Từ mức thấp nhất mọi thời đại đến khả năng tăng gấp 10 lần: Tại sao cổ phiếu Opendoor xứng đáng được bạn chú ý

Câu chuyện của Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) nghe như một câu chuyện trở lại huyền thoại. Vào tháng 5 năm ngoái, nền tảng mua nhà tức thì này đã chạm đáy lịch sử chỉ còn $0.51 mỗi cổ phiếu. Công ty đang đối mặt với áp lực sinh tồn—lãi suất vay thế chấp cao đang đè nặng lên thị trường nhà ở, và Opendoor đang ở mức nguy hiểm gần bị loại khỏi Nasdaq. Nhìn về hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch gần $7, một bước chuyển đổi đã biến khoản đầu tư 1.000 đô la nhỏ bé thành hơn 13.000 đô la chỉ trong chưa đầy tám tháng. Tuy nhiên, bất chấp sự phục hồi đáng kể này, các nhà phân tích tin rằng những điều tốt đẹp nhất vẫn còn phía trước.

Mô hình Opendoor: Tại sao nó quan trọng

Vậy chính xác Opendoor làm gì? Công ty hoạt động như nhà mua nhà tức thì lớn nhất của Mỹ. Thay vì dựa vào các đại lý bất động sản truyền thống, Opendoor đưa ra các đề nghị mua nhà bằng tiền mặt ngay lập tức, sửa chữa chúng, rồi bán lại qua thị trường riêng của mình. Chiến lược đòi hỏi vốn này phát triển mạnh khi lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở cao. Khi điều kiện thay đổi—lãi suất tăng và doanh số bán nhà giảm—mô hình này gặp nhiều khó khăn.

Chứng cứ rõ ràng qua các con số. Opendoor đã phát triển mạnh mẽ trong thời kỳ bùng nổ thị trường nhà ở sau đại dịch năm 2021, nhưng chu kỳ lãi suất sau đó đã tạo ra những trở ngại nghiêm trọng. Khi Cục Dự trữ Liên bang thắt chặt chính sách trong suốt 2022 và 2023, lãi suất vay thế chấp tăng cao, và thị trường nhà ở giảm nhiệt rõ rệt. Một số đối thủ cạnh tranh đã hoàn toàn từ bỏ hoạt động iBuying tương tự trong giai đoạn này.

Các diễn biến gần đây: Một sự chuyển đổi đang diễn ra

Ba yếu tố cho thấy rắc rối của Opendoor có thể đang chuyển sang một giai đoạn mới. Thứ nhất, Fed đã cắt giảm lãi suất chuẩn sáu lần trong năm 2024 và 2025. Mặc dù các đợt cắt này chưa ngay lập tức làm giảm lãi suất vay thế chấp—chúng vẫn còn phụ thuộc vào lợi suất Kho bạc trong bối cảnh lo ngại lạm phát—đường đi của chúng cho thấy sự giảm bớt cuối cùng đang đến gần. Thứ hai, ban lãnh đạo đã thay đổi đáng kể. Mùa thu năm ngoái, Opendoor đã tuyển dụng Kaz Nejatian, một cựu giám đốc vận hành của một công ty công nghệ lớn, làm CEO mới. Các đồng sáng lập cũng đã quay trở lại hội đồng quản trị. Ngay sau đó, công ty giao dịch định lượng Jane Street tiết lộ sở hữu mới 5.9% trong công ty. Thứ ba, công ty đang tích cực chuyển hướng mô hình kinh doanh. Ngoài việc mua nhà truyền thống, Opendoor đang mở rộng một thị trường mới gọi là Opendoor Exclusives, kết nối trực tiếp người bán và người mua, cộng thêm ký kết các đối tác với nhà xây dựng, nền tảng bất động sản và đại lý. Công ty cũng đang nâng cấp các thuật toán AI để cải thiện độ chính xác trong định giá bất động sản.

Thực tế tài chính: Đau đớn trước khi có lợi nhuận

Hãy thành thật về trạng thái hiện tại. Trong ba năm qua, doanh thu của Opendoor đã giảm mạnh—từ 15,6 tỷ đô la năm 2022 xuống còn 5,2 tỷ đô la năm 2024. Công ty đã mua ít nhà hơn nhiều khi thị trường nguội đi. Biên EBITDA điều chỉnh của họ đã chuyển sang âm. Dự kiến cho năm 2025, các con số vẫn còn nhiều thử thách: doanh thu dự kiến giảm thêm 18% xuống còn 4,2 tỷ đô la, với biên EBITDA điều chỉnh âm 1,9% và lỗ ròng khoảng $297 triệu đô la.

Đây không phải là các chỉ số của một doanh nghiệp phát triển mạnh, nhưng chúng kể một câu chuyện về áp lực chu kỳ hơn là suy thoái vĩnh viễn—và điều đó quan trọng đối với các nhà đầu tư.

Lập luận lạc quan: Tại sao lợi nhuận gấp 10 lần là khả thi

Đây là phần câu chuyện trở nên thú vị. Các nhà phân tích dự đoán sự phục hồi bắt đầu từ năm 2026 và 2027. Doanh thu dự kiến tăng 15% lên 4,5 tỷ đô la vào năm 2026, rồi tăng vọt 41% lên 6,8 tỷ đô la vào năm 2027 khi lãi suất vay thế chấp trở lại bình thường và nhu cầu nhà ở phục hồi. Đến năm 2027, công ty sẽ đạt lợi nhuận EBITDA điều chỉnh dương trong một năm trọn vẹn—một cột mốc quan trọng.

Với vốn hóa thị trường hiện tại là 6,6 tỷ đô la, Opendoor giao dịch chỉ với 1,5 lần doanh thu của năm hiện tại. Nó cũng đang giao dịch hơn 80% thấp hơn mức đỉnh mọi thời đại là 35,88 đô la từ đầu năm 2021. Hãy tưởng tượng kịch bản này: nếu Opendoor thực hiện được sự phục hồi đến năm 2027, tăng trưởng doanh thu đều đặn 20% mỗi năm trong tám năm tiếp theo, và có mức định giá rộng hơn gấp ba lần doanh thu vào năm 2035, vốn hóa thị trường của nó có thể mở rộng lên khoảng $88 tỷ đô la—gấp hơn 13 lần mức hiện tại.

Điều đó sẽ mang lại lợi nhuận gấp nhiều lần trong thập kỷ tới cho các nhà đầu tư kiên nhẫn có thể chịu đựng biến động ngắn hạn đáng kể.

Rủi ro/Phần thưởng

Cổ phiếu của Opendoor sẽ còn rất khó đoán trong ngắn hạn. Hiệu suất của thị trường nhà ở, biến động lãi suất vay thế chấp, và rủi ro thực thi đều là những mối lo thực sự. Đây rõ ràng là một trò chơi đầu cơ đòi hỏi niềm tin và khả năng chịu rủi ro.

Nhưng đối với các nhà đầu tư đặt cược vào sự phục hồi của thị trường nhà ở và đội ngũ quản lý thực hiện một sự chuyển hướng ý nghĩa hướng tới một mô hình kinh doanh đa dạng hơn, có biên lợi nhuận cao hơn, thì Opendoor với định giá thấp kỷ lục mang lại một cơ hội không cân xứng. Câu hỏi không phải là công ty có an toàn không—bởi vì không. Câu hỏi là liệu tiềm năng lợi nhuận gấp 10 lần có đủ để bù đắp những rủi ro lớn cho danh mục của bạn không.