Nhà Đầu Tư Thu Nhập Lưu ý: Tại sao các cổ phiếu REIT này xứng đáng được chú ý vào năm 2026

Năm mới mang lại sự tập trung mới vào ổn định và tạo ra tiền mặt. Đối với những người tìm kiếm thu nhập đáng tin cậy đi kèm với sự hỗ trợ của tài sản thực, cổ phiếu REIT vẫn là lựa chọn hấp dẫn. Các chỉ số kinh tế gần đây—giảm lãi suất, lạm phát đang giảm tốc, và tăng trưởng GDP mạnh mẽ—đang định hình lại bối cảnh thị trường. Các yếu tố cơ bản của bất động sản đang trở nên vững chắc hơn, bảng cân đối tài chính ổn định, và tăng trưởng lợi nhuận có vẻ sẵn sàng tăng tốc. Môi trường này tạo ra cơ hội thực sự trong nhiều lĩnh vực bất động sản.

Lý do để đầu tư vào REIT ngay bây giờ

Điều hấp dẫn? Các REIT liên kết với tài sản nền tảng mạnh mẽ có thể mang lại cả phân phối đều đặn và tiềm năng tăng giá có kiểm soát. Ba cổ phiếu đáng xem xét nắm bắt các góc khác nhau của thị trường: Prologis, Inc. (PLD), Simon Property Group, Inc. (SPG), và Cousins Properties Incorporated (CUZ). Mỗi cổ phiếu mang đặc điểm riêng biệt, nhưng tất cả đều hưởng lợi từ điều kiện thị trường cải thiện và quản lý vốn có kỷ luật.

Bất động sản công nghiệp: Điểm ngọt của cung cầu

Prologis nổi bật là nhà sở hữu bất động sản logistics hàng đầu thế giới. Công ty vận hành khoảng 1.3 tỷ feet vuông không gian phân phối và logistics tại 20 quốc gia—Bắc Mỹ, Châu Âu, Châu Á, và Châu Mỹ Latin. Quy mô này quan trọng. Thương mại điện tử, chuyển đổi chuỗi cung ứng, và nhu cầu vận tải vẫn tiếp tục đổ vào các tài sản logistics vị trí tốt.

Điều gì thúc đẩy sự quan tâm của nhà đầu tư? Đăng ký thuê trong quý 3 năm 2025 đạt mức kỷ lục, tăng trưởng FFO cốt lõi vượt mong đợi, và ban quản lý nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ lấp đầy danh mục gần mức trung bình 90-95%. Doanh thu ròng của các cửa hàng cùng kỳ đều tăng đều đặn. Câu chuyện thực sự là: nguồn cung mới hạn chế ở các thị trường chiến lược duy trì sức mạnh định giá và hỗ trợ tăng trưởng thuê ổn định, ngay cả trong chu kỳ kinh tế.

Lịch sử trả cổ tức cho thấy điều gì đó. Trong vòng năm năm, Prologis đã tăng cổ tức năm lần, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 12.66%. Ước tính của các nhà phân tích hiện tại cho FFO năm 2025 là $5.80 mỗi cổ phiếu và năm 2026 còn cao hơn nữa, dự báo tăng trưởng lần lượt là 4.32% và 4.94%. Ước tính trung tâm của Zacks đã có xu hướng tăng trong hai tháng qua. PLD được xếp hạng Zacks Rank #2 (Buy), phản ánh sự tin tưởng của các nhà phân tích. Đối với nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, sự kết hợp này giữa tăng trưởng và cải thiện phân phối là đáng chú ý.

REIT bán lẻ: Câu chuyện phục hồi yên lặng

Simon Property Group hoạt động như một trong những REIT bán lẻ lớn nhất thế giới, giữ vị trí trung tâm của các điểm mua sắm, ẩm thực, và giải trí hàng đầu tại Bắc Mỹ, Châu Âu, và Châu Á. Danh mục gồm các trung tâm thương mại, outlet cao cấp, và trung tâm phong cách sống thu hút hàng tỷ đô la chi tiêu tiêu dùng hàng năm.

