Các REITs hàng đầu chiếm lĩnh thanh toán cổ tức: Tại sao 5 cái tên này dẫn đầu thị trường năm 2026

Cảnh quan cổ tức REIT: Câu chuyện 61,5 tỷ USD

Quỹ đầu tư bất động sản vẫn là một trong những phương tiện đầu tư tạo thu nhập đáng tin cậy nhất, với yêu cầu quy định bắt buộc 90% thu nhập chịu thuế phải được phân phối cho cổ đông hàng năm. Theo S&P Global Market Intelligence, các REIT của Mỹ dự kiến sẽ phân phối tổng cộng 61,5 tỷ USD cổ tức trong suốt năm 2026—tương đương mức tăng trưởng 4,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong hệ sinh thái cổ tức đang mở rộng này, năm REIT nổi bật nhất đang đứng đầu ngành, mỗi công ty có khả năng chi trả hàng tỷ đô la dựa trên bảng cân đối kế toán vững chắc và danh mục bất động sản đa dạng.

Prologis: Nhà vô địch cổ tức REIT công nghiệp

Dẫn đầu trong cảnh quan các REIT tốt nhất là Prologis (NYSE: PLD), có vốn hóa thị trường khoảng $120 tỷ USD. Tập đoàn bất động sản công nghiệp này dự kiến sẽ phân phối 4,3 tỷ USD cổ tức trong năm 2026—tăng 10% so với 3,9 tỷ USD đã trả trong năm 2025.

Việc tăng tốc cổ tức của công ty đặc biệt đáng chú ý nhờ vào thành tích xuất sắc của nó. Trong năm năm qua, Prologis đã mở rộng khoản cổ tức của mình với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm 13%, vượt xa mức trung bình toàn ngành REIT là 6% và tốc độ tăng trưởng cổ tức của S&P 500 là 5%. Bước vào năm 2026 với lợi suất cổ tức 3,1%, công ty cho thấy quy mô và sự xuất sắc trong vận hành trực tiếp chuyển thành lợi nhuận cho cổ đông. Khả năng duy trì tăng trưởng cổ tức hai chữ số của REIT công nghiệp phản ánh lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực logistics thương mại điện tử và trung tâm phân phối.

American Tower: Thu nhập hạ tầng với đà phục hồi

American Tower (NYSE: AMT) là một trong những trụ cột trong số các REIT tốt nhất, chuyên về hạ tầng viễn thông qua hoạt động trạm phát sóng và trung tâm dữ liệu. Công ty dự kiến sẽ trả khoảng 3,4 tỷ USD cổ tức trong năm 2026, so với khoản phân phối hàng quý hiện tại khoảng $800 triệu USD.

Quỹ đạo này cho thấy tăng trưởng cổ tức trung bình một chữ số trong tương lai, phù hợp với chiến lược phân bổ vốn dài hạn của ban lãnh đạo. Lịch sử cổ tức của American Tower thể hiện một bức tranh phức tạp: sau khi tăng trưởng đều đặn từ năm 2014 đến 2023, REIT đã chuyển sang trạng thái thận trọng hơn vào năm 2024 để tập trung củng cố bảng cân đối và giảm nợ. Với các nền tảng tài chính đã được cải thiện, quỹ đạo cổ tức dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng. Vào đầu năm 2026, cổ phiếu này mang lại lợi suất cổ tức 3,9%, hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập mong muốn sự ổn định cùng với tăng trưởng.

Realty Income: Nhà máy cổ tức hàng tháng

Realty Income (NYSE: O), xếp thứ sáu toàn cầu về REIT, vận hành mô hình cổ tức hàng tháng độc đáo đã trở thành huyền thoại trong giới đầu tư thu nhập. Với các bất động sản phân bổ trên chín quốc gia, Realty Income dự kiến sẽ trả 2,9 tỷ USD cổ tức trong năm 2026, phản ánh mức tăng trưởng thấp một chữ số so với 2025.

