Top Cổ phiếu REIT Với Lợi suất Cổ tức Mạnh cho Chiến lược Thu nhập năm 2026

Khi năm 2026 mở ra, nhiều nhà đầu tư đang tập trung lại danh mục của họ vào các dòng thu nhập ổn định và sự ổn định của tài sản. Cổ phiếu REIT đã nổi lên như một lựa chọn hấp dẫn cho những ai tìm kiếm lợi nhuận đều đặn gắn liền với các khoản sở hữu bất động sản thực tế. Môi trường kinh tế hiện tại—được đánh dấu bởi lạm phát giảm tốc, hiệu suất GDP cải thiện, và bối cảnh lãi suất ổn định hơn—đang tạo điều kiện thuận lợi để các yếu tố cơ bản của bất động sản trở nên mạnh mẽ hơn. Nhu cầu về bất động sản đang tăng tốc, hoạt động giao dịch dần trở lại bình thường, và bảng cân đối kế toán của toàn ngành vẫn vững chắc. Đối với các nhà đầu tư hướng tới thu nhập, các quỹ đầu tư bất động sản chọn lọc cung cấp sự pha trộn hấp dẫn giữa thu nhập cổ tức, tiềm năng tăng giá vốn, và đa dạng hóa danh mục.

Cơ hội REIT trong năm 2026

Ngành bất động sản đang chuẩn bị cho một sự phục hồi đáng kể khi các yếu tố kinh tế vĩ mô dịu đi. Các bất động sản công nghiệp tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi xuất sắc, nhờ hoạt động thương mại điện tử duy trì, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, và hạn chế xây dựng mới ở các thị trường trọng điểm. Cơ chế cung cầu chặt chẽ này giúp các REIT công nghiệp duy trì sức mạnh về giá cả và tạo ra dòng tiền mạnh mẽ ngay cả trong bối cảnh biến động kinh tế rộng lớn hơn.

Phân khúc văn phòng, sau nhiều năm đối mặt với các thách thức về cấu trúc, đang dần ổn định. Các tòa nhà văn phòng cao cấp tại các khu vực đô thị hấp dẫn đang chứng kiến sự quan tâm trở lại của người thuê khi các công ty hoàn tất mô hình làm việc kết hợp. Với hoạt động xây dựng bị hạn chế và xu hướng thuê đang cải thiện, các REIT văn phòng chất lượng có vị thế tài chính mạnh mẽ sẽ hưởng lợi từ việc tăng tỷ lệ lấp đầy dần dần và sự tiến triển điều chỉnh thuê nhà có kiểm soát.

Bất động sản bán lẻ, thường bị bỏ qua, đã âm thầm củng cố các yếu tố cơ bản của mình. Kỷ luật về cung ứng và khả năng chống chịu của người tiêu dùng, được thúc đẩy bởi tăng trưởng tiền lương và kích thích tài chính, tạo ra môi trường hỗ trợ cho các trung tâm mua sắm và bất động sản phong cách sống. Nền tảng này giúp các REIT tập trung vào bán lẻ có thể mang lại thu nhập cổ tức ổn định với tiềm năng tăng trưởng khiêm tốn trong năm tới.

Hiểu về cổ tức REIT và các chỉ số dòng tiền

Trước khi đi vào các cơ hội cụ thể, cần lưu ý rằng hiệu suất của REIT thường được đo bằng Funds From Operations (FFO) trên mỗi cổ phiếu thay vì lợi nhuận theo truyền thống. Chỉ số này phản ánh chính xác hơn khả năng tạo dòng tiền của danh mục bất động sản và dự đoán tốt hơn về khả năng duy trì cổ tức.

Ba cổ phiếu REIT đáng chú ý để xem xét

Simon Property Group (SPG): Dẫn đầu ngành Bất động sản bán lẻ

Simon là một trong những REIT tập trung vào bán lẻ lớn nhất thế giới, sở hữu danh mục các điểm đến mua sắm hàng đầu, trung tâm outlet, và bất động sản đa dụng trải dài Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á. Công ty hoạt động như một lực lượng thống trị trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, thu hút hàng triệu khách tham quan hàng năm và hỗ trợ hàng tỷ đô la chi tiêu tiêu dùng qua danh mục bất động sản đa dạng của mình.

Các điều chỉnh danh mục gần đây nhấn mạnh cam kết của ban quản lý về chất lượng. Việc mua lại toàn bộ quyền sở hữu của Taubman Realty Group và đảm bảo quyền sở hữu Phillips Place tại Charlotte đã nâng cao đáng kể chất lượng tài sản. Quý 3 năm 2025 ghi nhận FFO đạt 3.22 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu, tăng khoảng 5.6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại và outlet của Mỹ đạt 96.4%, cho thấy nhu cầu thuê mạnh mẽ và sức mạnh về giá cả.

