưu điểm cấu trúc này có nghĩa là thu nhập cổ tức của bạn không bị giảm đi bởi thuế hai lần, một lợi ích đáng kể so với các cổ phiếu trả cổ tức thông thường.

Cơ hội REIT hiện tại

Các chỉ số hiệu suất thị trường cho thấy một mô hình thú vị. Trong thập kỷ qua, S&P 500 mang lại khoảng 11.1% lợi nhuận hàng năm, trong khi Chỉ số REIT Toàn Cầu FTSE Nareit đạt 7.2%. Trong vòng năm năm, bức tranh còn rõ ràng hơn: S&P 500 đạt 15.3% lợi nhuận hàng năm so với 5.5% của REITs. Tuy nhiên, khoảng cách này chủ yếu phản ánh một giai đoạn đặc biệt với lãi suất bị đẩy xuống mức thấp kỷ lục.

Điều gì làm thay đổi câu chuyện? Khi bạn mở rộng khung thời gian vượt quá 20 năm, REITs liên tục vượt trội so với thị trường chung dựa trên tổng lợi nhuận. Môi trường lãi suất tăng—như hiện tại sau nhiều năm lãi suất thấp lịch sử—thường có lợi cho định giá bất động sản và lợi suất tái đầu tư. Sự trở lại bình thường của lịch sử này cho thấy hiện là thời điểm hấp dẫn để đầu tư vào REITs.

Ba REIT thể hiện các điểm mạnh khác nhau

Realty Income Corporation hoạt động như một trong những danh mục bất động sản cho thuê ròng lớn nhất Bắc Mỹ, với hơn 15.500 địa điểm bán lẻ rộng 349 triệu feet vuông. Khách thuê của họ gồm các tên tuổi lớn như 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Home Depot và Walmart. Công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy thị trường dẫn đầu là 98.7%. Điều thực sự nổi bật của Realty Income là tính nhất quán: họ đã trả cổ tức hàng tháng trong 55 năm liên tiếp và tăng cổ tức hàng quý trong 28 năm liên tiếp. Tỷ suất cổ tức dự kiến trong tương lai hiện là 5.7%, phản ánh cam kết về thu nhập và sức hấp dẫn về lợi suất.

American Tower hoạt động trong lĩnh vực hạ tầng không dây, sở hữu và quản lý khoảng 42.000 trạm phát sóng di động tại Hoa Kỳ, cùng hơn 1.200 địa điểm đang trong quá trình phát triển theo thỏa thuận. Các tài sản này tạo ra doanh thu định kỳ từ các nhà mạng không dây như Verizon và AT&T, thuê để triển khai mạng lưới. Công ty ghi nhận doanh thu quý 3 là 2.7 tỷ USD, tăng trưởng 7.7% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù lợi suất dự kiến 4% có vẻ khiêm tốn, nhưng đi kèm với nhu cầu dự đoán trước: theo dự báo ngành, số kết nối thiết bị di động sẽ mở rộng từ 278 triệu lên 459 triệu vào năm 2030. Điều này đảm bảo khả năng dự báo doanh thu dài hạn.

Digital Realty Trust sở hữu và vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu phục vụ hơn 5.000 khách hàng, ngày càng tập trung vào hạ tầng trí tuệ nhân tạo. Doanh thu quý 3 đạt 1.6 tỷ USD, tăng trưởng 10% và là năm thứ 21 liên tiếp công ty mở rộng doanh thu. Thị trường hạ tầng trung tâm dữ liệu toàn cầu dự kiến sẽ mở rộng với tốc độ trung bình 13.4% mỗi năm đến năm 2034. Lợi suất hiện tại của DLR là 3.1% có vẻ bảo thủ, nhưng công ty đã ưu tiên tái đầu tư lợi nhuận vào tăng trưởng trong giai đoạn chi phí phần cứng tăng cao. Khi biên lợi nhuận trở lại bình thường và nhu cầu thị trường tăng tốc, khả năng tăng trưởng cổ tức trong các giai đoạn tới có vẻ rất khả thi.

Lập luận chiến lược về đa dạng hóa danh mục đầu tư REIT

Việc bao gồm các quỹ đầu tư bất động sản trong danh mục đa dạng hóa phục vụ nhiều mục đích: giảm tương quan với thị trường cổ phiếu, cung cấp thu nhập bảo vệ khỏi lạm phát thông qua sở hữu bất động sản, và mang lại lợi ích về thuế cho cổ tức. Môi trường lãi suất hiện tại tạo ra các điểm vào hấp dẫn, vì sự ổn định của lãi suất dự kiến sẽ hỗ trợ định giá bất động sản bình thường hóa và tăng trưởng thu nhập cho thuê.