Điều làm nên sự khác biệt của Realty Income trong số các REIT tốt nhất là độ bền của cổ tức. Kể từ khi niêm yết công khai năm 1994, công ty đã tăng cổ tức 133 lần—duy trì chuỗi tăng trưởng 113 quý liên tiếp. Cam kết tăng trưởng cổ tức suốt 32 năm này đã cộng hưởng với tốc độ 4,2% mỗi năm, mang lại thu nhập ổn định cho cổ đông. Lợi suất cổ tức hiện tại của công ty là 5,7%, được hỗ trợ bởi mô hình thuê ròng và khoản đầu tư hàng năm vào các bất động sản sinh lợi, giúp nó duy trì đà tăng trưởng cổ tức trong suốt năm 2026.

Simon Property Group: Sự trỗi dậy của cổ tức REIT bán lẻ

**Simon Property Group $3 NYSE: SPG$6 ** thể hiện sự phục hồi và đà tăng trưởng của cổ tức trong lĩnh vực các REIT tốt nhất. REIT bán lẻ này, tập trung vào các trung tâm thương mại và outlet chất lượng cao, đã phải cắt giảm cổ tức do đại dịch vào năm 2020 nhưng sau đó đã xây dựng lại và mở rộng các khoản thanh toán. Trong năm 2025, Simon Property đã thực hiện ba lần tăng cổ tức riêng biệt lần lượt là 5%, 4,9% và 4,8%, thể hiện sự tự tin của ban lãnh đạo vào khả năng tạo ra dòng tiền.

Dự kiến, công ty sẽ phân phối 2,8 tỷ USD cổ tức trong năm 2026, duy trì mức thanh toán gần như không đổi so với năm trước. Tuy nhiên, dự báo thận trọng này có thể đánh giá thấp khả năng của Simon Property. Với hướng dẫn FFO từ 12,60 đến 12,70 USD mỗi cổ phiếu so với cổ tức hàng năm hiện tại là 8,80 USD, REIT này có dư địa lớn để mở rộng cổ tức. Lợi suất cổ tức 4,8% mang lại thu nhập hấp dẫn, với khả năng tăng trưởng còn nhiều khi các bất động sản bán lẻ tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi.

Public Storage: Cổ tức tự lưu trữ ổn định

Hoàn thiện danh sách các REIT tốt nhất, Public Storage (NYSE: PSA) hoạt động như nhà vận hành tự lưu trữ lớn nhất thế giới với dự kiến cổ tức 2,1 tỷ USD trong năm 2026. Mặc dù mức tăng trưởng này khá ổn định hoặc nhẹ so với năm 2025, lịch sử 20 năm của REIT cho thấy tốc độ tăng trưởng cổ tức trung bình hợp lệ là 8,2% mỗi năm.

Lịch trình cổ tức gần đây của Public Storage phản ánh cách tiếp cận thận trọng hơn sau đợt tăng trưởng 50% mang tính chuyển đổi vào năm 2022 (từ 2,00 USD lên 3,00 USD mỗi cổ phiếu). Công ty đã duy trì mức phân phối hàng quý 3,00 USD kể từ đó. Tuy nhiên, REIT này vẫn có khả năng tài chính đáng kể, với FFO cốt lõi tăng gần 3% và tỷ lệ chi trả thận trọng dưới 75% quỹ dành cho phân phối. Tùy chọn này cho thấy khả năng tăng cổ tức vẫn còn nếu ban lãnh đạo quyết định sử dụng phần thặng dư tiền mặt cho cổ đông thay vì giảm nợ.

Lời khuyên đầu tư: Các REIT tốt nhất xây dựng cho thu nhập

Năm REIT tốt nhất này đại diện cho đỉnh cao của độ tin cậy cổ tức trong lĩnh vực bất động sản. Mỗi công ty kết hợp quy mô vận hành lớn với bảng cân đối vững chắc, định vị để duy trì và mở rộng các khoản cổ tức đáng kể của mình. Sự kết hợp của các yếu tố như gió hậu quy định, nhu cầu dân số đối với bất động sản và quản lý kỷ luật đảm bảo rằng các REIT tốt nhất này sẽ tiếp tục là nền tảng của các danh mục đầu tư tập trung vào thu nhập trong suốt năm 2026 và xa hơn nữa. Các nhà đầu tư ưu tiên dòng thu nhập thụ động bền vững nên xem các nhà lãnh đạo cổ tức này như các khoản nắm giữ nền tảng cho sự tích lũy tài sản dài hạn.