Xây dựng sự giàu có từ bất động sản: Tại sao đầu tư REIT xứng đáng nhận được sự chú ý của bạn ngay bây giờ

Câu chuyện trở lại của REIT

Cảnh quan đầu tư đã thay đổi. Sau một thời gian dài với lãi suất thấp đáng thất vọng làm giảm lợi nhuận của các phương tiện đầu tư bất động sản, điều kiện hiện tại đang nghiêng về một hướng mới. Đối với những ai đã dành nhiều năm theo dõi các danh mục cổ phiếu biến động mạnh, hoặc chủ yếu chỉ đầu tư vào cổ phiếu riêng lẻ và ETF, thì khoảnh khắc này mang lại một lựa chọn hấp dẫn đáng để xem xét nghiêm túc.

Các quỹ đầu tư bất động sản—thường được gọi là REIT—đã âm thầm bị lu mờ bởi các cổ phiếu truyền thống trong những năm gần đây. Nhưng có thể chương này sắp kết thúc. Lãi suất tăng, kết hợp với các yếu tố cơ bản cấu trúc của ngành bất động sản, đang tạo ra điều kiện mà đầu tư REIT có thể một lần nữa trở thành một phần cốt lõi trong danh mục tập trung vào thu nhập.

Hiểu về REIT: Hơn cả Bất động sản

Về bản chất, REIT khá đơn giản: chúng giao dịch như cổ phiếu trên các sàn lớn, nhưng thay vì sở hữu nhà máy hoặc hoạt động bán lẻ, chúng kiểm soát bất động sản tạo ra thu nhập. Từ các khu căn hộ rộng lớn đến các kho lưu trữ điều hòa khí hậu, từ các tòa nhà văn phòng hàng đầu đến các trung tâm mua sắm sầm uất và khách sạn, các quỹ này tạo ra doanh thu bằng cách cho thuê không gian cho khách thuê.

Điều đặc biệt nằm ở cấu trúc thuế của chúng. Các quy định liên bang bắt buộc REIT phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận ròng trực tiếp cho cổ đông dưới dạng cổ tức—và điểm khác biệt chính là: khoản thu nhập này bỏ qua thuế ở cấp công ty. Kết quả là? Các nhà đầu tư nhận được nhiều tiền mặt thực hơn so với việc đầu tư vào cổ phiếu trả cổ tức của các công ty truyền thống phải chịu thuế hai lần.

Thú vị là, khi tính đến cổ tức tái đầu tư, đầu tư REIT về lịch sử thường vượt trội hơn S&P 500 trong các khoảng thời gian dài. Dữ liệu cho thấy: trong hơn 20 năm, Chỉ số REIT Toàn Cầu FTSE Nareit đã liên tục vượt qua thị trường chung. Tuy nhiên, thập kỷ vừa qua lại kể một câu chuyện khác. S&P 500 trung bình đạt lợi nhuận 11.1% mỗi năm so với 7.2% của REIT trong 10 năm qua. So sánh 5 năm còn lệch hơn nữa: 15.3% cho S&P 500 so với chỉ 5.5% cho REIT. Sự lệch lạc này bắt nguồn trực tiếp từ giai đoạn lãi suất thấp bất thường trong lịch sử.

Ba Cơ Hội Đầu Tư REIT Đáng Xem Xét

Realty Income: Máy Trả Cổ Tức Hàng Tháng

Khi bước vào hầu hết các địa điểm bán lẻ Mỹ, bạn có thể đang đứng trên bất động sản thuộc sở hữu của Realty Income (NYSE: O). Với hơn 15.500 bất động sản bán lẻ trải dài trên 349 triệu bộ vuông, REIT này vận hành một trong những danh sách khách thuê đa dạng nhất của quốc gia. Các thương hiệu lớn như 7-Eleven, Dollar General, Family Dollar, FedEx, Home Depot và Walmart là khách hàng của họ.

Các con số thật ấn tượng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98.7% tính đến Quý 3 thể hiện hiệu quả dẫn đầu thị trường. Nhưng các số liệu này còn nhỏ bé so với tấm thẻ bài thực sự của Realty Income: tính nhất quán không ngừng nghỉ. Công ty này đã phân phối cổ tức hàng tháng suốt 55 năm liên tiếp—không phải hàng quý, không phải hàng năm, mà hàng tháng, như đồng hồ. Thật đáng chú ý hơn nữa, trong 28 năm qua, mỗi quý đều có sự tăng trưởng trong tổng khoản thanh toán.