Dưới góc độ hoạt động: Quý 3 năm 2025, FFO bất động sản đạt $3.22 mỗi cổ phiếu, tăng 5.6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại và outlet cao cấp của Mỹ đạt 96.4%—dấu hiệu cầu thuê mạnh mẽ. Công ty gần đây đã nâng cổ tức hàng quý lên 4.8% lên mức $2.20 mỗi cổ phiếu, thể hiện sự tự tin vào khả năng tạo dòng tiền. Các thương vụ mua bán chiến lược, bao gồm quyền sở hữu toàn bộ Taubman Realty Group và Phillips Place tại Charlotte, củng cố chất lượng danh mục.

Quan điểm của các nhà phân tích? Ước tính FFO mỗi cổ phiếu cho năm 2025 và 2026 đã tăng lần lượt 1.4% và 0.9% lên mức $12.67 và $12.94 trong hai tháng qua. Simon Property đã thực hiện 14 lần tăng cổ tức trong vòng năm năm qua, với tổng mức tăng gần 11.7%. SPG hiện xếp hạng Zacks Rank #2. Đối với các nhà đầu tư săn cổ tức, sự kết hợp giữa sức mạnh lấp đầy, hoạt động mua bán, và tăng trưởng phân phối của Simon mang lại một hồ sơ hấp dẫn.

Văn phòng Sun Belt: Nơi cầu đang tăng tốc

Cousins Properties theo đuổi chiến lược tập trung như một REIT văn phòng có trụ sở tại Atlanta. Chiến lược tập trung vào các tòa nhà văn phòng Class A tại các thị trường Sun Belt tăng trưởng cao—Austin, Atlanta, Charlotte, Phoenix—nơi cầu thuê vẫn còn khá bền vững so với trung bình quốc gia.

Các chỉ số thực hiện quan trọng. Quý 3 năm 2025, hơn 550.000 feet vuông hợp đồng thuê văn phòng đã được ký kết. Thu nhập ròng thế hệ thứ hai trên mỗi feet vuông tăng khoảng 4-5% dựa trên tiền mặt, phản ánh sự sẵn lòng của khách thuê gia hạn hợp đồng với mức thuê cao hơn. Dự báo FFO mỗi cổ phiếu cho năm 2025 đã được nâng lên khoảng $2.82-$2.86.

Điều gì đáng khích lệ? Công ty trả cổ tức đều đặn 32 cent mỗi quý cùng với triển vọng tăng trưởng tích cực khi nhu cầu văn phòng bắt đầu tăng trở lại tại các thị trường chính. Ước tính trung tâm của Zacks cho FFO mỗi cổ phiếu năm 2025 và 2026 đã tăng lên lần lượt $2.84 và $2.92 với các điều chỉnh tăng, dự báo tăng trưởng hàng năm lần lượt là 5.58% và 2.70%. CUZ được xếp hạng Zacks Rank #2.

Kết luận về cổ phiếu REIT và cổ tức

Tiến về năm 2026, các yếu tố cơ bản của các cổ phiếu REIT này có vẻ đang ủng hộ. Điều kiện kinh tế cải thiện, bảng cân đối tài chính có kỷ luật, và các yếu tố cơ bản của bất động sản đang phục hồi tạo ra một bối cảnh thuận lợi cho nhà đầu tư hướng tới thu nhập. Trong các lĩnh vực công nghiệp, bán lẻ, và văn phòng, các REIT chọn lọc mang lại sự ổn định, lợi suất, và tiềm năng tăng trưởng có kiểm soát khi niềm tin vào thị trường bất động sản trở lại.

Lưu ý quan trọng: Các số liệu lợi nhuận được đề cập trong phân tích này thể hiện dòng tiền từ hoạt động (FFO), chỉ số tiêu chuẩn để đánh giá hiệu suất của REIT, khác biệt với lợi nhuận ròng truyền thống.