Điểm ngoặt của thị trường thế chấp: Tại sao năm 2026 có thể là năm bứt phá cho các khoản đầu tư thế chấp thương mại

Sự dịch chuyển đột ngột trong chi phí vay vốn đang định hình lại các nguyên tắc tài chính bất động sản. Khi chúng ta kết thúc năm 2025, cho vay thế chấp đang đứng ở một ngã rẽ quan trọng: lãi suất cố định 30 năm đã co lại còn 6.15% vào cuối năm, giảm từ 6.91% của mười hai tháng trước, theo dữ liệu của Freddie Mac. Đây là một bước ngoặt ý nghĩa sau một nửa đầu năm đầy thử thách khi lãi suất duy trì trên 7%, làm giảm nhu cầu nhà ở suốt mùa xuân. Phần còn lại của năm 2025 kể một câu chuyện hoàn toàn khác. Từ giữa tháng 9, lãi suất đã ổn định quanh mức 6.2%, nhờ vào sự chuyển hướng của Cục Dự trữ Liên bang về chính sách nới lỏng tiền tệ. Sự điều chỉnh này đã bắt đầu lan tỏa qua các thị trường nhà ở, khi tốc độ tăng giá chậm lại kết hợp với chi phí vay thấp hơn để làm sống lại sự quan tâm của người mua. Giai đoạn thị trường kéo dài trong trạng thái ngủ đông nay cho thấy dấu hiệu phục hồi khi chúng ta bước vào năm 2026.

Cơ hội vay thế chấp thương mại nổi lên

Môi trường lãi suất này tạo ra một thiết lập hấp dẫn cho các quỹ đầu tư bất động sản dựa trên thế chấp (mREITs). Khi điều kiện cho vay trở lại bình thường và khối lượng giao dịch tăng tốc, các nhà đầu tư tổ chức đang chuẩn bị để nắm bắt lợi nhuận từ các phương tiện tài chính bất động sản chuyên biệt. Sự nén spread trong thị trường thế chấp của các tổ chức chính phủ, cùng với việc gia tăng các khoản vay mới và hoạt động tái cấp vốn, đặt nhiều đối thủ chính vào vị trí có thể mang lại hiệu suất tài chính cải thiện.

Ellington Financial (EFC) hoạt động trên nhiều loại tài sản tín dụng bất động sản. Công ty phân bổ vốn vào các khoản vay thế chấp nhà ở và thương mại, các sản phẩm chứng khoán hóa, công cụ tín dụng tiêu dùng, và các chiến lược phái sinh. Điều đặc biệt của EFC là cách tiếp cận như một pháo đài trong quản lý danh mục đầu tư: đa dạng hóa rủi ro qua cả cho vay nhà ở và thương mại, các biện pháp phòng ngừa rủi ro chủ động, và nhiều kênh huy động vốn giúp giảm thiểu rủi ro hệ thống. Động cơ phát hành khoản vay của tổ chức—đặc biệt là nền tảng cầu nối thế chấp thương mại, các chương trình thế chấp ngược độc quyền, và các khoản phát hành thứ hai có giới hạn—tiếp tục tạo ra dòng thu nhập ổn định. EFC duy trì một hồ sơ đòn bẩy có kỷ luật trong khi giữ vững giá trị sổ sách trong các giai đoạn biến động. Lợi tức cổ tức hiện tại là 11.3%, với ba năm liên tiếp tăng cổ tức. Ước tính đồng thuận dự báo tăng trưởng lợi nhuận năm 2025 là 25.3% so với năm trước, giảm xuống còn 1.6% vào năm 2026. Cổ phiếu này được xếp hạng Zacks Rank #2 (Buy).

Annaly Capital Management (NLY) theo đuổi một luận điểm đầu tư bổ sung dựa trên kỷ luật chọn lọc tài sản và hiệu quả vốn. Danh mục của họ kết hợp các chứng khoán thế chấp của Agency truyền thống—đảm bảo bảo toàn vốn—với việc tiếp xúc có chọn lọc đến các loại tài sản tập trung vào tín dụng và không thuộc Agency để nâng cao lợi suất. Gần đây, NLY đã đẩy mạnh chiến lược vào quyền dịch vụ thế chấp (MSRs) thông qua các mối quan hệ đối tác, mở rộng tiềm năng lợi nhuận vượt ra ngoài việc nắm bắt spread truyền thống. Cách tiếp cận đa dạng hóa này giúp nền tảng tránh rủi ro tập trung, đồng thời cho phép triển khai linh hoạt trong các chu kỳ thị trường. Lợi tức cổ tức hiện tại là 12.2%, với một lần tăng trong năm năm qua. Dự báo lợi nhuận dự kiến tăng 7.4% trong năm 2025 và 1.5% trong năm 2026. Annaly được xếp hạng Zacks Rank #3 (Hold).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) tập trung vào tín dụng bất động sản thương mại, tài chính nhà ở đa gia đình, và chứng khoán hóa cho thuê nhà ở đơn gia đình. Công ty phát hành các vị trí thế chấp lần đầu, cấu trúc mezzanine, cổ phần ưu tiên, và các hình thức tài chính thay thế trên các thị trường mục tiêu. NREF thể hiện sự tự tin vào các nguyên tắc dài hạn của thị trường nhà ở, đặc biệt là các yếu tố hỗ trợ cho nhà đa gia đình và nhà thuê đơn gia đình. Bằng cách phát hành các vị trí đảm bảo mới trong khi quản lý hồ sơ nợ, tổ chức duy trì linh hoạt hoạt động qua các chu kỳ lãi suất. Lợi tức cổ tức đạt 14.2%, được hỗ trợ bởi ba lần tăng cổ tức trong vòng năm năm. Dự báo lợi nhuận dự kiến tăng 1.7% trong năm 2025 và 6.3% trong năm 2026. NREF được xếp hạng Zacks Rank #3.

Định vị cho sự phục hồi của vay thế chấp thương mại

Sự hội tụ của lãi suất vay đã được bình thường hóa, giá trị nhà ở ổn định, và hoạt động mua bán sôi động trở thành nền tảng cho câu chuyện phục hồi trong năm 2026. Đối với các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với sự phục hồi theo chu kỳ này, ba quỹ mREIT được đề cập ở trên cung cấp các chiến lược khác biệt trong các thị trường vay thế chấp thương mại và tín dụng nhà ở, mỗi quỹ có hồ sơ cổ tức và quỹ đạo lợi nhuận riêng, đều có khả năng hưởng lợi từ bối cảnh thị trường đang cải thiện.