Chủ đề cổ tức của Simon đặc biệt hấp dẫn—công ty đã tăng cổ tức liên tiếp 14 năm trong 5 năm qua, với tổng mức tăng gần 11.7%. Việc tăng cổ tức quý gần nhất là 4.8% lên 2.20 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu phản ánh sự tự tin của ban quản lý vào khả năng tạo dòng tiền bền vững. Tâm lý của các nhà phân tích vẫn tích cực, với các dự báo trong hai tháng qua cho thấy FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là 12.67 và 12.94 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu, dự đoán mức tăng nhẹ 1.4% và 0.9%. Cổ phiếu hiện mang xếp hạng Zacks Rank #2.

Prologis (PLD): Thống lĩnh bất động sản công nghiệp

Prologis hoạt động như chủ sở hữu hàng đầu toàn cầu về bất động sản logistics và phân phối, quản lý khoảng 1.3 tỷ feet vuông diện tích công nghiệp tại 20 quốc gia. Đa dạng địa lý của công ty trải dài Bắc Mỹ, châu Âu, châu Á và châu Mỹ Latin, giúp công ty nằm tại trung tâm của các hoạt động chuỗi cung ứng quốc tế. Các khách hàng logistics lớn—từ các gã khổng lồ thương mại điện tử đến các công ty sản xuất và chuyên gia vận tải—phụ thuộc vào các bất động sản của Prologis để thực hiện hoạt động của họ.

Công ty đã công bố kết quả 3Q 2025 ấn tượng, ghi nhận các khối lượng ký thuê kỷ lục và tăng trưởng FFO cốt lõi vượt dự báo đồng thời nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ lấp đầy danh mục vẫn duy trì ở mức trung bình 90%, trong khi doanh thu ròng của các cửa hàng cùng kỳ tiếp tục tăng trưởng. Prologis củng cố lợi thế cạnh tranh của mình qua các sáng kiến chiến lược, bao gồm mở rộng hạ tầng năng lượng cho trung tâm dữ liệu và đa dạng hóa địa lý.

Đường đi tăng trưởng cổ tức đặc biệt đáng chú ý: năm liên tiếp tăng trong 5 năm qua, tạo ra tốc độ tăng trưởng cổ tức trung bình hàng năm 12.66%. Sự nhất quán này phản ánh dòng tiền bền vững hỗ trợ bất động sản công nghiệp. Các nhà phân tích ngày càng tích cực, nâng dự báo trung tâm của Zacks cho FFO năm 2025 lên 5.80 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu và dự đoán các mức cao hơn cho năm 2026, với tốc độ tăng lần lượt là 4.32% và 4.94%. PLD duy trì xếp hạng Zacks Rank #2.

Cousins Properties (CUZ): Bất động sản văn phòng Sun Belt

Cousins chuyên về các bất động sản văn phòng hạng A nằm trong các trục phát triển nhanh của Sun Belt như Austin, Atlanta, Charlotte và Phoenix. Từ khi thành lập năm 1958, công ty tập trung vào các tài sản văn phòng hàng đầu nhằm thu hút các khách thuê doanh nghiệp có uy tín và thúc đẩy tạo giá trị dài hạn.

Hiệu suất hoạt động gần đây cho thấy khả năng thực thi vững chắc. Quý 3 năm 2025 bao gồm ký hơn 550.000 feet vuông hợp đồng thuê văn phòng, với tiền thuê ròng thế hệ thứ hai tăng 4-5% dựa trên tiền mặt—một chỉ số quan trọng cho thấy khả năng gia hạn hợp đồng của khách thuê với mức giá cao hơn. Ban quản lý nâng dự báo FFO cả năm 2025 lên khoảng 2.82-2.86 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu, cho thấy kỳ vọng dòng tiền cải thiện khi nhu cầu văn phòng tại các thị trường hấp dẫn bắt đầu tăng tốc.

Công ty duy trì cổ tức hàng quý đều đặn 32 cents mỗi cổ phiếu, cung cấp thu nhập ổn định. Các dự báo cho FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là 2.84 và 2.92 đô la Mỹ trên mỗi cổ phiếu, dự đoán tăng trưởng 5.58% và 2.70% so với cùng kỳ. Ước tính doanh số đề xuất tăng trưởng 14.75% và 5.13% hàng năm cho các năm tương ứng. CUZ hiện mang xếp hạng Zacks Rank #2.