Các REIT bất động sản phục hồi: Realty Income và NNN REIT—Đâu là cái tên xứng đáng để bạn bỏ tiền?

Câu Chuyện Phục Hồi của REIT Bán Lẻ

Có những lời đồn về sự sụp đổ trong lĩnh vực REIT bán lẻ? Thực tế, chúng đã bị thổi phồng quá mức. Sau khi vượt qua cơn hoảng loạn thương mại điện tử trong COVID-19 và chu kỳ tăng lãi suất khốc liệt 2022-2023, REIT bất động sản tập trung vào các bất động sản bán lẻ đã có màn trở lại ấn tượng. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã mang lại lợi nhuận trung bình 6,9% theo Nareit—bằng chứng cho thấy các nền tảng của ngành vẫn còn vững chắc.

Hai cái tên nổi bật trong đợt phục hồi này là Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN), cả hai đều sở hữu danh mục lớn các bất động sản bán lẻ trên khắp Hoa Kỳ. Nhưng đâu mới là cái tên bạn nên để mắt tới?

Realty Income: Gã Khổng Lồ Đa Dạng

Realty Income sở hữu hơn 15.540 bất động sản, trở thành nhà vô địch của ngành. Dưới đây là những điểm nổi bật:

• Cơ cấu doanh thu: 80% tiền thuê hàng năm đến từ các bất động sản bán lẻ, gồm siêu thị (11%), cửa hàng tiện lợi (10%), và sự đa dạng trong các cửa hàng cải thiện nhà và cửa hàng dollar
• Chất lượng khách thuê: Dollar General, Walgreens, Home Depot, và Walmart dẫn đầu danh sách khách thuê
• Tình hình hoạt động: tỷ lệ lấp đầy 98,7% với các hợp đồng thuê được gia hạn với mức tăng 3,5%
• Khả năng tạo dòng tiền: AFFO tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước lên $1,09 trên mỗi cổ phần pha loãng
• Lịch sử cổ tức: hơn 30 năm liên tiếp tăng trưởng hàng quý, trong đó tháng 10 đã tăng từ $0,269 lên $0,2695 trên mỗi cổ phần
• Lợi suất hiện tại: 5,7% trên cổ tức, được hỗ trợ bởi dự báo của ban quản lý về AFFO năm 2025 từ $4,25 đến $4,27 trên mỗi cổ phần (thoải mái vượt qua khoản chi trả hàng năm $3,23)

Điều đánh đổi? Quy mô khổng lồ của Realty Income (hơn 15.000 bất động sản) có nghĩa là tăng trưởng trong tương lai có thể sẽ chậm rãi và ổn định hơn là bùng nổ. Thêm các bất động sản có ý nghĩa đòi hỏi phải cam kết vốn lớn hơn tỷ lệ so với danh mục hiện tại của bạn.

NNN REIT: Thử Thách Linh Hoạt

NNN REIT vận hành gần 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trong các lĩnh vực tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng, và giải trí. Đây là vị trí của nó:

• Quản lý khách thuê: duy trì thành công tỷ lệ lấp đầy 97,5% trong Quý 3
• Hiệu suất dòng tiền: AFFO trên mỗi cổ phần tăng từ $0,84 lên $0,86 theo quý
• Lịch sử cổ tức: 36 năm liên tiếp tăng trưởng, trong đó có đợt tăng 3,4% vào tháng 8 lên $0,60 trên mỗi cổ phần
• Hướng dẫn tương lai: ban quản lý dự báo AFFO năm 2025 từ $3,41 đến $3,45 trên mỗi cổ phần, đảm bảo khả năng chi trả cổ tức ổn định
• Lợi suất hiện tại: 5,9%

Ưu điểm của NNN REIT? Quy mô danh mục nhỏ hơn cho phép các khoản mua bất động sản mới vẫn có thể ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng—một lợi thế mà Realty Income chưa thể có ở quy mô hiện tại. Việc tập trung hẹp vào bán lẻ tại Mỹ cũng giúp dễ dàng theo dõi và tối ưu hóa hoạt động hơn.

Kết Luận: Quy Mô vs. Tùy Chọn

Cả REIT bất động sản đều đã tìm ra cách tồn tại trước các khó khăn của ngành bán lẻ. Họ chọn lọc khách thuê có hoạt động chống suy thoái và duy trì tỷ lệ lấp đầy khỏe mạnh. Kết hợp với hơn 30 năm tăng trưởng cổ tức hàng năm và các hồ sơ lợi suất tương tự (5,7% so với 5,9%), họ cạnh tranh về mặt thu nhập.

Điểm khác biệt thực sự? Realty Income mang lại sự ổn định qua đa dạng hóa và quy mô, trong khi NNN REIT là một khoản đầu tư nhỏ hơn, tập trung hơn với tiềm năng tăng trưởng rõ ràng hơn. Nếu bạn đang tìm kiếm thu nhập có thêm yếu tố tăng trưởng, lợi suất cao hơn và khả năng mở rộng của NNN REIT có thể vượt qua độ tin cậy đã được thiết lập của Realty Income.

Cả hai đều xứng đáng để xem xét—tùy thuộc vào việc bạn đánh giá cao quy mô đã được chứng minh hay tiềm năng tăng trưởng trong tương lai hơn.