Lợi suất cổ tức dự kiến hiện tại là 5.7%. Đối với hầu hết các nhà đầu tư quen với lợi suất gần bằng 0 trên các tài khoản tiết kiệm, điều này đã đủ để xem xét. Nhưng mô hình lịch sử cho thấy đà tăng trưởng cổ tức này có thể duy trì trong nhiều năm tới. Khi kết hợp sự ổn định, tạo thu nhập và cam kết rõ ràng với lợi ích của cổ đông, ít có khoản đầu tư nào sánh bằng sức hấp dẫn của Realty Income trong việc xây dựng của cải qua dòng tiền thụ động.

American Tower: Đặt cược vào tăng trưởng hạ tầng không dây

Việc mở rộng các trạm điện thoại di động đã trở nên phổ biến đến mức ít người dừng lại để suy nghĩ về quyền sở hữu. American Tower (NYSE: AMT) vận hành khoảng 42.000 trạm trên khắp Hoa Kỳ, cùng với hơn 1.200 cơ sở đang trong quá trình phát triển theo thỏa thuận. Thay vì sở hữu các trạm này, các nhà cung cấp viễn thông lớn—Verizon, AT&T, và các nhà khác—thuê quyền truy cập từ các chuyên gia như American Tower.

Luận điểm đầu tư REIT ở đây tập trung vào tăng trưởng tất yếu. Quý 3 năm 2025 tạo ra 2.7 tỷ USD doanh thu, thể hiện mức tăng 7.7% so với cùng kỳ năm trước, kéo dài một quỹ đạo mở rộng ổn định nhiều thập kỷ. Các khoản cổ tức trên mỗi cổ phiếu đã tăng theo cùng đà tăng trưởng doanh thu này.

Các nhà phê bình có thể xem lợi suất cổ tức dự kiến 4% là không ấn tượng. Tuy nhiên, hãy xem xét sự cân bằng: Người Mỹ không từ bỏ công nghệ di động. Thực tế, mô hình tiêu dùng chỉ càng tăng cường. Các dự báo ngành từ 5G Americas dự đoán số thiết bị di động kết nối sẽ tăng từ 278 triệu hiện nay lên 459 triệu vào năm 2030—tăng 65% trong vòng năm năm. Cuộc chạy đua hạ tầng này đảm bảo nhu cầu đối với các tài sản của American Tower vẫn còn mạnh mẽ vô thời hạn.

Digital Realty Trust: Đầu tư trung tâm dữ liệu AI

Trong ba ứng cử viên REIT này, Digital Realty Trust (NYSE: DLR) có khả năng mang lại tiềm năng tăng trưởng bùng nổ nhất. Công ty vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu trên toàn cầu, phục vụ hơn 5.000 khách hàng doanh nghiệp. Khi trí tuệ nhân tạo trở thành mô hình tính toán định hình của thời đại, nhu cầu về hạ tầng dữ liệu AI chuyên dụng đã trở nên gần như không thể thỏa mãn.

Kết quả quý 3 phản ánh xu hướng này. Doanh thu tăng 10% lên 1.6 tỷ USD, đưa công ty vào quỹ đạo tăng trưởng doanh thu liên tiếp 21 năm. Các dự báo từ Global Market Insights dự đoán phân khúc hạ tầng trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ mở rộng với tốc độ 13.4% mỗi năm đến năm 2034—vượt xa tốc độ tăng trưởng kinh tế chung.

Lợi suất cổ tức dự kiến hiện tại là 3.1% có vẻ khiêm tốn. Công ty đã chủ đích giữ lại lợi nhuận thay vì tăng mạnh cổ tức kể từ 2022, thay vào đó đổ vốn vào mở rộng mạng lưới và đầu tư phần cứng. Việc phân bổ vốn thận trọng này trong giai đoạn chi phí hạ tầng tăng cao giúp Digital Realty chuẩn bị cho một đợt tăng trưởng cổ tức mạnh mẽ khi biên lợi nhuận mở rộng và máy tạo dòng tiền của công ty vận hành vượt mức.