So sánh mã cổ phiếu bất động sản trả cổ tức: REIT nào mang lại giá trị tốt hơn cho nhà đầu tư dài hạn?

Hiểu về REITs trong Thị trường Ngày nay

Ngành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã thể hiện sự phục hồi đáng kể sau những năm khó khăn của 2022-2023. Trong ba quý đầu của năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ ghi nhận lợi nhuận trung bình 6.9%, cho thấy rằng những lo ngại của nhà đầu tư về khả năng tồn tại của bán lẻ vật lý phần lớn đã trở nên vội vàng. Đại dịch COVID-19 đã gây ra những lo ngại rằng thương mại điện tử sẽ làm cạn kiệt các cửa hàng truyền thống, trong khi lãi suất tăng đã gây áp lực lên mô hình kinh tế của REIT. Tuy nhiên, bất chấp những khó khăn này, các công ty bất động sản quản lý tốt không chỉ sống sót mà còn phát triển mạnh mẽ.

REIT vẫn đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập nhờ yêu cầu cấu trúc phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông. Tình trạng ưu đãi thuế này, kết hợp với quản lý bất động sản chuyên nghiệp và cơ sở khách thuê đa dạng, tạo nền tảng hấp dẫn để xây dựng dòng thu nhập thụ động.

Hai Nhà Lãnh Đạo Retail REIT: Hiệu Suất Hoạt Động và Lịch Sử Chi Trả Cổ Tức

Khi đánh giá các mã cổ phiếu bất động sản trong lĩnh vực bán lẻ, hai cái tên luôn nổi bật là Realty Income Corporation và NNN REIT. Cả hai công ty đều thể hiện các chỉ số hoạt động ấn tượng và có lịch sử lâu dài trong việc thưởng cho cổ đông.

Realty Income vận hành một danh mục rộng lớn gồm hơn 15.500 bất động sản, trong đó khoảng 80% doanh thu cho thuê đến từ các khách thuê bán lẻ. Các khách thuê của công ty bao gồm các chuỗi siêu thị (11% danh mục), cửa hàng tiện lợi (10%), và các nhà bán lẻ trong lĩnh vực cải thiện nhà cửa và giảm giá. Các khách hàng lớn nhất của họ—Dollar General, Walgreens, Home Depot, và Walmart—là các nhà bán lẻ hàng thiết yếu, ổn định, thể hiện khả năng chống chịu trong các chu kỳ kinh tế.

Công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy 98.7% trong khi thành công trong việc gia hạn hợp đồng thuê với mức tăng giá thuê 3.5%. Các quỹ hoạt động điều chỉnh (AFFO), chỉ số phân phối tiền mặt chính cho REIT, tăng 2.9% so với cùng kỳ năm trước lên $1.09 mỗi cổ phần pha loãng. Hướng dẫn của ban quản lý dự kiến AFFO năm 2025 nằm trong khoảng $4.25-$4.27 mỗi cổ phần, dễ dàng trang trải cổ tức hàng năm là $3.23 mỗi cổ phần. Hội đồng quản trị của Realty Income đã tăng cổ tức mỗi quý kể từ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu năm 1994—một kỷ lục hơn 30 năm về việc duy trì lợi nhuận vốn đều đặn. Cổ tức hiện tại của công ty là 5.7%.

NNN REIT, vận hành khoảng 3.700 bất động sản với sự hiện diện trong các cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng, và các địa điểm giải trí, theo đuổi chiến lược tập trung hơn. Trong quý III, công ty đạt tỷ lệ lấp đầy 97.5% trong khi tăng AFFO mỗi cổ phần từ $0.84 lên $0.86. NNN đã kéo dài chuỗi tăng cổ tức lên 36 năm với mức tăng mới tháng 8 là 3.4% lên $0.60 mỗi cổ phần. Với dự kiến AFFO năm 2025 từ $3.41-$3.45 mỗi cổ phần, khả năng chi trả cổ tức có vẻ an toàn. Mã cổ phiếu bất động sản này hiện có lợi suất 5.9%.

Quy Mô so với Tiềm Năng Phát Triển: Thỏa Thuận Chiến Lược

Sự khác biệt cơ bản giữa các REIT trả cổ tức này nằm ở hồ sơ hoạt động và động lực tăng trưởng của chúng. Quy mô lớn của Realty Income—sở hữu hơn 15.000 bất động sản—đem lại sự ổn định vượt trội của danh mục và đa dạng hóa khách thuê. Tuy nhiên, chính kích thước này cũng tạo ra thách thức khi theo đuổi tăng trưởng ý nghĩa. Việc bổ sung các bất động sản có thể tạo ra ảnh hưởng đáng kể ngày càng trở nên khó khăn khi diện tích hiện tại của bạn đã rất lớn.

Quy mô nhỏ hơn của NNN REIT lại đặt nó vào vị trí khác. Trong khi tập trung vào bất động sản bán lẻ tại Mỹ, giới hạn phạm vi đa dạng hóa, các khoản mua bất động sản mới vẫn giữ tiềm năng tăng trưởng đáng kể. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm các công ty có khả năng mở rộng lợi nhuận trên mỗi cổ phần, lợi thế cấu trúc này xứng đáng được xem xét.

Cả hai công ty đều thành công trong việc điều hướng môi trường bán lẻ bằng cách nhắm đến các khách thuê cung cấp hàng hóa và dịch vụ không thiết yếu—những doanh nghiệp duy trì lưu lượng khách hàng bất kể điều kiện kinh tế. Việc lựa chọn khách thuê có chủ đích này đã chứng minh quan trọng hơn nhiều so với loại hình bất động sản trong việc xác định hiệu suất tương đối.

Quyết Định của Bạn

Việc chọn giữa các mã cổ phiếu bất động sản này cuối cùng phản ánh mục tiêu đầu tư cá nhân của bạn. Nếu bạn ưu tiên sự ổn định tối đa của danh mục và tính nhất quán đã được chứng minh từ một nhà lãnh đạo đã thành lập, Realty Income mang lại đặc điểm hấp dẫn. Quy mô, đa dạng hóa và lịch sử tăng trưởng cổ tức trong ba thập kỷ của nó thể hiện khả năng tạo thu nhập ít rủi ro hơn.

Ngược lại, nếu bạn tin rằng tiềm năng tăng trưởng cao hơn xứng đáng chấp nhận rủi ro tập trung lớn hơn, NNN REIT xứng đáng được xem xét. Cổ phiếu bất động sản nhỏ hơn này mang lại cơ hội mở rộng ý nghĩa trong khi vẫn duy trì lịch sử cổ tức ấn tượng và lợi suất hấp dẫn.

Cả hai REIT đều chứng minh rằng bất động sản bán lẻ vẫn còn khả thi cho các nhà đầu tư tinh vi, những người chọn khách thuê dựa trên khả năng chống chịu kinh tế thay vì xu hướng ngành. Những lo ngại đã làm phiền các REIT trong giai đoạn 2020-2023 rõ ràng đã phai nhạt, tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tăng cổ tức của cả hai công ty trong tương lai.