Tăng trưởng hàng quý 9.1% của cổ phiếu Prologis: Điều gì đang thúc đẩy khả năng phục hồi của bất động sản công nghiệp?

Ngành bất động sản công nghiệp đang trải qua một sự chuyển đổi đáng kể, với cổ phiếu Prologis [PLD] tăng 9.1% trong ba tháng qua trong khi chỉ số ngành rộng hơn giảm 2.9%. Sự phân kỳ hiệu suất này phản ánh các chỉ số hoạt động ngày càng mạnh mẽ và niềm tin của nhà đầu tư vào vị trí chiến lược của công ty được củng cố lại. Sự xoay chiều này đánh dấu sự thoát khỏi những biến động thị trường trước đó, báo hiệu rằng những cải thiện căn bản trong nhu cầu bất động sản logistics đang chuyển thành lợi ích rõ ràng.

Xuất sắc trong vận hành thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư

Các chỉ số hiệu suất hàng quý gần đây cho thấy lý do tại sao Prologis nổi bật. Công ty đạt hoạt động cho thuê kỷ lục khoảng 62 triệu bộ vuông, cho thấy sự gia tăng tương tác của khách hàng và tốc độ ra quyết định nhanh hơn. Tỷ lệ lấp đầy danh mục đạt 95.3%, trong khi thay đổi giá thuê ròng hiệu quả vẫn còn mạnh mẽ ở mức 49%, nhấn mạnh sức mạnh của tăng trưởng thuê đã tích hợp trong các hợp đồng hiện tại.

Có lẽ quan trọng nhất, tỷ lệ chuyển đổi giá thuê theo thị trường đứng ở mức 19%, định vị công ty cho việc tăng giá thuê đáng kể khi các hợp đồng cũ được thiết lập lại trong những năm tới. Những con số này cho thấy Prologis đã thành công trong việc vượt qua suy thoái chu kỳ và hiện đang bước vào giai đoạn mở rộng thuê bền vững. Các điều kiện thị trường rộng hơn hỗ trợ luận điểm này: lượng hấp thụ ròng công nghiệp của Mỹ đạt khoảng 47 triệu bộ vuông, trong khi tỷ lệ trống đã ổn định gần 7.5%, chỉ ra một điểm biến đổi tiềm năng cho cả tỷ lệ lấp đầy và sức mạnh định giá.

Chuyển hướng chiến lược vào trung tâm dữ liệu

Ngoài logistics truyền thống, Prologis đang tận dụng cơ hội trung tâm dữ liệu với quy mô đáng kể. Công ty hiện kiểm soát hoặc đã đảm bảo 5.2 gigawatt công suất điện từ nguồn điện công cộng—đặt vị trí là một trong những nhà vận hành lớn nhất trong lĩnh vực này. Điều đặc biệt đáng chú ý là tất cả các megawatt-giờ dự kiến trong ba năm tới đều đã trong thảo luận hoặc hợp đồng với khách hàng, cho thấy khả năng dự báo nhu cầu phía trước rất vững chắc.

Sự đa dạng hóa này vào các phân khúc tăng trưởng cao hơn giúp đa dạng hóa nguồn doanh thu đồng thời khai thác quá trình xây dựng hạ tầng ngày càng tăng cần thiết cho trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây.

Hệ thống tài chính vững chắc hỗ trợ các sáng kiến tăng trưởng

Tính đến cuối tháng 9 năm 2025, Prologis duy trì 7.5 tỷ USD thanh khoản sẵn có và hưởng lợi từ hồ sơ nợ chi phí thấp với tỷ lệ vay trung bình có trọng số là 3.2% và thời hạn nợ trung bình vượt quá tám năm. Tính linh hoạt tài chính này cho phép công ty theo đuổi các dự án xây dựng theo yêu cầu, các thương vụ mua lại chiến lược và các khoản đầu tư cơ hội trong suốt chu kỳ kinh tế.

Sức mạnh của bảng cân đối kế toán cũng hỗ trợ các ưu tiên phân bổ vốn đã giúp nhà đầu tư tin tưởng: thanh toán cổ tức. Trong năm năm qua, Prologis đã tăng cổ tức liên tiếp năm lần, với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 12.66%.

Tâm lý nhà phân tích và triển vọng định giá

Hoạt động gần đây của Phố Wall cho thấy sự tin tưởng vào quỹ đạo lợi nhuận. Trong hai tháng qua, dự báo hợp nhất về lợi nhuận từ hoạt động (FFO) mỗi cổ phiếu năm 2025 đã được điều chỉnh tăng lên mức $5.80, với hướng dẫn cho năm 2026 cũng có xu hướng tích cực. Những dự báo này cho thấy tốc độ tăng trưởng lần lượt là 4.32% và 4.94%, gợi ý mức tăng trưởng lợi nhuận vừa phải nhưng ổn định.

Hiện đang giữ xếp hạng Zacks Rank #2 (Buy), Prologis dường như còn nhiều dư địa để tiếp tục tăng giá mặc dù đã tăng 9.1% gần đây, vì định giá hiện tại dường như được hỗ trợ bởi đà vận hành rõ ràng và khả năng tăng giá thuê nhiều năm tới.

Cơ hội tương tự trong lĩnh vực thu nhập bất động sản

Trong lĩnh vực REIT công nghiệp và trung tâm dữ liệu, Digital Realty Trust [DLR] và Terreno Realty [TRNO] có vị trí tương tự với xếp hạng Zacks Rank #2. Dự báo FFO mỗi cổ phiếu năm 2025 của Digital Realty là $7.35, cho thấy mức tăng trưởng 9.5% so với cùng kỳ năm trước, trong khi dự báo FFO cả năm của Terreno Realty là $2.80, phản ánh mức tăng 15.70% so với năm trước. Cả hai công ty đều phản ánh các động lực tích cực hiện rõ trong các lĩnh vực bất động sản tạo thu nhập.